血淋淋的失败案例，教会我们什么样的商业才值得投资

产权商铺，承诺回报难兑现

产权式商铺，大多是开发商将集中式商业分割成每个10平米到几十平米的小铺位，向投资者散售，销售前期投放大量广告轰炸，并承诺超高回报率，但实际经营中却因为种种弊端，造成经营举步维艰。比如早期的安定门巨库、亚运村第五大道、光华路秀水二号等，都曾小业主留下了惨痛的教训。

就算是现在，度娘上依然充斥着”北京最牛产权商铺8年收回成本“、“包租10年稳赚506%“……以超高回报率来诱惑投资者。

问题：

集中式商业在产权分割出售后，每一个商户都是自负盈亏的独立经营主体，因此很难统一所有投资人的意愿去招租并经营，但是一旦商户经营不好退租，投资人的问题将马上暴露出来。而为了保持租户的经营成功，往往需要进行大量推广，但广告和促销费用由谁来投入又是个很难统筹的问题，因此往往会造成经营失败。

经验：

产权式商铺并非投资的禁区，但选对项目是关键。一定要投资开发商保留了部分面积自持经营的商业，这样开发商才会以经营思维来看待项目的长期发展，舍得在运营阶段有所投入，同时，开发商的资源比小业主要丰富的多，有能力引进知名品牌的主力店进驻，以此拉动人流、客流和消费流，项目运营成功的几率也就大大增加。

通州运河核心区正在销售的保利大都汇项目就是如此，开发商保利地产自持整个综合体中的两栋楼，既有写字楼，也有沿街商铺，目前商铺部分已经成功招商“星巴克“、“7-11”便利店和一家知名银行，对于投资者来说无疑增加了一重保障。

商业街区体量过大、规划不合理

位于国贸附近的建外SOHO一度因为潘石屹的明星效应、CBD核心区的地理位置、疯狂的媒体炒作而热销，但是，直到现在运营10年之后空铺依然比比皆是。

问题：

回报率低主要是因为规划不到位。建外SOHO商业面积散落于住宅底商、裙楼和商业街中，其间缺乏合理的串联，一些店面过于隐蔽，导致客流分散，最终部分商铺运营困难。

经验：

街区式商业的配建比例在10%左右较为合理，同时还应规划合理的交通动线、设置明确的路标指引，才能实现整个商业体的有机生长。

保利大都汇的商业面积共2万平方米左右，占到18.7万平方米整个综合体体量的10.7%，均为1拖2形式的街区式商铺。整个商业街区东面紧临通惠河，西面是通州主干道新华北路，在商业街区的核心，保利计划斥巨资打造运河核心区唯一一条步行街，无论是产品布局还是动线设计都较为合理。

小开发商违法开发，风险巨大

4000个商铺铺位、6亿元人民币的巨额投资，投资者购买商铺铺位一年多之后，碧溪家居广场关门。在北京房地产市场上红极一时的碧溪家居广场让投资者血本无归，成为北京甚至中国房地产市场最大的产权投资陷阱案例。

问题：

开发商北京碧溪广场有限公司并不具备房地产开发资质，却完全按照开发商的经营范围进行房地产项目开发，且在未取得预售许可证的情况下非法销售，开发商又将项目重复抵押，令投资者无法办理按揭贷款和产权证。虽然投资者在与开发商的诉讼中获得胜利，却迟迟拿不到赔偿款。

经验：

无论是投资商业、住宅，还是写字楼，都要选择品牌开发商开发的项目，品牌开发商体现的是更好的资金实力、更强的产品营造能力，以及更精细的管理能力，同时意味着能给项目注入更多的资源，从而加速项目升值。

保利大都汇依托于央企保利地产的商办平台，平台融合政府政策、银行金融、保利商业、保利文化等于一体，改变商办物业开发售卖的简单营销模式，服务深入商办项目的全程运营，解决投资者的后顾之忧。

投资商业，不要只看到成熟商圈的高租金高回报，还得充分了解商业投资的背面、藏匿于阴影中的问题，才能有的放矢，达成投资的稳健成功。