专家刘磊谈：北大教授钱理群卖房养老为哪般？
近日，关于国内人口老龄化和退休延迟的讨论一度成为网路上的热点，因为有消息称退休年龄要延迟至65岁之后。人们纷纷讨论，这么大年龄，已经无法通过劳动去交养老保险，如何让自己的晚年生活更加安心？日前，北京大学著名教授钱理群酝酿住进养老院的消息引发社会热议。
钱理群被誉为是上世纪80年代以来中国最具影响力的人文学者之一，是学界标杆级的“知识分子”，然而，今年 “钱老正酝酿入住养老院”的消息让舆论错愕——事实上，钱老早已经卖掉了原来的房子，于今年6月底入住了昌平区一家养老社区。很多评论都为钱老惋惜：学界泰斗，缘何“沦落”至卖房养老？不是有退休金吗？然而，养老院每月住宿费大约要2万元，钱老卖房也是无奈之举。
刘磊 - 中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师
那么，人们传统观念中的，靠自己居住的房子来养老的方式，从钱老的遭遇中，就可以看出并不靠谱了。中信银行试点以房养老10年光景也无法形成普及的成功范例,最后是转嫁给保险公司重新探索以房养老之路。为什么国际通行的倒按揭模式的养老模式在中国施行就那么难呢（澳洲、日本、美国、欧洲通常模式）？ 不妨看看国内银行的贷款和住房道按揭会有哪些限制呢？
·申请人需要提供房产，但最多只能获得不超过评估值 60% 的贷款；
·国内房地产价格未来呈现下行预期，收益不能得以稳定保证；
·申请人还需要提交拥有第二套住房的材料，也就是说申请“以房养老”业务的老人和子女至少需要拥有两套住房；
·每月养老金支付最高额只有1万元人民币，不足以应付特护病房和未来可能需要的高额医疗护理等需求；
然而，参考发达资本主义国家成熟的房产市场和养老体系，发现房地产（不动产）依然是最佳养老配置的资产和财富，只不过他们应用的方式和价值体现和中国不同罢了。就以澳洲为例：澳洲统计局的资料显示，目前年龄在 55 岁以上，退休以房养老的比例占到65%； 租金收入超过 10万澳元的比例有 5%，对比来看：
1）观念的引导比操作更加重要，即国内发展商还在宣扬“落伍”养老地产的时候，海外成熟的观念是以房产的被动收入建立老人用以养老的永续资金，而非一个环境优雅、舒适的大房子用来自己居住。
2）选择专业及专家服务至关重要。国内欠缺管家式的专业服务机构和具有专业资质和经验的专业个人，因此，可以在海外进行房产投资作为弥补。
3）选择能够长期、长效、稳定、有租金收益的不动产作为抵押，是优中之选；对于老人而言，没有收入的自住房不重要，而是需要有能提供老人可以在全世界任何角落和国家提供养老生活、医疗等保障的收入来源。
那么这种“以房养老”的理念有没有操作性呢？笔者以一个实例来说明：
王先生，35 岁，10年前，贷款50 万澳元、首付 50 万澳元买入两套价值50万澳元房产（选用只还利息不还本金的按揭方式），租金回报率是 5%—6%。王先生持有该物业 7 年时间，其资产翻了一倍，增值到 200 万澳元，产生 100 万的净值产，按出租回报率 5%、贷款利率4.5% 计算的话，获得 5 万澳元租金净收入。(来自澳洲物业监察部（APM）的统计数据为证：从 1960 年开始，每 7—10 年澳大利亚的别墅中位房价就会翻一倍，直到今日的 50 年后，澳洲别墅类房产的增值周期一直遵循这样的规律，估算下来平均每年的中位别墅房价增长约为 10%。
如果王先生把这份收入用于养老和退休生活，现在 35 岁，想55 岁退休，在 20 年的时间里可能会经历两次房产循环周期，到退休的时候，该房产所带来的租金收益可能会超过 10 万澳元，已足够王先生晚年生活的需要了。这就是通过房产投资，安排退休基金储备，实现广义“以房养老”。
抛砖引玉的说，要使不同的房产投资理念的充分发挥，需要不同的栽培土壤和应用环境，如果要充分体现自住安排退休或教育基金的理念，需要这个国家的房产市场满足以下条件：
（1）该国家的房产市场的涨跌周期相对稳定，例如：7—10 年一个循环周期；
（2）该国家的某类房产类型的增长率比较稳定，例如：房产年平均年增长率为 7%—10%；
（3）租金回报率相对稳定，空置率低，且租金的年平均增长率与房价增长相对同步；
（4）银行的贷款利率变化幅度与租金回报率保持同步。
在满足以上条件的情况下，就会产生可以维系投资者体面地退休生活的经费。我们就把这种含有经营理念、不仅仅着眼于自住或者变卖来实现养老金的“以房养老”，称为“广义的以房养老”。要想实现这样的财富自由和颐养天年的晚年生活，就要充分应用该理念，需要未雨绸缪、提前规划和安排，把握房地产的上升周期，积蓄更多的被动现金流，从而实现“广义的以房养老”和终极财务自由的目标。更多专家资产配置和投资分析讲座，时间：2015年10月25日（周日）下午13:30，地点：上海市静安区威海路500号上海四季酒店五层VIP8厅。
作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；著名离岸资产配置专家，畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》作者；个人微信帐号："Victorliulei" ；清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师。
