世邦魏理仕2016年第一季度深圳物业报告 零售品牌表现亮眼

2016年4月7日，深圳–全球领先的商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布2016年第一季度深圳物业市场回顾。优质写字楼方面，多个项目受到P2P公司退出影响，但来自与本地租赁公司以及持续增长的新增设立需求的影响，原有写字楼市场空置率变化不大。因季内大量新增供应入市，推升了整体市场空置率，但业主对市场未来充满信心，租金录得小幅上涨。优质零售物业方面，积极租户调整持续，餐饮业态仍为需求主力，来自设计师、儿童类以及集合品牌的商家继续扩张，且多家新晋品牌首入深圳，租金小幅上升。优质物流设施方面，依然无新增供应入市，来自跨境电商需求的持续增长，带动租金稳定增长。高档住宅市场方面，受春节淡季影响，推盘量萎缩。但刚性需求和改善型需求持续增长，销售价格继续升高。

优质写字楼市场 ：新增供应推升写字楼空置率

本季，新增供应继续维持高位，六个项目共计为市场带来超34万平方米的新增供应，罗湖区自2012年以来首次录得新项目入市。多项政策利好带动新增需求继续增长，来自本地租赁投资公司的需求增长明显。此外，鉴于P2P行业近期风险显现，部分业主对P2P租户提高门槛。由于新项目体量较大且多于传统春节后的3月初交付使用，空置率普遍较高。受此带动，全市整体空置率环比上升2个百分点至7.3%，但依然录得了高达18万平方米的单季净吸纳量。虽然受到春节淡季以及P2P公司倒闭的影响，但得益于来自以本地租赁投资公司的快速扩张以及持续的新设立企业的询价，业主方仍于年初提高其租金报价以观后市。整体市场平均租金季度环比上升1.5%至每月每平方米198.2元。

未来六个月仍有大量新增供应，主要分布在福田CBD和南山区。P2P行业的整顿以及新增供应密集交付将推升整个市场空置率，但新增需求的增加依然令业主对未来市场充满信心，预计整体市场租金将保持平稳。

优质零售物业市场 ：新晋品牌频亮相

本季未有新增供应入市，现有购物中心租户调整依然积极。餐饮业态仍为市场去化的主力。与此同时，来自国内外设计师品牌、品牌集合店以及儿童类商家也在积极布点。值得注意的是随着市场竞争的日益加剧，新晋品牌继续成为业主青睐的租户选择，季内共录得11家品牌首入深圳，其中Spoiling Point在海岸城开出了亚洲首店，Irregular Choice在欢乐海岸开出了中国首店。个别购物中心因运营不佳有主力店及少数商家撤出。受到个别购物中心调整的影响，整体市场空置率环比微升0.1个百分点至6.7%。租金方面，活跃的租赁需求带动空置率得以改善的购物中心小幅上调其首层租金报价，至季末，整体市场平均租金同样本环比上涨0.2%至每天每平方米26.3元。

未来六个月，预计将有约30万平方米新增供应入市，多位于福田的非核心区域。受大量的新增供应以及个别项目的调整影响，预期整体市场平均租金将保持稳定，空置率将升高。

物流设施市场 ：供不应求持续

深圳物流市场在一季度无新增供应入市，整体市场供应依然有限，仅有少量厂房转为高标仓用途。尽管处于春节淡季，但来自传统零售商、传统电商和第三方物流的需求较为稳定，跨境电商进出口渠道的全面开通持续促进跨境电商的需求在季度内录得小幅增长。从整体市场来看，新增供应匮乏而需求略有增幅带动市场空置率环比下降0.1个百分点至7.5%。同时，稳定的市场需求带动深圳优质物流设施市场的平均租金同样本环比上涨0.7%，报每月每平方米39.6元。

未来六个月，预期依然无新项目入市。深圳获批为跨境电商综合试验区，将跨境电商的服务试点由前海扩大到整个深圳市将进一步加速跨境电商的业务增长，但即将实施的跨境电商税费改革预计又将在短期一定程度上对行业造成影响，总体来看跨境电商的业务依然会保持增长。此外来自电商以及第三方物流的需求增长将加剧整体市场供不应求的局面，从而推升市场平均租金保持继续上涨，空置率停留在相对较低水平。

高档住宅市场 ：量跌价升创新高

普通住宅方面，传统农历春节淡季，开发商推盘减少，整体市场推盘量下降明显。高端住宅市场方面，一季度仅录得位于南山区的三个高端项目共计482套新增供应入市，环比上季度下降超过80%。尽管推盘量大幅下降，但市场的恐慌性情绪继续推动刚性需求和改善型需求持续增长，推动普通住宅和高档住宅成交活跃。受限于整体供应有限，普通住宅市场成交量小幅下降，高档住宅成交量环比上季度下跌约20%，但仍高于去年同期。稳定的刚性需求及改善型需求继续推动深圳普通住宅以及高档住宅售价在年初继续增长。据深圳规划国土委统计，2016年2月深圳的新房成交均价突破48,000元，为每平方米48,095元，环比上涨3.4%，同比上涨72.1%，再创历史新高。高端住宅方面，平均售价同样本环比上升4.9%至每平方米91,679元。

受住宅售价不断增长的带动，业主普遍选择在年初提租。高端住宅租赁市场平均租金同样本环比上升1.6%至每月每平方米108.1元。

责任编辑：FS011