专访涌鑫集团董事长吴涌钧

和讯房产西南频道：“一带一路”国家战略的发布，西南地区是除东南沿海和西北地区之外的另一个重点布局区域，包括定位重庆为西部对外开放的支撑，云南为面向东南亚、南亚的对外开放中心，而一带一路将带来基础设施和政策方面的重大变化，你认为这将给西南地区带来什么样的机遇?将给房地产行业，包括商业地产、产业地产以及住宅地产带来什么样的投资和发展的机会?

吴涌钧：直接带来影响的一定首先是跟贸易、商业、产业直接有关的核心城市的商业物业包括写字楼和购物中心，以及产业地产和物流地产。

“一带一路”战略，重庆、昆明、成都等都是重要的战略支点，重庆是欧亚大陆铁路运输的重要节点，也是西部对外开放开发的支撑点，昆明是面向南亚、东南亚的贸易、交通枢纽，这一次的概念是，西部沿边区域全面对外开放，中国和“一带一路”沿线国家之间的贸易，一定会呈爆发性的增长，我国沿海地区的产业也会向这些区域集中和转移，商业、贸易和产业的发展，必然需要硬件的支撑，也就是跟贸易、物流、人流有关的商业地产，物流和产业园区，都会有很大的发展机会。

举个例子，昆明的新南站，是泛亚铁路的起点，未来内地的客运、货运通过高速铁路直接拉到东南亚的马来西亚、新加坡、泰国等地，连接上海上丝绸之路，北上也通过高铁网络连接内地、长江经济带，连接北方的丝绸之路，这个新南站的所在地昆明呈贡新区，未来也将变成昆明的城市新的中心，商流、物流、人流的进来，让这个区域的商业物业以及住宅、公寓等都存在很大的增值空间。目前，呈贡新区的交通和基础设施已经建了起来，人口也正在大批地流入，很多产业和商业也都在逐渐繁荣起来。“一带一路”战略的落地，泛亚铁路的建设和通车，都将给昆明这个城市，给呈贡新区带来新的想象空间。这也是我们涌鑫集团在呈贡布局超大体量的城市综合体涌鑫哈佛中心的考虑所在。

和讯房产西南频道：西南地区的房地产企业应该如何迎接这样的机遇?

吴涌钧：“一带一路”主要着眼的是交通的打通，通过打通的交通带来商业、贸易和物流速度的提速，带来产业的转移和升级。“路通则钱通”，生意人过年都喜欢贴副对联“财源茂盛达三江，生意兴隆通四海”，说的就是这样的道理。“一带一路”打通了商路，就好像一个人打通了奇经八脉，各种资源、商品、人才流通起来，自然就会创造出以前想象不到的机会。对西南地区来说，高铁、航运、航空网络北上打通陆上丝绸之路，南下打通海上丝绸之路，向东通过长江经济带战略，打通与沿海发达地区之间的贸易、产业、人流流通的道路。资源转起来，财富自然就创造出来。而我们知道，房地产行业是万业之基，所有的产业，所有的商业贸易活动，都需要土地和房地产的支撑，生产需要厂房，研发、办公、创业需要写字楼、孵化器、产业园，商业需要购物中心，居住需要住宅，娱乐需要电影院、剧院、体育场，教育需要学校，几乎一切的人类活动都会和房子挂钩。这对房地产企业来说，这就是机遇。

目前，我们的房地产面临着艰难的去库存问题。销售不好了，资金流停滞了，好像一夜之间市场就饱和了。但我认为这是一种阶段性的现象。目前的市场，只是当前市场供求状况的反映。而一旦外部条件变了，比如中央和地方的救市政策来了，比如银行资金面突然松了，利率低了，税也减了，市场的需求就会相应上一个台阶。此外，外部的大的国家战略来了，比如“一带一路”，比如长江经济带，这些战略来了，投资进来了，交通改变了，政策改变了，整个市场的需求就会上一个层次。需求的改变就可能改变原有的供求关系，让供大于求变成供不应求。

另外，即便是从整体市场上来看，供应是远远超过需求的，但在局部市场上，又很可能是供不应求的，例如深圳、上海、北京等一线城市最近市场爆发，就是因为局部市场上需求量大，而供应相对较少。

除此之外，需求本身又是动态的，永无止境的，这不仅是从数量上来说，更多的是品质上来说。打个比方，前些年手机市场可以说是饱和了，各个品牌拼得刺刀见红，但苹果手机一出来，马上市场就颠覆了，以前的非智能机市场土崩瓦解，苹果凭空创造出了一个新的市场。这是因为苹果从功能和用户体验上创造了全新的产品体验，满足了客户更高层次的需求，又激发出了新的市场购买欲望。房地产市场也是一样，如果开发企业能够从功能上满足客户的更高层次的需求或者新的需求，就会在看上去饱和的市场当中开发出新的市场空间。这就要求房地产企业做好准备，在产品和服务上不但要追求达到极致的品质，而且要不断创新，从用户体验出发进行产品创新，才能赢得市场。

和讯房产西南频道：能举个例子吗?

吴涌钧：例子很多，从去年开始，由于市场层面发生了根本转变，房地产企业就不断进行商业模式的创新、转型，最近就有保利的5p的社区战略、O2O战略、养老社区战略、万科刚刚发布的vlink社区战略和内部创业计划，市场层面恒大的“无理由退房”等，万达的“轻资产”模式等等，都在改变房地产行业的传统运作模式和商业模式。

我们涌鑫集团也在进行各方面的创新。例如，我们在4月上旬在南通、海门、盐城、重庆、昆明等地我们的旗下楼盘中一种“车房组合融资”的“零首付”的组合营销。简单地说，就是只要你名下有私家车，或者你要购买私家车，就可以在涌鑫集团旗下的项目以“零首付”的方式买房。“零首付”打引号，是因为实质上并不是真正的零首付，而是由开发商与银行和金融机构进行合作，通过授信贷款的方式让购房者获得首付的资金。

车房组合融资“让年轻人可以实现“买房炒股两不误”，既能收获股市上涨的红利，又能抄底完成置业的投资，还能拥有一辆私家车代步。这是我们与金融企业上海上实融资租赁公司、上海银行南通分行战略合作产生的一种新的模式。可以说是全国首创。

和讯房产西南频道：在西南地区的布局上，贵公司有哪些战略举措?具体将如何推进实施?

吴涌钧：涌鑫集团是一个多元化的产业集团。我们旗下涌鑫房地产集团，在西南区域布局重庆、昆明，先后成功开发和正在开发的项目包括重庆国际家纺城和80万平方米的昆明涌鑫哈佛中心等主题复合地产和城市综合体项目，未来三年，涌鑫地产还将有超过200万平方的城市综合体开发建设。

涌鑫集团旗下涌鑫汽车股份在昆明拥有涌鑫哈佛中心一汽-大众(旗舰)4S店、昆明涌鑫哈佛中心长安福特4S店。接下来三年，还将在重庆、昆明等城市和地区扩展超20家品牌汽车4S店，集团汽车版块年销售额超50亿元。

涌鑫集团旗下涌鑫矿业在西藏日喀则和林芝地区的钼、金、铅锌矿等4个有色金属矿体将陆续步入实质开采，为涌鑫集团可持续发展奠定了坚实的基础。