董晓霞与三门峡市大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

上诉人（原审原告）：董晓霞。

委托代理人:李朝阳，河南蓝剑律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：三门峡市大地房地产开发有限公司。

法定代表人：柴君峰，该公司董事长。

委托代理人：周青梅，该公司法律顾问。

上诉人董晓霞、上诉人三门峡市大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2008）湖民二初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董晓霞的委托代理人李朝阳、上诉人大地公司的委托代理人周青梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2005年5月11日，董晓霞与大地公司签订了《房屋买卖合同书》，约定：董晓霞购买大地公司位于市区五源路与茅津路交叉口西南角教师公寓住宅楼6号楼1单元6楼西户(从东往西排)房屋一套；砖混结构全现浇；建筑面积151.8平方米(以房产部门核定面积为准，不含地下室)；大地公司出售的房屋经房地产交易部门备案确认；每平方米建筑面积价格为630元，总价格为95634元；交房时间：2005年12月30日前交付(若出现不可预见的事宜工期相应顺延)。产权证按小区统一标准和时间集中办理并交付用户；违约责任：如单方违约，违约方应一次性赔偿对方总造价2％的损失(含利息、违约金等)；房屋为毛墙毛地，全封闭阳台；水电暖均为一户一表。合同签订后，董晓霞于2005年5月11日向大地公司缴纳购房款50000元，占应交房款的52.2％。大地公司向董晓霞出具了6号楼1单元6层西户购房款收据。交房时间届满，大地公司没有向董晓霞交付房屋。董晓霞要求大地公司交房，大地公司让董晓霞按照现行市场价补交房款。双方发生纠纷，董晓霞起诉来院。审理中，董晓霞申请对争执房屋现价值进行评估，大地公司不同意并不提供方便，致评估不能进入，无法进行。原审法院另查明，①大地公司于2008年1月15日分别经三门峡市诚信公证处公证向该栋楼3单元3楼的买受人甘红予和3单元1楼的买受人张秀娥送达了“关于催交房款的通知”，载明：限甘红予收到本通知7日内将剩余房款275614.38元、张秀娥收到本通知7日内将剩余房款248778.53元缴纳至大地公司。该两套房屋的面积同为153．48平方米。在通知之前，甘红予、张秀娥均已向大地公司缴纳房款10万元。②6号楼大地公司没有取得建筑工程方面的批准手续和商品房预售及销售的证照。

原审法院认为，大地公司作为房地产开发企业，应当按照房地产开发的有关法律法规及相关规定办理相关的证照，方可从事房地产开发、商品房的销售。而大地公司至今仍无证据证明其取得商品房预售许可证，故原、被告2005年5月11日签订的房屋买卖合同，违反了法律法规的强制性规定，依法属无效合同。导致合同无效是大地公司故意隐瞒无商品房预售许可证的原因所致，对此应当承担民事责任。大地公司应当返还董晓霞已付的购房款及利息、赔偿损失，并应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。赔偿损失是指房屋的升值即差价部分，大地公司不同意评估，应当承担该后果。董晓霞主张每平方米的现行单价参照大地公司要求甘红予、张秀娥补交房款的每平方米的价格(甘红予2447．32元／m2、张秀娥2272．46元／m2)，该套房屋现价格为每平方米1600元，购房差价为每平方米970元，合情合理。依据公平原则，差价损失按已交房款占合同应交房款的比例即52．2％赔偿。大地公司辩称于法无据，理由不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第一项之规定，判决如下：一、原告董晓霞与被告大地公司签订的《房屋买卖合同书》无效。二、被告大地公司于判决生效之日起十日内返还原告董晓霞已付购房款50000元及利息(利息从2005年5月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计付至判决给付之日止)。三、本判决生效后十日内，被告大地公司赔偿原告董晓霞购房差价款76862.4元。四、本判决生效后十日内，被告大地公司赔偿原告董晓霞已付购房款一倍的赔偿金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5180元，原告董晓霞负担1400元，被告大地公司负担3780元；保全费1820元，由被告大地公司负担。

