北京商品房禁止与配建保障房分隔管理 开发商“愁白了头”

在北京土地市场，开发商为竞得一块住宅用地，不仅要出得起高价，也要背负各种配建保障类住房的任务。新政后，同一地块甚至同一小区单价动辄七八万元的高端盘如何与保障房“混居”，成为留给开发商的待解难题。

• 中房报记者鞠晓波 北京报道

8月1日起，在北京配建保障房的新商品房小区，不得再人为将保障房和商品房分隔管理。北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京市住建委”）的这一纸新规，对于保障房业主来说是好事，但对于不惜背负各种保障性住房配建任务，在北京拿下“天价地”的开发商来说，却不得不面对同一小区高端与保障类业主“混居”的销售难题。

“不分开，会影响销售”

一面是商品房业主的不满，一面是开发商拿地之初背负配建任务“被高端”的难言之隐。

“感觉花了高端住宅的钱，却住进了公租房小区。”一位业主在枫丹壹号论坛中发帖感慨。

7月21日，在枫丹壹号业主论坛，有业主称发现小区用于间隔商品住宅和公租房的栅栏已经被拆除了。

“我们一期和二期都有公租房，是在项目的旁边，到时会有分区，也会分开管理，不放在一个社区。”不过，当中国房地产报记者以购房人身份询问公租房问题时，上述楼盘销售人员仍然如此回答。

不久之前，北京市住建委发布的《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，明确“在新建商品住房配建项目中，商品房与保障房应实施统一物业管理”，而“建设单位欲分区域实施物业管理，应按照本市规划设计指标，分区域建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施。”这份物业分割管理禁令，让许多高价拿地的配建小区面临后期销售管理尴尬。而此前，许多在京开发商惯用的伎俩是将商品房与保障房隔开，弱化高端盘与保障房“共生”的概念。

2012年9月，保利融创联合体以10.6亿元的价格夺得亦庄新城X1-1A组团B03R1-1地块。保障房配建面积达3.3万平方米。据当时媒体测算，扣除保障房面积后的楼面价高达14499元/平方米。后建成高端住宅及别墅，即现在的枫丹壹号项目。目前其商品房均价为3.7万元/平方米，配建项目的成本追加到商品房里面，成为典型的“被高端”项目。

而从2013年、2014年以后，北京很少再出让“纯宅地”，配建自住房、经适房、回迁房等保障房的地块越来越多，这种“被高端”项目成了普遍现象。

据了解，在2010年以前入住的配建小区，保障房业主享受不到公共配套的案例层出不穷，甚至有些开发商故意隐瞒小区内规划有保障房。

按照新的政策要求，如果开发商想要分区域实施物业管理，就必须要按照标准把公共配套补齐。而这也意味着建设成本将进一步增加。

“一个项目当时批准规划等条件时，是按照一个整体来配置绿地、公共配套设置等，既然是一个整体的项目，却要分隔开来，保障房的业主要绕墙、绕路才能去享受配套服务，是不公平的。而且这也与保障房和商品房业主和谐共处的配建原则不符。”北京市住建委相关负责人在接受媒体采访时表示，对于目前已经入住的这类小区住建部门将积极协调。

但实际上，分隔管理，是当前很多商品房配建项目中的普遍做法。很多项目还刻意把一个小区的商品房与保障房分别设不同案名。如恒大御景湾自住房项目旁边的商住项目恒大领寓，给外界的感觉是两个完全不同的项目。

“不分割将来管理上不太好操作，物业费不一样，分开更易于管理。我们项目也是分开的，否则影响商品房销售。”海淀区某在售高端项目营销总监对中国房地产报记者表示。

配建模式遭遇挑战

越配建 越高端

“现在北京市的规定就是新项目必须有一定比例的保障房配建，这两年开发商拿的地不是含有自住房就是公租房，而拿地成本因为包含了这些配建，导致同一地块的商品住宅必须卖的更贵、更高端才能回本。这本身就是一种矛盾。”一位北京高端项目营销负责人如是表示。

据中国房地产报记者统计，2014年上半年，北京经营性用地共成交建设用地面积467公顷，其中居住用地面积265公顷，与2013年上半年相比，居住用地所占比重下降19个百分点，在居住用地中，共有22宗土地配建自住型商品房227万平方米。

到2014年末的数据显示，在北京土地全年成交的52宗宅地当中，有高达31宗包含自住房配建，另外公租房与限价房的配建也占据不少份额，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗。

实际上，早在2007年北京市规划委公布北京市“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划时，就要求新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房，配建平均比例为商品房的15%。

2010年，国土资源部提出，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。同年11月，北京土地市场首次以“限地价、竞配建政策性租赁房”方式出让顺义张镇地块。继北京之后，2011年，杭州对国有土地招拍挂出让制度进一步完善，在部分国有出让土地中要求开发商配建一定比例的保障性住房。

早前，业内还有一种观点认为，政策方面考虑到集中兴建保障房小区，容易形成“贫民窟”。因此，一些地区在商品房土地进行招拍挂时即提出附加条件，要求配建一定比例的商品房。

但实际上，“贫富混居”的模式也备受质疑。限房价竞地价模式使商品房价格再次出现畸高，北京楼面价动辄三四万元每平方米，保障房销售价格低，与商品房房价差距不断增大，客户差别也很大。

