对“温州房哥"立体城的惊世骗局一文全方位法律分析

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本文法律分析系基于微信公众号“温州房哥”发布的《铁柱，三十岁卒！原因竟是…立体城的惊世骗局！》陈述的事实。

本文法律分析系一家之言，如有不同意见欢迎“拍砖”，其他媒介转载需经周科召律师书面授权。

各位看客，我们先温习下“温州房哥”大作《铁柱，三十岁卒！原因竟是…立体城的惊世骗局！》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5NzI1MTg4Ng==&mid=210216868&idx=1&sn=a71c97ca98d799b5d93c6bc70ec48dc8&3rd=MzA3MDU4NTYzMw==&scene=6#rd，再看法律分析。

我们不妨先归纳下可能存在争议焦点：

1、房地产开发商为所售商品房制作的销售广告及“售楼书”“户型图”、“样品房”等宣传资料上宣称的可得实际使用面积定性问题，属于不属于合同内容；

2、改造实际主体是房地产开发商还是购房者；

3、因改造行为而需缴纳罚款主体是房地产开发商还是购房者。

一、所售商品房的销售广告及“售楼书”、“户型图”、“样品房”等宣传资料宣称的可得实际使用面积应当视为合同内容。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

开发商的销售广告和宣传资料视为要约。”可以直接明确一点商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。至于属于不属于合同内容，需要从两方面分析：说明和允诺内容是否具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有没有重大影响的。

1、实际可得使用面积通过“样品房”有了基本视觉感官，户型图对户型样板、房屋面积、用途做了介绍，并且对房屋的可拓展利用空间进行标注可以得出具体数据，基本上可以明确到平方分米，因此可以确定实际可得使用面积是具体确定的。

2、实际可得使用面积对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有没有重大影响？

影响购房者购买商品房在剔除地理位置、价格、环境因素以外最主要的因素应该是所购商品房能否满足购房者对房屋功能使用需求。

本案例中户型图对户型样板、房屋面积、用途做了介绍，并且标注所购商品房拓展利用空间为餐厅、厨房和阳台。在此我们做个设想如果购商品房没有餐厅、厨房和阳台还能满足购房者对房屋使用功能需求吗？换成一般购房者回答肯定是不能！因此现在可以明确实际可得使用面积对商品房买卖合同的订立有着至关重要的影响。

房屋价格的确定？我们必须先了解容积率，容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。也就说容积率是影响土地出让金的一个重要因素。

容积率与商品房面积有着重要关联性，房产证的面积没有拓展面积的，那么容积率就小了，给房地产开发商节约了不少的地价成本。大家说实际可得面积有没有影响房屋价格的确定？！

综上，所售商品房的销售广告及“售楼书”、“户型图”、“样品房”等宣传资料宣称的可得实际使用面积哪怕未载入商品房买卖合同也应当视为合同内容。

二、改造实际主体是房地产开发商

包括“温州房哥”在内的同志都认为有了委托改造协议改造主体应该是购房者。其实不然，从协议的性质上分析，该协议实质并非委托协议。根据委托合同的相关法律规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。但是本案中，开发商改造的内容根据前述第一点的分析应视为商品房买卖合同中约定的内容，并非依照购房者指示。从房产开发商角度：介于宣传资料被视为合同内容一部分，开发商与购房者签订委托协议，将商品房改造成户型图呈现的样式系为了实现对购房者的承诺。从购房者角度：购房者出于配合开发商完成其承诺的内容，签订委托协议，以便最终实现购买该商品房的目的。因此改造实际主体是房地产开发商而非购房者。

三、因改造行为而需缴纳罚款主体是房地产开发商

通过以上二点的分析论断，如果大家还不能得出因改造行为而需缴纳罚款主体是房地产开发商，是我的错！好吧，再听我啰嗦下，改造行为主体是谁，房地产开发商！房地产开发商为什么改造，为了履行承诺、履行合同义务，因此缴纳罚款主体是房地产开发商。

四、如改造不能实现，房地产开发商就存在虚假宣传问题

如系房地产开发商提高容积率增加建筑面积，导致行政审批无法通过，并且需要购房者拆除的，则开发商存在虚假宣传、欺诈的情形。

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条，经营者向消费者提供有关商品或服务质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得做虚假或者引人误解的宣传。

根据《合同法》开发商应承担违约责任，购房者可以订立合同时受到欺诈为由要求解除合同，开发商应承担购房者相应损失。根据《消费者权益保护法》经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。

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