房地产并购态势加重 房企走在被吃与反被吃路上

“大鱼吃小鱼”现象频现

回首2015年，房地产行业并购案例不在少数，随着白银时代的到来，行业分化加剧，“大鱼吃小鱼”现象频现。5月和6月，恒大分别以16.07亿元和55亿元收购武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权以及中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份。随后又传出保利地产分别与上置集团以及上置投资(上置集团的控股母公司)签署股份投资意向书，公司或全资附属公司拟以0.25港元/股的价格现金认购上置集团新发股份，而这笔并购最终以失败告终。

以上列举的只是2015年房地产行业并购事件的少数案例，有公开资料显示，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额达1600亿元。房地产行业的并购并不是在2015年才开始盛行，据统计，最近两年，房地产行业每年的并购金额增长均超过一倍。2014年并购236宗，涉及金额1768.09亿元，同比增长104.93%，2013年并购153宗，涉及金额863亿元，同比增长145.09%。

到了2016年，房地产行业的并购将会呈现怎样的趋势和特点？

近期中央经济工作会议中提及“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这是政府首次提出促进房地产行业兼并。这一举措有诸多好处：可以促使资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强，进而降低采购、融资成本，也有利于标准化的住宅产业化推进。为此，政府可能还会做更多制度性的安排，比如推动行业兼并立法、引导设立并购基金等等，在这些利好的刺激下，2016年房地产行业有望延续2015年以来的并购热潮。

上海链家市场研究总监陆骑麟表示：“并购事件是当前房地产市场的一个趋势，加之中央层面也提到了房地产行业兼并重组，因此明年并购事件也不会停止。其次，当前的楼市现象是强者恒强，而大型房企获取资金的能力也十分强大，这体现在其在主要城市获取土地的能力。中小房企无力拿地，最终结果就是退出市场。”

2015年房地产行业的并购事件大多集中于三种类型，即项目层面的收购、股权层面的并购以及国企改革重组。恒大收购香港新世界旗下内地的项目这属于项目层面的收购；恒大对武汉三江航天房地产开发有限公司以及重庆中渝集团的收购就属于股权层面的并购；招商地产重组，招商局蛇口诞生即属于国企改革重组这种类型。

未来，房地产行业的并购仍然将集中于三种类型，对此，陆骑麟认为，2016年这三种类型的并购事件都有可能发生，但是兼并的最终目标还是项目，兼并方看重的还是被兼并方的土地储备。

开发商的机会在哪里？

多个研究机构发布2016年房地产行业预测报告。从上述投资增速来看，易居研究院发布的《2015~2016年度全国房地产市场报告》指出，预计2016年房地产全年增速4%左右，一份名为《关于2016年房地产行业的十二大预测》的报告甚至预测2016年房地产投资开发增速为10%。

前瞻研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显示，2015年前11个月房地产投资累计增速已经降至1.3%。这种下行趋势2016年上半年还将继续，有可能出现负增长，并且不会是个别月份的负增长。报告同时认为，要看到房地产投资企稳的情况，至少要到2016年三季度。要等到一批一二线城市成交活跃后，投资力度才能上升，从而改变房地产投资负增长的状况。

综合诸多报告来看，对2016年的趋势预判基本一致，即一线城市和部分二线城市的市场火爆会导致这些城市在2016年下半年出现供应不足的现象，房地产投资会同时筑底反弹。因此，可以认为，政策的宽松以及鼓励农民工购房会一定程度提升三四线城市去化率，但一线城市及部分潜力二线城市依然是开发商的布局重点。