楼市新政来了 谁来点燃农民买房的热情

“两天卖出一个月的量。”

“连夜排队买房。”

“库存量快速减少。”……

3月30日，央行、住建部、银监会联合出台个人住房贷款政策落地后，北京、上海、杭州等一、二线城市，成交量激增。政策包括降低购买准入门槛，督促银行降低购房人贷款利率等。

然而，政策的利好和购房者的热情，并没有在全国范围内复制。记者在采访中了解到，与大城市楼市不断攀升的成交量相比，中小城市的库存量并无大波动，多家金融机构表示没有个人住房贷款申请的扎堆现象出现。

楼市刺激政策呈现出两种不同的态势。

一方面，新政的刺激效果出现“冷热不均”现象，小城市的住房供应趋于饱和，城市居民对金融机构发放的住房贷款需求量不大；另一方面，国家积极推进新型城镇化，改善农民居住环境的要求又为县域金融机构带来了发展机遇。

“新型城镇化使农村人口和农村产业重新分布，形成很多小城镇和新型农民社区，为农民住房市场带来巨大需求。”广西壮族自治区农村信用社联合社从中看到了巨大的信贷需求。

“在广西一些偏远的贫困地区，交通非常不方便，很多村子都在山脚下，走到公路上往往要两三个钟头。”因此，在城镇化建设中，广西政府统一规划社区，帮助农民集体搬迁。而广西农信社则积极与政府合作，投入大量信贷资金。

围绕政府“安居工程”建设，广西农信社重点支持城镇商品房、居民自建房、廉租房、经济适用房和棚户区改造项目建设。截至2014年12月末，广西农信社房地产贷款余额为105.52亿元，其中保障性安居工程贷款余额2.95亿元，居民购房贷款74.9亿元，有力地助推了当地的城镇化进程。

然而，良好的社会效益并不意味着这一业务的低风险。

与城市居民住房贷款相比，农民住房贷款发放过程中存在一个相当大的障碍——农民缺乏抵押物。

一些农村金融机构因此采取了信用贷款的方式发放农民住房贷款，却可能埋下风险隐患。

北部一家农村信用合作联社的工作人员告诉记者：“我们曾经在2010年以每户发放7万元信用贷款的方式，投放共计399万元，帮助57户村民在自家大棚旁建起了二层小别墅，但因为农户收入不稳定，已有多笔欠息。”

为了防范风险，很多农村金融机构各出妙招。

“我们在发放农民住房贷款时，采取了保证和抵押两种方式。其中，在抵押品选择上，因为农民集体土地所有权不能抵押，所以采用公证抵押的方式。农民在公证处公证一下，然后用公证处出具的凭证来抵押。”山东省农村信用社联合社德州办事处一位工作人员介绍说。截至3月末，德州农信社用于新农村建设的农民住房贷款余额2.7亿元。

山东诸城农村商业银行推出的“新居乐”贷款则属于联保贷款。“我们在信用评定村组建了联保小组，一人贷款、两人联保。”该行业务部农村市场业务辅导员王志良介绍说，由于搬入统一规划社区的农民没有产权，这种贷款方式可以大大降低信用风险。

目前，该行的“新居乐”贷款已发放2400多万元，覆盖新建设的农民小区30多个。

而在贵州省独山县，当地外出务工人员积累了资金、开拓了眼界，回乡建房的愿望强烈，但是不愿意到祖祖辈辈居住的偏僻山村修建房屋。

了解到村寨农户走出大山的愿望，以及部分农户急缺资金的难处，独山农村商业银行抓住集体用地使用权流转改革的机遇，结合独山县政府“四在农家·美丽乡村”建设实施方案，在2014年3月创新推出“惠农居”个人住房贷款，为购买小城镇规划建设房屋的农户解决购房资金困难。

“独山县国土资源局发放了集体土地使用证，‘惠农居’贷款就是用集体土地使用证来作为抵押品，为农民发放购房贷款。试点一年来取得了良好效果，我们今年计划将这一成果向县内多个安置区和新建小城镇进行推广。”独山农商行业务发展部经理姚大刚介绍说。截至2月底，该行已为34户百姓办理了“惠农居”贷款，投放信贷资金1010万元。

城镇化的建设离不开土地问题，突破点在于土地流转，农村金融机构要加大农民住房贷款投放，同样希望土地流转改革加快进程。

河南省舞钢市新型农村社区的农民就享受到土地流转改革试点的甜头。了解到舞钢市政府为张庄社区的农民发放了房产证，舞钢市农村信用合作联社抢占先机，率先推出了“兴万家”贷款，为其中部分农民发放了贷款。

“这是我们专门针对新型农村社区居民开发的金融产品。”舞钢市农村信用联社理事长白建波介绍说，“兴万家”以新型农村社区住房作为抵押物，贷款用途也分为两类：一种是为已经搬入新型农村社区、缺乏继续发展资金的农民，提供经营型贷款；另外一种是为即将搬入新房、但无力承担购房费用的农民，提供消费型贷款。

白建波坦言，在推出“兴万家”产品前，也曾有过顾虑，“农民本身的还款能力有限，信用意识不高，贷款风险较大。”除了反复调研、商议之外，促使舞钢联社最终打消顾虑的一个重要原因是，舞钢市政府不光贴息70%，还将拿出贷款总额10%的风险补偿金，来降低舞钢联社的金融风险。

由此可见，在新型城镇化建设中，发放农民住房贷款的顺利进行，除了农村金融机构因地制宜开发特色信贷产品之外，还需要政府的大力支持。

而新疆维吾尔自治区信用社联合社推出的“富农安居、定居兴牧”住房贷款的成功发放再次印证了这一观点。2010年至2015年3月末，自治区联社结合自治区政府全额贴息已为2074万农户成功发放住房贷款，金额114亿元，既推进了民生建设，也让金融维稳落到了实处。