东莞楼宇经济崛起 专家：走差异化发展路线形成集聚效应

工厂林立，灯红酒绿色情业发达?东莞这种形象已经成为过去，现在正在进行经济转型升级，楼宇经济成为东莞的战略性选择，无论是本土房企，还是地产龙头大鳄，纷纷抢滩市场，一栋又一栋摩天大楼和各种商业综合体正在拔地而起，不断刷新东莞高度，房掌柜将带你历数那些摩天大楼和商业综合体，了解东莞楼宇经济。

目前东莞全市商务楼宇已达到144栋，其中仅南城已达51栋，商务楼宇中纳税过亿元的有4栋，以东莞农村商业银行大厦为最，达到13.25亿元。最令人意外的是天安数码城A1栋，仅入市两年税收已突破亿元。众多楼宇围绕着东莞行政中心组成了高端写字楼群，华凯广场、胜和广场、金盈大厦、财富广场、南峰广场、中盛大厦等高端写字楼不断涌出。吸引了大批投资、设计、房地产开发、律师事务所及中介等服务类型企业入驻，形成了典型的楼宇经济集群。

入市高端楼宇出租有价无市

环球经贸中心和海德广场

近几年时间，“楼宇经济”在全国各大城市迅速发展，特别是在北大广深杭等一线城市。东莞由于制造业太多，服务业、金融业等业态市场份额小，政府于2011年提出“楼宇经济”概念，希望借此调整东莞的经济结构，使之形成城市新的经济增长点。

东莞第一MALL——东莞环球经贸中心(曾用名台商大厦)，位于东莞大道旁，地上68层，地下4层，高289米，总造价约19亿元人民币，是目前东莞的第一高楼，入市价格达到18000-22000元/平。2013年年底正式启用，成为东莞写字楼租金最贵的项目之一，同时也被誉为税收总额最容易突破亿元的楼宇。

但是时隔两年，台商大厦的税收总额却仍未达到亿元。据房掌柜走访时发现，现在台商大厦大多数单位已经卖出，现在的租户多是金融类的中小企业，大概是因为租户还不多的缘故，大厦里相对安静。台商大厦旁1-3楼计划做精品商业的裙楼，也尚未有任何商业项目进驻。

与环球经贸中心一路之隔的东莞海德广场高达150米，地上37层，这栋形似牛仔裤被外界称为“东莞之门”， 寓意为城市之门，由两栋塔楼组成，建筑面积约21万平方米。其中A栋塔楼是康帝酒店，B栋楼是甲等写字楼。当初售价约为20000元/平方米。

据房掌柜了解，目前能在海德广场租写字楼的，大多为外地落户东莞本土的大公司。租金比其它写字楼要高，而且是毛坯，80元起跳，甚至有叫高一线到100元，正处于有价无市阶段。出租率的提升还需看东莞经济的转型和发展，按照目前引进的企业水平，完全出租将成为又一纳税亿元楼。

东莞高端楼宇虽然有价却暂时无市，面临市场饱和状态。天为地产董事总经理李宝柱表示，“东莞的制造业以前店后厂为主，对写字楼的需求并不大，而目前东莞有200多万的供应量，明显供过于求。”

除已进入市场的楼宇项目外，东莞城区未来几年内仍将有众多楼宇项目集中上市，如正紧张建设中与台商大厦仅一路之隔的国贸中心、规划中的南城国际商务区高楼世贸中心，位于东莞大道与宏四路交界处的南城总部基地等，这些项目都在火热规划建设当中。

东莞大道沿线楼宇经济迅猛崛起

国贸中心正在建设中

众所周知，深圳是中国摩天大厦林立的城市，开车行驶在具有“深圳第一路”的深南大道上，路两旁节次鳞比高楼一座接一座渐入你的视野，而在深南大道东段，沿街更是几乎没有一块空隙，高楼大厦像牙齿一样排列两旁。

如果说这是东莞人在深圳才有的体会，那么在未来的几年时间内，你完全可以足不出东莞，开车行驶在东莞大道，沿线摩天大楼同样可以给你营造国际繁华大都市的感觉。

近年来，东莞大道沿街楼宇经济迅速发展，鳞次栉比的高端楼宇快速崛起，在营造现代化的城市氛围同时，更将为东莞这座正在转型中的城市创造出一批“经济神话”。

走访时，房掌柜发现位于东莞大道与鸿福东路交汇处的东莞国贸中心正在建设中，工地吊机林立，民盈山智慧城一期已经拔地而起。据悉，东莞国贸中心，由东莞民盈集团，也就是由光大、宏远、新世纪、南峰、三正、康华、建工、高田等23家东莞知名企业组建，17个镇街股东集资的超级房企所打造。

东莞国贸中心建成后将成为东莞最大规模的城市综合体，该项目包括五幢塔楼和一个大型商业裙楼。项目包括金融中心甲级写字楼、国际化商业中心(民盈山智慧城)、国际贸易总部写字楼、住宅、国际五星级酒店、创意中心等多重业态组成。占地面积约10.5万平方米，总建筑面积105万平方米，最高楼达86层、398米，超过当前的东莞第一高楼环球经贸中心。

沿着东莞大道继续往下行驶，在位于由东莞大道、环城西路、三元路、宏图路所围合形成的黄金区域，规划中将建设成为成南城国际商务区(简称东莞CBD)。据房掌柜了解，目前金融商务区市政基础设施配套工程及招商工作将全面开展。