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，中产家庭与低收入人群，能否和谐相处，还需要时间来验证，但是政府部门不可以忽视这种融合的社会管理。

去年以来，北京商品房地块出让时，几乎大部分都要求配建保障性住房。而开发商为了保证商品房的高端性，将小区内的商品房和保障房、自住房隔开。

易居（中国）控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱也表示，开发商现在做保障房也是无奈的选择，只是因为在土地招拍挂的要求中必须承担相应比例的保障房，但他们的初衷还是要通过项目实现盈利。不允许分隔，房子卖不出价格，项目交付缓慢，开发商最终会亏本。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进也表示，对于房企来说，分隔管理肯定有政策风险，后续如何灵活地执行政策，既能够让普通商品住宅社区有比较匹配的物业管理服务，同时也不会造成一个比较悬殊的社区管理环境模式，是需要密切关注的问题。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森此前也公开表示，现在开发商取地模式是达到土地价格高限时，竞拍配建各类保障房或自住型商品房面积，这里面有一定问题。所以，建议商品房配建保障房可异地建设或竞拍专项资金。

（本报记者宋俊洁对本文亦有贡献）

【背景链接】

其他城市商品房配建保障房现状

广州

2013年，广州市住房保障办相关负责人对媒体表示，配建的保障房住户产权性质与商品房的性质并不一致，如果统一混合管理，除了物管费难以协调界定以外，在执行保障房扣分办法等相关管理条例时也会存在较大的行政执法难度，并不利于保障房小区的有效管理。

2011年4月，广州荔湾区芳村高尔夫球场地块作为广州首宗配建保障性住房项目成功出让，开发商竞得地块的同时，需要提供3万平方米的保障房。

上海

2012年，在上海，凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建保障性住房。

青岛

2008年青岛市全面推行保障性住房配建制度，规定凡是规划为住宅的房地产项目，全部要配建一定数量的保障性住房，新增建设用地规划为住宅的，按不低于20%的比例配建。

【专家观点】

苗乐如：分隔管理不应一刀切

• 中房报记者鞠晓波 北京报道

商品房配建保障房模式在北京楼市已渐成主流，但这种模式所衍生的问题也在慢慢浮出水面。鉴于早期的商品房配建保障房项目频频出现纠纷。近日，北京市住建委发文称，商品房配建保障房禁止分隔。

但现实中，很多开发商将两者分隔开，更多的是考虑到商品房的销售以及后期的物业管理难题。对此，中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如认为，分隔管理不能简单化一刀切，应具体情况具体分析。

中国房地产报：开发商认为不分隔管理不利于商品房的销售，包括后期管理问题难度很大。你如何看待此问题？

苗乐如：实际上在商品房建设当中配建保障房，这种做法有积极的方面，也有需要去总结实验并加以完善的方面。其实从理论上讲，更多的是积极方面，即考虑社会和谐，不同层次的家庭应该和谐共处。不要出现像巴西等国家的贫民窟，这是该政策最基本的出发点和前提。

但从实际来看，我个人不主张这种做法，从1992年开始，我对于‘房改’、保障性住房有过密切的关注。老话说‘物以类聚，人以群分’，他们的生活不仅仅是居住环境，还有其消费水平所衍生出来的问题。这边孩子出门进门都坐私家车，那边是坐自行车，对孩子心理影响和家庭影响，到底是什么样的效果，值得观察。

中国房地产报：配建项目中还存在哪些问题？

苗乐如：过去的混居项目，都是把拆迁安置户和商品房住户直接放在一起。整个配建过程中，也需要具体问题具体分析？比如配建规模，有的项目配建几套房子，就失去了意义。如果规模很大，配套和环境是一样的，分不分隔都无所谓。

如果不分隔管理，保障房和商品房业主入住后日常生活需求并不相同，配套建设的设施怎么处理？高档商品房的住户，需要孩子上双语幼儿园或双语学校。但保障房住户没有这个能力，这种问题如何解决？所以这个问题还需要总结实践经验，不能简单化对待，不能一刀切。

中国房地产报：目前北京出现了很多高价地块上的高端商品房配建公租房，这种两极分化的情况是否存在问题？

苗乐如：目前北京市保障房配建小区的建设方包括地方政府，没有考虑如何设计合理的配建比例，比如说把小区保障房和商品房按‘二八分’、‘三七分’等比例来建设，而更多的是为了平衡资金（地块价值）来设定配建比例。 甚至有的商品房项目就配建一两套保障房，这样的情况在北京也存在，这种配建方式已经完全流于形式，其实完全可以改为货币形式的再分配。

地方政府为了所谓的抑制房价，目前设计的配建方式就是地块楼面地价达到一个顶点就配套保障房，实际上开发商的成本根本没降，等于开发商贴了钱之后还得贴房子。

中国房地产报：按要求，如果开发商想把商品房与保障房分开，就要分别建设相应的配套，开发商应该怎样办？

苗乐如：要想分开管理，都要有一定的规模和基础，如果只有几户也分开管理，根本不现实。一个商品房小区10%以下的保障房比例都太少了，配比要合适。要形成管理最起码也得上百户，现在没有人专门研究这个问题，简单的肯定或简单的否定都不现实。