半年以内还是买房最好时机 合肥今年平均房价将“破八”

“新常态”下，楼市究竟何去何从？昨日，市场星报、安徽财经网记者从省房地产研究会举办的“新常态下房地产业深度解析会”上获悉，此轮央行降息虽然不是针对房地产行业，但在经济下行、房地产市场受挫的背景下，今年，国家不会再出台不利于房地产发展的任何政策，房地产企业需要把握时机，主动做出战略调整。而对于老百姓来言，半年以内还是买房的最好时机。

数据篇

合肥每天卖出377套房

2014年，全国经济下行，房地产市场受重挫，合肥市政府从解除限购、房贷放松、全面降息以及公积金政策调整等多方面积极出台政策，一定程度上缓解了楼市下行压力，楼市整体发展平稳。

2014年度合肥商品住宅销售面积1361.8万平方米(137598套，相当于每天卖出377套房)。2014年度合肥市区九区中，滨湖区以接近200万平方米的销售面积位居第一；新站区处于合肥供求“洼地”，成交面积不足40万平方米。

在成交均价方面，政务区以9727元/平方米的价格当仁不让地站在合肥价格高地，而新站区成交均价则不到6500元/平方米，在九区中位居末位。

6000～8000元/平方米的价格段市场接受度最高，占据过半的商品住宅市场(按全年成交套数计算)；8000～10000元/平方米这一相对较高的价格段也颇受市场欢迎，市场占有率达到21.05%。市区销售备案的商品住宅户均建筑面积100.4平方米，小户型和改善型购买的三室户型是热销户型。

2014年度市区销售备案的商品住宅中，根据购房人的户籍地划分，合肥市居民(含所辖四县一市)购买的商品住房套数占总比为60.51%，安徽省其他城市居民购买的占总比为34.97%，外省、国外居民和部队官兵购买的占比为4.52%。

半年内是买房好时机

合肥区域认为房价小幅上涨的人数占比仍然最高，但与二季度的调查结果相比，占比略有下降，不少客户开始倾向于房价趋稳的走势，认为房价大起大落的可能性明显减少。多数客户认为合肥市场处于供略大于求的状态，市场较为平稳，2015年楼市成交会有小幅上涨。政策的影响力较为明显，受到2014年下半年各种利好政策影响，越来越多的客户认为半年以内是最佳的购房时机。

85~96平方米的三房产品仍是合肥市场主力，政策带来市场客群结构的微调，部分改善性客户选择积极入市。2015年，合肥楼盘推货量预估将超过126000套，推售面积超1300万平方米，从区域分布看主要集中在外围，经开区、庐阳区货量充裕，成为供应主力区域，三县(长丰、肥西、肥东)推货量较大，且供应水平相近，政务区、蜀山区供应量持续走低。

根据近五年合肥市市场供销比和成交均价的平均涨幅，预判2015年合肥市住宅类商品房成交面积将突破1400万平方米，九区成交面积将突破1000万平方米，九区全年成交均价将“破八”。

专家观点

中国物业管理协会会长沈建忠

房地产转型就要找企业存在的价值

“新常态”下的房地产转型，就要找企业存在的价值，这个需要悟性和积累。企业的转型需要靠企业自身，要结合市场看到自己的长处和短处，不能依靠经济学家。

现在很多企业家在各种场合提问最多的就是“如何转型”这一问题，这已经反映出企业的一个心态：既想转型，又不知道怎么转型。在万达第四次转型中，王健林就提出转型需要主动，不能被动。因为互联网技术不会侵占传统行业，转型需要有正确认识，转型是增量的转型。

在现在市场“去行政化”的背景下，经济转型或者是企业转型，已经不能由企业说了算，对于企业而言需要做的是“如何转”。

而如何把握企业的转型，有两个方向可以关注，轻资产和“互联网 ”。绿城、万达在“轻资产”的道路上都有着自己的尝试，“去房地产化的商业运作模式”是以后城市商业运作的必然选择。“互联网 ”的模式，房地产开发商向城市服务商转型，通过科技手段颠覆一个行业，打造“好房子、好服务、好社区”，是未来智慧城市生活的必然选择。

住建部政策研究中心主任秦虹

告别“烂尾楼”时代需提高开发门槛

今年一季度，全国房地产市场负增长的数值已经达到了历史最低点。虽然央行出台了降息等政策，但是从历史来看，政策的影响也只是阶段性的，最终决定房价是否上涨的还是供需关系。

2014年全国全年土地成交的总面积也是负增长态势，但是不能认为土地成交面积负增长就会刺激销售面积增长。有个数字被大家忽略，就是建筑容积率(单位面积下可以盖出的房子)，这几年，这一数值在明显上升，盖出的高楼明显高了，卖出的房子并没有因为土地成交面积增速减少而减少。

全国房地产市场需求仍然存在，但是价格不存在反弹的空间。三四五线城市楼市分化更明显，县级市的市场不会差，唯一难受的是地级市的市场。

对开发企业来讲，创新型供给需要抓住机会，细分市场最有价值，在规模供应量基础上进行结构调整，是新形势下的市场需要。2015年，全国房地产市场的宏观政策调控会恢复到常态，今年凡是不利于房地产发展的政策一条也不会出。但是市场需要提高开发的门槛，扶持有实力、有品牌的企业进行城市的房地产开发，减少或者杜绝那些外行的企业参与到房地产的开发中来，防止他们盲目占有市场资源，形成城市的“烂尾楼”。