宣判后，董晓霞、大地公司均不服，分别向本院提起上诉。

董晓霞上诉请求：依法改判大地公司在原审判决第三项的基础上增加赔偿70383.60元。理由如下：原审判决认定大地公司赔偿的损失明显不符合法律规定。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后损失的赔偿，由过错的当事人承担。本案商品房买卖合同无效的原因是大地公司故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实，因此大地公司负有合同无效的全部过错，购买方没有任何过错。对于购买方的损失即房屋增值后的差价部分，应当由大地公司全部负担，而原审判决却根据已交购房款占总房款的比例确定损失，显然是错误的。

大地公司上诉请求：依法撤销湖滨区人民法院(2008)湖民二初字第56号中第三项和第四项，并改判驳回董晓霞这两项的诉讼请求。理由如下：大地公司不存在故意隐瞒没有《商品房预售许可证》的行为，判令赔偿购房款一倍的赔偿金50000元显失公正。2001年初，湖滨区人民政府为了解决辖区教师的住房问题，向三门峡市人民政府申请征用五源路和茅津路交叉口处32．41亩土地。2001年11月20日，三门峡人民政府以三政土（2001)61号文件批准了该宗土地。土地批准后，湖滨区人民政府将该土地上的3某——6某楼让湖滨区教体局自行承建。2002年12月13日，大地公司通过协议的方式将4某楼、5某楼、6某楼的土地使用权购回，并以集资建房的名义销售给保密局、黄金管理局等单位。2004年9月14日，大地公司办结了各项施工手续，取得了施工许可证，使楼盘顺利开工。之后黄金管理局退出了原购的房屋，大地公司经人介绍将退回的部分余房销售给了董晓霞，并于2005年4月28日同董晓霞签订了购房合同。购买人是因为该楼盘属于集资建房的性质，价格比市场上的商品房便宜许多而购买的。后因教体局的原因，4＃楼、6某楼的土地使用权被依法收回，但为了购房户的利益，大地公司重新通过挂牌拍卖的方式取得了4某楼、6某楼的土地使用权，仅此一项就使大地公司的土地成本增加440余万元。目前，工程已基本结束，预计年底可向住户交付房屋。在建设过程中，物价上涨，各项规费和税收增加，增加、变更工程项目，导致原签订的合同价格630元／m2远远不能保住成本。同三分之二以上的购房户就购房价格进行协商，最终商定5＃楼平均价1350元／m2、6号楼平均价1550元／m2，大地公司仍亏损400余万元。房屋价格明显低于市场价格，购房人对所购房屋的情况是明知的，不存在故意隐瞒没有《商品房预售许可证》的行为。即使适用惩罚性赔偿，也要考虑出卖人违约和欺诈的程度、买房人实际受到的损害等多方面因素来综合考虑赔偿数额，而不是机械地一律适用“一倍”的标准。

二审经审理查明的事实与原审查明的相同。

本院认为，大地公司在没有商品房预售许可等手续的情况下，销售商品房的行为违反了我国有关法律的强制性规定，因此大地公司与董晓霞所签订的房屋买卖合同为无效合同。大地公司没有商品房预售许可证的事实是客观存在的，因此其上诉陈述的证据和理由不足，不予支持。合同被确认无效后，返还因无效合同取得的财产，并根据过错承担赔偿损失的责任，过错方承担的赔偿损失责任应当和另一方履行合同部分相适应。因此董晓霞要求大地公司承担没有履行部分的损失责任，缺乏事实根据和法律依据，其上诉理由不能成立。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

董晓霞交纳上诉费用1560元，由董晓霞负担。大地公司交纳上诉费用2837元，由大地公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　　赵振营

审 判 员　　　任安生

审 判 员　　　杨凯民