楼市“核武器”引爆效果待察

• 中房报记者许倩 北京报道

“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这句华尔街的名言在中国住房贷款业成为现实。

5月15日，中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》，被称为中国版“两房”。而这一概念在“9·30新政”时就被提及。

住房抵押贷款支持证券，即住房抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securities , 简称MBS），美国“两房”曾将其运作得淋漓尽致并大大提高了市场资产流动性，但由此引发2008年次贷危机。

东方证券研报指出，我国个人住房抵押贷款证券化为MBS的潜在规模为10万亿元，若资产证券化率达到50%，将能给银行释放流动性5万亿～6万亿元。

“即使通过MBS腾挪了贷款额度，银行也未必会把额度给房贷。在当前盈利压力下，银行可能更倾向于提高资产端收益，额度可能会批给对公贷款。”招商银行总行高级分析师刘东亮在接受中国房地产报记者采访时表示。

MBS“核武器”支持楼市

MBS与其他信贷资产证券化产品的不同之处在于其基础资产全部为住房抵押贷款。如果你有100万元的个人住房贷款，银行可以将其打包做成MBS证券产品，以一定的发行利率卖给券商或者其他金融机构，银行顺利拿回所有的贷款本金，房子的抵押权也从银行转移到其他金融机构。这个时候，借给你钱的不再是银行，而是购买了MBS的机构或者个人。而银行通过以证券形式出售，有了源源不断的信贷资金，市场流动性大大增加。

其实，2005年前后，中国就在试点资产证券化，但房地产一直是被调控行业，因而房贷资产证券化并不被政策鼓励。

“个人抵押贷款最适合证券化，每月都有稳定和可预期的月供，也就是现金流，而且抵押贷违约率也不高，符合证券化的基本条件。现在国家对房地产行业不再严格调控，甚至还在抑制房地产下滑，这个时候鼓励MBS是对的。”兴业银行首席经济学家鲁政委对中国房地产报记者表示。

政策的支持力度正在加大。

去年9月30日，央行、银监会联合下发《进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS），发行期限较长的专项金融债券等多措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放”。

今年4月3日，央行公告称合格机构可以向央行申请注册，并在注册有效期内自主分期发行信贷资产支持证券。随后4月5日，住建部住房公积金监管司司长表示，应抓紧组织实施设立以住房公积金制度为基础的政策性住宅金融机构，即国家住房银行。这些都是从信贷方面对楼市予以支持。直到前述5月15日中国银行间市场交易商协会发出指引。业内人士认为，如果市场反应良好，央行可能会采取进一步措施。

政策利好下，近日，招元2015年第一期MBS在银行间债券市场成功招标发行，这也成为备案制后发行的第一单。据悉，招行本次MBS项目选取的资产较为优良，分散度高，剩余期限较短，以客户自住用途的一手房贷款为主，且初始抵押率只有56%。发行总额31.5亿元，分为4档，利率在4.6%～5.3%间不等。

在15招元1期发行之前，我国总共仅发行3期MBS产品，分别为建设银行于2005年、2007年发起的05建元1期和07建元1期，以及2013年扩大资产证券化试点后邮政储蓄银行于2014年发起的14邮元1期。加上15招元1期后，我国MBS发行总额仅171.4亿元。

利好楼市

但爆发式增长难实现

5月16日，央行副行长潘功胜在出席国务院政策吹风会时表示，中国目前的信贷资产证券化的基础资产池的结构，还是一般的企业贷款比较多，这个比例占到90%。未来，发展个人住房按揭贷款等零售贷款的信贷资产证券化是央行推进的一个方向。

同策咨询研究部总监张宏伟分析表示，从安全性考虑，只有选择优质房贷资产进行证券化，而这其中只有不到一半为优质房贷资产。“未来一到两年内会加速推进MBS，预计未来5年银行将发行4万亿～6万亿元MBS。”

不过，刘东亮认为，MBS的问题在于期限偏长，收益不高，据此设计出来的MBS产品在票息上难具吸引力。而且，当前银行的风险偏好较低,没有动力通过发行MBS打开贷款投放空间。

“银行发行MBS积极性并不高，首先，房贷利率基本是政府设置的，为基准或基准1.1倍，大概百分之六点多，扣掉中间成本，收益率五点多，这样的收益率是不受投资者欢迎的；而且，银行觉得房地产虽然绝对收益不高，但从历史看坏账率也很低，没有动力去对抵押贷证券化。银行不想卖，投资者也不想买，所以短期看MBS不会有大发展，但是长期肯定会成为中国债权市场的重要产品。”鲁政委对中房报记者表示。

还有一个定价的问题，“不同银行发的MBS设置不一样，没法定价，导致流动性不好。如果有一个机构能对所有银行的MBS统一出售，由这一个机构对外发，就容易定价。”鲁政委进一步分析表示。

据消息人士透露，国家开发银行拟将住房金融事业部改组成像美国“两房”那样的部门，来购买市场发行的MBS债券。