囤地七年，海上海想要卖天价?

在沉寂了七年后，上实海上海终于在今年揭开它神秘面纱，5.1海派售楼处正式对外开放，6月初举办产品发布会，一系列的动作引起市场不小的轰动，高调的背后更多人关注的是其售价，毕竟对于东海核心板块，9000-13000的售价区间已经让人举棋不定，而它到底会以怎么的“姿态”接受市场的考验？

东海板块在售楼盘分布图

数据来源：房价点评网

根据项目所处的位置、价格和产品的相似度，分析师筛选了香缤御豪公馆、东海湾御花园、东海湾十二宴以及国华海悦府等4楼盘进行对比分析，以方便购房者在买房时做决策参考。

区位PK：交通相差不大，配套处于下风，景观优势明显

东海板块是近几年政府重点打造的新城，尤其是市政府搬迁东海后，发展更为迅速，板块内道路四通八达，自驾交通对各个楼盘来说都比较通畅，这个方面相差不大。对于配套，御花园和十二宴靠近东海大街，目前生活便利性会高于其他楼盘，而御豪公馆和海上海则是靠近未来规划的市政配套，但这些配套可以共享，存在差异较小，主要区别在于小区对口学校不同。

数据来源：房价点评网

目前来说，不管是确定对口学校还是学校资质，香缤御豪公馆可以说是真正意义上的学区房，御花园和十二宴入读学校也已确定，但资质会稍低一点，而海上海和海悦府距离学校较远，小孩上下学不是很方便，且对口学校还不能确定。

最重要的是，对于板块内楼盘主打的海景资源，海上海即将推出的领海苑组团和海悦府一线临海，从观赏海景的角度，这两个楼盘优势最为明显，另外三个楼盘受规划地块的遮挡，只能在楼栋缝隙中寻求一丝海景。当然，靠近海边，一方面衣服和家具会比较容易受潮，尤其是对患有风湿病的人特别是老人尤为不适宜居住；另一方面海边受台风影响比较大，门窗等也比较容易受侵蚀。

社区PK：具备社区规模，自身配套良好，物管服务有保障

从社区规模来说，海上海的领海苑组团不管从占地面积还是规划户数来说都是处于中等水平，如果加上其他组团的话，整个项目总建达161万㎡，放眼到整个泉州，其体量也是屈指可数的。因此在社区规模对比上，海上海具备一定的规模优势，社区居住氛围的实现度会比较高。

数据来源：房价点评网

对于楼盘的配套问题，我们分别从板块配套和社区自身配套来看一下。

目前该板块的市政配套上仍处于较为初级的阶段，传说中市民广场的“四朵花瓣”还仍未“盛开”，除御花园、十二宴目前在商业配套稍占优势之外，生活配套还不齐全成为该板块的硬伤所在，各项目多数需靠自力更生来满足业主的生活需求。

数据来源：房价点评网

海上海自身规划为综合体项目，包括有住宅、写字楼、酒店等物业，对片区的发展成熟具有良好的推动作用，同样，海悦府规划有10万㎡的商业，在满足业主生活需求的同时也辐射周边村落。与之相比，御花园和十二宴则是注重在小区内部建设一些实用的运动设施，供业主锻炼健身。

对于物管服务方面，海上海前期聘用物业公司的是集团旗下的上实物业，在所有的竞品中，其物业管理资质是最高的，当然资质高不能代表服务质量最好，但至少从目前售楼处的服务体验来看，其物业服务水平在所有竞品楼盘中还是比较突出的。

产品PK：户型设计中规中矩，优势不甚明显

海上海楼栋设计采用类板楼的排布，对比点状或者点板结合的楼栋，其户型在采光通风上会有一定的优势，但室内空间格局存在不足也是很明显。除此之外，购房者买房时比较关注的空间赠送方面，海上海也不具备竞争力。

备注：★代表户型在该方面的得分，★越多表示得分越高

综合对比以上几个指标，御豪公馆和御花园整体表现会稍好于海上海，而十二宴及海悦府则要弱于海上海，摒弃价格来做各方面权衡，海上海只能算中等水平。

统计时间截止：2015.8.6

对比周边项目的价格和去化情况，十二宴和海悦府在价格上更加亲民，市场接受度也比较高；而御豪公馆和御花园由于在价格上“高人一等”，整体去化缓慢。对于海上海，若首期开盘想要快速去化，回笼资金，赢得良好的市场口碑，我们认为其开盘合理价格区间应该设在11000-11500元/㎡左右。若价格超过11500元/㎡，购房者可选择的余地会比较大。

文/房价点评网 余榕钦