楼市新政后，燕郊“游资”出走，转战涿州、武清

“环北京”区域的限购政策正式出台已四天有余，其主要手段在于通过非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%等等来稳控环京县(市)住房价格。而此前，燕郊楼市火的一塌糊涂，甚至民间有房价超4万的预期。

燕郊在线注意到，廊坊市政府出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》后，在国道上的燕郊售楼一条街，拉人的“小蜜蜂”明显少了，而许多燕郊市民也反映，这些天他们接到的房产中介电话也不多了，“我估计，中介的生意未来要差一些了。”王女士说。

楼市新招4天后，市场表现如何，日前有记者再度实地探访燕郊楼市，发现市场降温明显，房价正面临回调压力，一部分原本打算燕郊投资的投资客正转战涿州、武清等更远环京楼市。

探访：市场环境已非理性泡沫快速堆积

某售楼处，售楼员张女士对记者介绍，目前政策刚刚出台，还未明确实施时间，我们也还没有收到相关部门的通知，因此对新房销售尚未产生太大的影响，今天（4月2日）上午刚刚接待了两批来自北京的看房团。政策越来越收紧，最近几天来看房的人少了一些，“对于想买房的客户，我们会建议抓紧时间，尽早签合同，办理贷款手续，争取在政策实施之前办完手续”。

员工刘先生认为，近期开盘的项目不多，五证齐全的都是预售排号阶段，只报均价。清明假期三天按常理来说应该看房的人比较多，但今天（4月2日）人很少。

记者在国道卖房一条街上探访时，前后有几名卖房掮客围住记者推荐楼盘。其中有两名掮客一直尾随记者，只要记者走进哪个售楼处，他们就随后跟进，并跟售楼处前台表示这个人是他拉进来的。当记者想尽法子要摆脱他们的时候发现是徒劳的，其中一人表示，如果看房客没有一个特定的人跟着，就会有更多的售楼掮客前来骚扰、尾随，所以最好还是有一个人跟着。

调查：饥饿营销成燕郊楼市屡试不爽的策略

北青报记者在房产中介网站查询后发现，“北三县”的最高房价均已突破万元大关。其中，燕郊新房单价已突破每平方米20000元，最高的楼盘单价已经达到每平方米28000元；大厂新房单价已超过每平方米14000元，最高价已突破每平方米19000元；香河新房单价达到每平方米9000元，最高价已经突破每平方米14000元。

北青报记者半年前前往燕郊调查的时候燕郊新房单价不过每平方米14000元，短短半年，每平方米单价已经上涨了6000多元，而跟一年前相比，新房单价多数已翻一倍。其中港中旅开发的楼盘项目去年9月份开盘价还是每平方米16000元，如今已经高达每平方米22000元。

前后半年，北青报记者两次前往燕郊调查发现，此前曾一度声称新房已经销售完毕的某开发商，半年来又悄然开盘了几次，每一次价格都比前一次跳上一个台阶。对此，燕郊某开发企业一名业务经理告诉北青报记者，这其实是一种饥饿营销的策略。你刚去看房的时候，售楼处一般都会告诉你目前没有房源，但只要你留下电话，不出半个月就会有专人联系你去看房。这里的开发商已经形成了一套非常成熟的楼盘销售策略。北青报记者了解到，在燕郊楼市，捂盘惜售、饥饿营销的情况比较普遍，最近半年燕郊楼市的非理性上涨与此有很大关联。

北青报记者注意到，廊坊市出台的意见中提到将组织开展环京县（市）房地产市场专项执法检查，依法严厉打击无证预售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规经营行为，全面规范市场秩序。

分析：燕郊楼市投资客占八成 未来投资需求下降

“燕郊楼市的投资客的比例大约是八成。”北青报记者在燕郊调查时，多名开发商人士和地产中介在谈到燕郊楼市投资和居住比例时透露。

链家一名中介人员表示，燕郊的楼市就好比股市的妖股，相关的故事和概念特别重要，本轮燕郊楼市能够暴涨主要是跟北京行政机关东迁通州有关，彼时通州限购，而燕郊等环京楼市却迎来更加宽松的政策。借助这一概念，燕郊迅速成为投资客的天堂。

一名两年前在燕郊投资买房的陈女士告诉北青报记者，她家5年前开始在环京地区投资买房，一共买了三套，分别位于廊坊市区、燕郊和香河，其中燕郊的房价涨幅最快，收益已经接近3倍，廊坊市区的涨幅最慢。“燕郊的房子涨得吓人，最近打算把它卖掉，打算在涿州和天津的武清各买一套房。”陈女士赌“新机场”的概念会极大地刺激周边的楼市。另一位也表示准备去武清买房的陈先生说，“燕郊楼市未来的投资价值已经提前预支了，我并不认为燕郊楼市会再创新高，3万一定是天花板。”

针对环京楼市新政，中原地产首席分析师张大伟认为，该新政力度不大，并且该地区已经错过了调控的最好时机。在2015年8月北京通州出台最严格限购后，很多资金外溢，开始炒作环北京楼市，这是出现这一轮暴涨的最主要原因之一。但几个区县未同时出台约束性政策，导致投资需求集中爆发使得价格暴涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，廊坊此次出台政策符合市场预期，北三县等城市此前房价快速上涨，加大了购房者的购房压力，进而使得房地产市场的预期不稳定，不利于后续市场的健康发展。此次新政对刚需影响不大，但对于投资的群体来说，后续炒房的可能性已经非常小了。也有专家认为，今年不止北京，深圳上海等一线城市周边房价的涨幅将会趋缓，呈较平稳态势，而二线城市表现将会相对亮眼，成交量和价格都会不错。

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