新城控股，2017年下半年的保利地产

作者：zwz700-坐看浮云

来源：雪球

2018年新城控股现有383个项目。加上今年上半年80个项目，共计463个，拟出售40个项目，剩余423个。1.3亿土地储备，足够未来几年的开发。关键是423个项目全国布局，足以低于销售风险，确保合约销售的稳步增长。要不是下半年上下游融资抽紧，新城还是能够保持高位数双位数增长的，现在因为老王事件和融资普遍性收紧，成长性会受到影响，但是乐观估计可以超越行业平均水平。因为有这么多的项目在开工，在建，在销售，在交付。

其中吾悦综合体项目有118个。2019年已经开业44个，到年底开业64个。2020年开业34个，合计98个的样子。基本能够完成100个的既定目标。租金收入40亿-60亿-90亿。

商业和住宅项目305个。综合体项目占总的开发类项目的三分之一。

305个开发项目的目标利润是不能低于8-10%的，现金流支撑了吾悦综合体的高周转的资金需求，吾悦综合体的高周转也支撑了公司的经营现金流的稳健和增长，并且吾悦综合体的配套高毛利和租金带来的成本其他收入，支撑了公司的整体毛利率的上升，也支撑了公司核心净利润的增长。

公司债目前有100.6亿的样子。真的不多。我所知道的几个TOP排名50-60位的地产商都有200多亿以上的公司债发行呢。这说明新城的去化率真的很好，快周转是行业龙头。极低的负债率就是创造了近3000亿的合约销售。难怪全年净资产收益率会高达43%。

2019年计划开工面积2040万平方米，我们按照1.16万元/平的均价算，2366.4亿的货值。上半年新开工计划是1834万平，下半年计划开工是206万平。中报显示2019年下半年货值达5800亿。超过6000亿的货值足够两年近3000亿的合约销售之需求量。所以，不要武断说新城控股未来两年就没有成长性了，成长性可能不是高位数的两位数，但是保持10%的成长性也问题不大的。@今日话题 $保利地产(SH600048)$ $融创中国(01918)$ $万科A(SZ000002)$

下图是我2017年9月研究保利地产，万科a和融创中国的图标分析笔记，供参考对比：

结论，新城控股跟2017年下半年的保利地产的体量已经差不多了，无论是全国布局的项目分布及数量，新开工的面积，土地储备，上半年的销售金额，财务状况（资产负债率），已售未结转的面积都非常接近，甚至要大一些。当时保利地产的市值在1400亿左右上下浮动，现在已经1700亿，突破2000亿亿是指日可待。这就给我一个憧憬，新城控股也许有一天会跟保利地产今天一样，也会有2000亿的市值呢？那对比现在的市值就是4倍的增长了，虽然不一定必然会有4倍的增长，但是凸显新城控股的弹性和安全边际都是同行里的佼佼者了。

在2017年9月当时我就这样断言，保利地产具有 全国400多个楼盘。随便你调控。东边不亮西边亮。东边不卖西边卖。保证销售增长。利润增长～最终市值增长股价上涨。明年具备每月300亿的销售量。预计3600亿。保利明年股价20元。

现在的新城也具备了每月300亿的销售的量和销售的能力，新城如果每月300亿的销售，未来可以看到新城的年合约销售额会达到3600亿，甚至4000亿。现在唯一的变数是融资收紧，但是经过下半年的休养生息，新城耐心等待老王事件的负面影响过去，耐心等待银行恢复直接融资和新增贷款，进一步改善财务状况，积累账目更多的现金，让经营性现金流入的净值变为正数甚至达到几十几百亿的数额，耐心等待土地价格的下滑，然后逆向扩张，新城也有能力进军top前五的。让我们拭目以待吧。