洞见丨吴克红：“营改增”改不动的三个难点
中房报记者 陈淑亚 北京报道
说好的房地产领域“营改增”迟到已经整整4年，在2011年11月16日财政部颁发的财税[2011]110号中，计划推出“营改增”至今，直到近日媒体再次疯传，“营改增”最后四大行业——金融业、建筑业、房地产业和生活服务业四大行业营改增方案有望在明年一季度发布，明年三季度生效。
然而，这么多年之所以改不动，“主要缘为如何计算抵扣?征收多少税点?土地增值如何计算”的三大难题制约，知名财税专家吴克红在接受中国房地产报记者采访时称。而倘若上述问题不能很好解决，无疑会令当前本已不太景气得房地产市场，从而引发房企的个位数利润率进一步下降，加速房地产投资的下行趋势，而这无疑也是政府不得不考量的重要因素。
据悉，按照我国之前的增值税只对工业部门征收，对房地产领域则实行的是征收营业税。然而，由于工业增值税具有不同环节抵扣的机制，而营业税不存在抵扣，服务业承担的税负比工业要高，不利于促进服务业的发展。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》提出，扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收，合理调整消费税范围和税率结构，完善有利于产业结构升级和服务业发展的税收政策。
难点1：“反流程”如何抵扣？
“营业税和增值税实质是同一个税，不过是不同的计算方法。”然而，与原先征收的房地产企业营业税相比，增值税最大的特点就是存在多个抵扣环节，然而这个抵扣环节到底该如何结算，成为当下“改不动”的最大难题所在。吴克红在接受中房报记者采访时指出，一个项目3年的周期非常普遍，房地产企业开发流程较长的情况之下，“倒底该如何计算‘进项税’与‘销项税’，在实施的过程中，是最大难题所在。”
按照现有税法的规定，增值税抵扣的实施步骤实行的是，纳税人先采购贷物付款，取得增值税发票(进项税)供抵扣，然后销售产品开具增值税发票(销项税)。如此以来，税务局最终采取“销售税”减掉“进项税”的差额部分，进行现金征税，实现增值税的征收过程。
然而，按照房地产企业的生产流程环节是先销售产品(即预售房屋)，一年后才支付数额较大的总包采购款，而这一点与增值税的抵扣流程正好相反。
“这种反流程的生产过程，最终导致房企在部分交税的过程中，发现无税可抵扣，造成增值税实则是废纸一张。”据他分析，房地产企业在预售房屋时没有进项抵扣，把本应该属于“销项税”的部分，全额交了现金税款。然而等支付总包款取得“进项税”时，此时的房子早已经卖完，又没有了“销项税”可以抵扣。“
与此同时，按照房地产现有领域实行的“项目法人制度”，单一开发项目公司就产生了巨额过头税损失。而这一目的，显然与国家当初推行这项改革的减税初衷则是背道而驰，房地产企业的反弹更是不容小觑。“对于房企来说，不仅没有体现减税目标，一部分原先有着退税环节的营业税税种不存在，同时无疑也增加了相应的税负负担。”
难点2：税点多少合适？
与此同时，到底多少的税率点适合征收，业界与财政部的学者们之间有着巨大争议。
据吴克红透露，早在4年前财政部的专家与教授们理论测算的结果，初步确定增收11%的增值税税率，并认为“营改增”后可为房企平均减轻税负83%。“实际的运行情况与上述的数据之间，则是出入巨大。”“按照11%的增值税增收，税负则平均高达93%。折合换算下来，相当于原来的营业税税率5.8%基础之上，又增加了2.8个百分点。”
同时，上述11%的税率对于房企来说压力山大。而据吴克红透露，早些时候，住建部曾经组织企业界人士，提出6个点的税率建议需求，然而到目前为止，公开资料显示行业内并未形成相应共识。“倘若建筑业增加税负无疑会指望向房企转嫁，然而，作为房企的税负又向谁转嫁?结果只能使两个：或者转嫁给消费者(引起房价上涨)，或者转嫁不出去。”
仅以建筑业为例来看，劳务成本一项占比就高达30%以上。倘若执行11%的增值税税率，势必会带来对建筑房地产领域行业的强大冲击，而这对于拥有近4500万农民工就业，以及承担着上下游行业巨大的大环境相比，财政部所要承担的社会舆论势必会感到“亚历山大”。
难点3：“土地”能否抵扣？
作为房企成本的重要组成部分，钢筋水泥等建安成本大概占到10-30%，而土地成本则占据了房企整个开发环节的70%左右。吴克红认为，土地这一块的成本，房企在从国土局手中买过来之后意境形成了“增值”，符合增值税征收的范畴所在。
然而这一部分，能否作为增值税抵扣范围，目前理论界的探讨环节存在两大孑然相反的观点。可以抵扣的观点认为，“假设按照征收11%增值税的同时，再征30%土地增值税。那么，此种情况下的同一收入，征收两个相似的税，明显与增值税的课税理论有着极大出入。”
不可以抵扣的观点则认为，按照我国现有的制度体系之下，房企获得城市建设用地普遍属于国家所有(即国土部门)。然而，按照国际惯例和现有税法价值，政府是不需要交税的单位主体。“因此，在政府不交税的情况之下，向房企征收的所谓增值税的理论又有些牵强，因为根本没有实现‘上家交、买家抵扣’的完整环节。”
