深化金融改革 中国住房抵押贷款保险市场广大（独家）

作者：童忠益 美国财政部货币监理署高级金融经济学家，此前曾任美国RMIC住房抵押贷款保险公司首席经济学家，美国房利美基金会住房金融和经济学部主任。

住房抵押贷款保险 (mortgage insurance), 又称按揭违约保险 (mortgage default insurance)，是一种既能提振住房需求又可抵御信贷风险的住房金融升级产品，近80年来，在美国、加拿大、英国、法国、瑞典、西班牙和澳大利亚等发达国家发展迅猛，近来也在墨西哥、菲律宾等多个发展中国家落地生根。它是由政府下属或民营的抵押贷款保险公司，为银行等金融机构发放的个人住房抵押贷款提供的履约保险。一旦承保的抵押贷款因各种原因出现了违约和止赎(抵押品赎回权丧失)，商业银行等贷方可根据保险合约，要求抵押贷款保险公司对违约造成的损失履行理赔责任。

（图：CFP)

发达国家住房金融体系的基石

在美国、加拿大等发达国家，任何住房抵押贷款，若被认定具有较高违约风险，都会被要求购买房贷违约保险，并以此作为是否发放贷款以及利息标准的重要前提。传统上，首付是否到达房屋购买价或评估价的20%以上，被视为高风险按揭的分水岭。但近几十年来，随着住房贷款保险机构的诞生、成熟和壮大，首付低于20%的家庭也有资格申请房贷了，前提是此类按揭需要购买住房抵押贷款违约保险，由此保护和补偿银行等金融公司此类房贷所具有的违约风险和信贷损失。

在美国，接近一半首付在20%以下的住房抵押贷款是由7个规模很大的专业私人按揭保险公司提供违约保险的。另一半则是首付极低和家庭收入也不高的住房贷款，主要是由联邦政府下属的房贷保险机构—美国住房管理局（FHA）为其提供违约保险，只是此类房贷的保险费用也相应高些。在加拿大，无论家庭收入和贷款额度，所有的按揭保险主要由政府下属的专业房贷保险公司、加上三家美国私人按揭保险商来负责承保。

在现代国家，住房抵押贷款是个人和家庭购买住房最主要的融资渠道。抵押贷款保险则与之配套，已成为了西方发达国家保障住房金融市场健康持续发展的重要基石，并成功经受住了百年不遇的全球金融危机的考验和洗礼。

金融危机中的表现

在美国，按揭贷款保险行业是唯一在2007-2009年金融海啸中未受到重大破产困扰的与住房相关的金融行业，发挥了极其重要的危机中“救市”和危机后帮助房市复苏的多项功能，并为银行和其他金融机构赔付了约440亿美元的违约损失。

在危机爆发前，绝大部份首付不足20%的次级贷款申请，因无法通过按揭保险公司的承保审核而想方设法“创造性”地钻了法律的空子，进而绕过按揭保险公司，获得了银行等各类金融机构发放的抵押贷款，这也是次贷业全线崩溃、违约损失集中且惨重的一个主要根源。

危机爆发后，美国政府“救市”干预举措中最为立竿见影的两手恰恰是：通过联邦政府下属的房贷保险机构(美国住宅管理局)，对即将违约的次级贷款提供重新贷款的违约保险；通过两大政府支持的按揭金融巨头(房利美和房地美)来加大购买优质按揭的流动性力度和宽度，但同时明确规定，首付不到20%的任何住房贷款，不得绕过私人按揭保险公司，唯有获得了它们颁发的按揭违约保险证书，才能有资格被房利美和房地美考虑购买。

中国急需建立首家由政府主导的全国性房贷违约保险公司

上世纪90年代末，中国在启动住房商品化和市场化的过程中，从西方引进了住房抵押贷款。此后，住房抵押贷款在中国由无到有，逐渐形成了巨大的市场，帮助无数中高收入阶层的家庭购买了自己的住房，从而极大地推动了国家经济的发展，提高了人民的住房消费水平。但是，住房抵押贷款有着与生俱来的违约风险，这类金融风险通常在按揭或房市大涨之后集中出现。此外，房地产业和经济发展都存在周期性，无法排除房价大跌或大量失业的可能性--而在这些情况下，会出现大量按揭贷款违约以及抵押品(房屋) 赎回权被银行收走的结果。既然无法完全规避违约风险，中国就应该尽早建立一个按国际规范设计和管理的、由政府主导或投资的全国性住房抵押贷款保险公司，以合理有效地防范和减少可能出现的大面积违约风险，从而避免对中国金融市场的稳定性产生灾难性的影响。