据悉，南城国际商务区按照“金融商务区、国际消费区、科贸创新区”三大功能板块布局，划分为北、中、南三个功能片区。整个国际商务区的建筑开发量约500万平方米，其中新建物业建筑面积约447万平方米，商业办公面积约400万平方米，占89%，住宅面积为47万平方米，占11%。按照规划，世贸中心大厦高度达400米，是商务区的最高点，将超越建设中的398米的民营经济总部大厦，成为东莞的新地标。

经过环城西路，沿着东莞大道继续前行约600米，在东莞大道与宏四路交界处就是建设中的南城总部基地一期。房掌柜走访时发现，除了已建成完工的万科大厦外，其它的建筑仍处于地下室共同开发阶段。

东莞市房地产业协会秘书长陈骏良告诉房掌柜，东莞城区大型楼宇项目基本处于规划建设阶段，且建设速度比较缓慢。“以南城总部基地一期为例，由于是大体量超高层建筑群、密度比较大，以及地下建筑与地铁2号线蛤地站连通，公共空间报批报建手续比较复杂等因素，从而导致整体推进速度缓慢”。

根据规划，南城总部基地将分三期开发，与一期隔着一条宏北路便是南城总部基地二期，目前二期中的浙商大厦地块处于动工状态，除了浙商大厦之外，南城总部基地二期另外7块由中熙、东江水务、贤丰矿业等拿下的地块，目前正摩拳擦掌，准备兴建。

南城总部基地三期位于南城总部基地一、二期的西北部，地块面积达100多亩，目前主要是旧工厂，将以“三旧”改造方式入市，仍然以商务办公为主。

南城总部基地现状

专家建议

走差异化发展路线 以吸引中小企业为主

如今的东莞，一股大mall潮席卷而来，各种商业、商务综合体拔地而起，俨然一派热火朝天的景象。超高楼宇加紧规划建设当中，海拔高度更是一座赛过一座，不出几年时间，将构成东莞上空一道靓丽的城市天际线。

房掌柜向地产大佬们咨询了东莞楼宇经济发展前景，专家们在看好未来前景同时也表示，东莞楼宇经济发展应当结合本土优势走差异化发展路线。李宝柱告诉房掌柜，东莞处于广深之间，发展总部经济难度比较大，“东莞应该利用制造业优势，依托楼宇载体，更加注重招引发展前景广阔的中小型企业以及孵化器企业”。

李宝柱认为，“东莞正在进行经济结构转型和改革，政府最终是否能够成功改革，经济是否能成功转型，将影响到楼宇经济发展”。

东莞是个制造业名城，也是大型的贸易中心，离广州、深圳、香港都是100公里之内，地理位置优越。陈骏良说，“相对于广州和深圳来说，土地、水电、人力等各方面的成本更低，更适合企业入驻。”虽然受一系列因素影响，近期东莞的经济势态比较低迷，但陈骏良表示，“一旦走出低迷阶段，东莞楼宇经济的发展前景还是可以的”。

但另一方面，由于东莞是制造业为主的城市，很多工产有自己办公的场所，这严重导致东莞商务楼宇的内需不足。合富辉煌东莞公司发展研究部副总经理李兴旺直言，“政府应该鼓励引导这些企业将研发和营销等部门迁出原厂区，进驻高端写字楼，扩大东莞楼宇市场内部需求，同时积极引入外部中小企业”。

稳步发展楼宇经济 形成良好集聚效应

近几年，一线城市楼宇经济发展势态良好，一幢写字楼创造的税收少则几千万元，多则几亿元，比几个大型企业创造的经济价值还要多。东莞发展楼宇经济起步比较晚，要实现健康发展，又必须注意哪几方面的问题?

在李兴旺看来，“东莞发展楼宇经济不能急于求成，因为起步较晚，想发展到一定规模，仍需要一定时间”，一旦大规模的集中建设楼宇必将导致供应量过大，市场消化力又比较弱的情况下，对开发商而言资金压力比较大。

同时，陈骏良表示，“把控推地节奏很重要，不集中推地有助于防范房企恶性竞争风险，同时，任何一座城市成熟的CBD都是聚集的，东莞楼宇分布最好能集中，形成良好的集聚效应和商务办公环境，不能太过分散，不然要出现到处是中心，而处处又不是中心的局面”。

据悉，众多的商务楼宇集聚在一定域内，将产生大量第三产业需求，带动周边金融、餐饮、购物等聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，不仅促进现代服务业发展，还将加快东莞经济结构优化。

科普

楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，具有集约型、高密度等特点。

“楼宇经济”概念在东莞最早提出于2011年，由东莞市委书记徐建华于第十三次党代会上首次提出。徐建华表示，东莞目前寸土寸金，去拼生产线肯定不行，必须推进产业高级化，打造商圈除了总体规划，还要考虑楼宇经济。

同时，为了扶持和鼓励发展楼宇经济，东莞政府于2013年印发出台了两份楼宇经济的政策文件，分别是《关于促进楼宇经济发展的若干意见》和《关于鼓励楼宇经济发展的实施细则(试行)》。奖励包括商务商业楼，城市综合体，科研楼(含科技孵化器)等在内的建筑发展楼宇经济。根据规定，年度纳税总额超亿元的楼宇，最高可奖励300万元。