同时，由于中国的金融机构多年来坚持首付30%（甚至40%）以上的房贷标准，无数刚需强烈但存款不足的家庭、特别是中低收入者只能无缘按揭，望房兴叹。这不符合社会正义原则，因此社会和政府有责任帮助这部分人群共享按揭这一重要金融资源。同样重要的是，这些人群恰恰是中国房地产市场健康发展应该倚重的主力军。他们数量巨大却被排斥在房贷市场之外，这是中国近年来房市低迷、后继乏力以及多年来中国房价被高收入的炒房投机者左右的重要原因。

虽然中国已做过一些努力和尝试，但迄今为止，在既能满足中低收入家庭的购房刚需又能有效管控按揭违约风险的体制建设上，基本上还是一片空白。2004年，由时任中国建设部首席经济学家兼房地产司司长谢家瑾女士和中国人民银行货币政策司司长戴根有先生率领的中国房地产金融高级代表团访问了美国和加拿大。此行的目的就是专程调研美加两国的按揭违约保险体系。当时，笔者受美国联邦政府住房和城市发展部的委托，邀请和组织了十几位在美国住房按揭贷款保险和证券化领域顶尖高管、官员和学者接待了中方代表团。这应该是中国在按揭违约保险领域所做出的第一次重大努力。

目前，散布在中国各地的住房置业担保公司，算是有些接近于西方按揭违约保险公司的金融实体。但是，两者存在本质的区别。中国的此类公司主要是为政策性的低息公积金贷款提供逾期担保，而公积金贷款在中国住房抵押贷款市场中只占很小的一部分，中国绝大部份的住房抵押贷款，则是迄今还没有得到违约保险保护的商业性住房按揭贷款。其次，公积金贷款违约风险低，而低首付高风险的商业性按揭是西方按揭保险公司的重点。再者，这类担保公司都是地方性质的，非跨地区全国性的。此外，他们规模不大，资本储备金的抗灾能力有限，也缺乏政府的统一监管。一旦某地或全国爆发大规模的的经济衰退或者房市深度下滑，随之出现的大量按揭违约(“断供潮”)，极可能使这些担保公司无力应对，难免重蹈美国第一代按揭保险机构的覆辙：上世纪30年代，美国所有50多家规模不大、地方性的按揭保险公司在“经济大萧条”期间全部破产倒闭，无一幸存。

中国建立按揭违约保险市场现实可行

考虑到目前西方国家的按揭保险主要针对的是首付比例20%之下的房贷，建立中国的按揭违约保险体系是否现实可行呢？答案是肯定的。

首先，在几乎所有西方发达国家的住宅金融发展史上，对按揭的首付要求曾经普遍很高。例如，美国在1930年代“经济大萧条”之前和期间的房贷首付门槛均为至少40%。即便到了1950年代初期，加拿大的首付要求仍为25%以上的首付。随着这两个国家于1934年和1954年分别成立了全国性的住房抵押贷款保险机构（或公司），首付要求才降低至20%以下，中低收入家庭的住房和信贷市场也随之出现了迅猛而健康的发展。中国目前正处在上述国家经历过的住房金融改革转型的关键时刻，中国同样可以通过建立一个全国性的、资本充足的大型按揭保险公司，提供多样化的违约保险产品，并逐步和适当地降低目前过高的首付比例要求。

其次，目前中国一些地区出现了经济下行、楼市不稳、房价下跌和“断供潮”的结构性风险的先兆，有可能导致房地产市场长期不振、房贷市场的巨大违约风险。防范和减免这些风险无非有三种方法：1.大幅减少住房贷款的发放量；2.将目前本已很高的首付比例(30%) 进一步提高到40-50%；3. 允许银行等房贷金融机构将最低首付要求从30%降低到20%（以后可降到15%），同时成立一个资本金充足的大型全国性按揭保险公司，为这类按揭提供违约保险。前两种方法都已尝试过，但负作用极大。可以说，中国的住房金融发展到今天，的确已遇到了发展的“瓶颈”。突破这种“瓶颈”的有效途径唯有通过第三种方法。

从目前情况分析，中国实际上已经存在一个首付比例在30%之间的潜力巨大的按揭保险市场。如果政府决定在中国建立住房抵押贷款的违约保险体系，将会产生重大和深远的影响。 中国消费者（特别是中低收入家庭）对住房的合理需求将得到极大和持续的提振，住房市场将能获得结构性的稳定发展，与房地产和抵押贷款相关的金融、建筑、材料、家电家具、交通等数个行业将因为新鲜血液的注入而获得空前的发展，无数中低收入家庭的消费能力得到释放。与此同时，中国在住房金融风险的防范、分散和最小化方面，将从此获得一种体制性的保障，从而在金融领域的深化改革上迈出了坚实的一步。

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