中信地产粤东新试验

中信地产副总裁、粵东城市运营投资发展有限公司董事长林竹

我在这里跟大家汇报、交流，中信地产在城市运营PPP模式所做的探讨和思考，今天的PPT有20多页，我想把中信城市的模式用三句话简单明了向大家做一个汇报。首先中信集团，中信地产运营PPP是基于国家新型城镇化战略投资行为，是新型城镇化战略指导下的城市供给侧改革，中信城市PPP模式推动中国新型城镇化发展重要创新型的市场平台，因为中信集团中信地产是一个市场投资主体，不是科研机构，不是大学研究机构，也不是NGO，这样投资行为是要回报的。所有的中信地产在城市运营方面PPP要追求合理、稳定汇报，我们的创新平台是一个尚且平台，我想在我们整个汇报内容展开之前，用三句话向大家做一个汇报。

简单回顾一下背景，中信城市运营PPP是三个背景下展开的，一个是新兴城镇化战略，接着我们在2014年下半年国务院，财政部、发改委分别提出了PPP模式，作为一种主导模式推动。中信因为做了很多国际，国内业务，国际业务我们十几年前就用了PPP模式，在PPP作用背景下和最新供给侧指导下我们做了一些思考。

新型城镇化有很多亮点，很多新的要求，在这里摘取了国家新型城镇化2014到2020年的表述，亮点、重点非常多，我抽取 了一些跟城市云模式有关的亮点，新型城镇化坚持六项原则第六项市场主导，政府引导，新型城镇化区别于别的一个重要方式就是市场主导，政府引导。以前传统城镇化更多强调政府引导，同时还是政府主导新型城镇化这么走。有了这个基本原则，我们过渡到所谓PPP模式里面去，对照学习中央文件，我觉得新型城镇化战略文件发布在前，PPP模式发布再后是有逻辑关系，如果还是强调政府主导的话，政府的投融资就不用清理了，从这点解读新型城镇化战略和PPP基本要求存在内在逻辑关联。

其中大量文件讲到鼓励社会资本，参与城市公用基础设施运营，鼓励城市资金保障，这句话就是整个PPP推动之前在新型城镇化规划当中表述出来的原形。大家都对这个很清楚，这里讲到财政部，发改委发布了很多推动PPP制定的文件。

首先从定义方面不一样，我们这里强调社会资本，包括国企，我的理解只要按照市场规律来运作的资本，不管是国有资本，还是私有资本统统叫做资本。基于中国特点跟市场情况，充分理解和把握PPP特性非常重要。

最新一个就是供给侧的改革，我摘录了两段中央领导跟会议的表述，一个是2015年，12月18号经济工作会议提出推进供给侧改革，是适应和引领经济发展新常态的重大创新。我们的习总书记在重庆调研表达过加大供给侧结构，信改力度，增加公共产品和服务供给，着力提高供给体系质量和效益来满足人民需要，推进整体市场的提升，如果每个段都加城镇两个字都是成立，就是对城镇供给方提出了新的要求。

这几个大的背景城镇化的目标 的指导下，PPP模式推动下，供给侧改革提出这么高的要求情况下，新型城镇化战略指导下的城市发展，在供给侧改革里面会给我们带来那些转变呢，这是我们中信地产思考。

首先城市的发展目标发生了转变，这是不容置疑的，从粗放性的发展向集约型发展转变，这个转变根本会带来城市发展供给必须跟着转变。

第二个驱动方式的转变，大家刚才讲到了传统的城镇化发展，以前是政府推动，政府主导，可能到了新型城镇化新的阶段里面来，城镇化要向政府引导，市场主导的方向转变。第二个转变很重要，没有第二个转变，就没有第四个转变，融资模式的转变，从政府平台向PPP模式，政府与社会资本共同合作来给我们城市的公共产品提供这样的一个方式提供动力。

第三个也是非常重要的，规划模式的转变，我们在中信地产项目当中就探索使用了多规合一，这是在2012年，2013年使用了，这个我们从做PPP也好，做多规合一也好，来源不是响应什么号召，而是为了把这么大区域做好，首先要做好规划，做好规划务必要把规划整合，规划模式转变也是新型城镇化发展阶段从一规独大向多规合一转变。我们在操作这个模式的时候，我们是作为市场主题，我把被动的审批变成主动的审核，也替我们政府做了一些事情，也达到了政府的要求，在批的时候有些比较顺利。四个方面的转变，就是城镇化发展当中的供给侧的应对转变，如果不去适应这种变化的，供给侧的改革也无从推动。

在汇报一下中信城市运营PPP的理念和模式，我们有四五年的探索的历程，对城镇化的理解，包括对商业模式的形成经历长达4、5年过程，从不成熟到相对成熟。看一下2010年中信地产开始对城市运营探索，2011年成立机构，2013年跟汕头市濠江区合作，2015年我们整个项目约定一些重大条件，比如说操作的协议，整个大项，很厚，经过人大常委会通过，在2015年12月获得广东省省政府省城镇化综合计划，我们对运行PPP探索的领导表示衷心的感谢。

你探索了4、5中信地产，中信运营怎么看，经过我们的多个项目实践，以及我们理论方面，通过咨询专家，自己思考，我们得出一个基本认识，中信的城市运营以新型城镇化战略为指导，多规合一为抓手，土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心，通过市场主导，政府引导的PPP市场运作方式，企业与政府建立平等契约合伙关系，从而构成城市产业化，文化，交通，生态和人居环境的城市综合系统。

中信城市运营商业模式通过前瞻性的城市规划和规划，土地整理，城市公共基础设施建设以及城市产业投资第一系列的资源整合运作。提升目标城市的功能规模和资源价值，从而共同获取城市的整体资源溢价，和城市综合开发运营过程，这个表述跟传统上很多书本上理论表述不一样，因为我们讲的是商业模式，我们讲投资行为，投资你如何投，投哪里，如何回报，基本上从表述里面已经讲的很清楚了。

在这一段话里面我用三个圈表达，其实刚才讲了那么多文字，就是说我们中信的城市运营模式，就是作为巨大资源整合平台，主要重点整合三大因素，是城镇化四个主要里面的三个都在这里，一个是产业，资本、土地，离开 了产业、资本、土地你城镇化不能发展，第四个要素是什么？是人，城镇化是一个人口流动过程，人口肯定向有产业地方流动，向资本地方流动，向土地能承载人口地方流动，我们作为商业模式，我们把三大要素来通过各种各样的整合方式整合在一起。

最后达到什么目标，我们叫五位一体系统工程，一个是产业，我们把城市通过要素整合后，打造成有产业环境的城市，打造成有生态的好的居住环境，打造成有灵魂文化城市，交通是必不可少的交通设施。所以所有的要素叠合后要创造一个好的人居环境，住宅也是要，不是说什么都不要了，现在很多地方规划途了很多红色，途了很多商业，办公楼，其实他忘了，那些规划100年都规划不了，这是我们中信城市理念指导下的目标。

有了这样的理念跟目标，我们寻找市场机会就发现，新型城镇化战略，作为国家战略一点都不虚，反之你详细认真去理解新型城镇化战略你会捕捉到非常多的市场机会。我们看看政府在新型城镇化战略下有那些需求，一个是新城开发要做，经济发展，产业引进和升级，增加税收，提供高质量公共产品，满足公众需求，这是新型城镇化未来20年当中，是非常重要的，是公共产品的公平保障供给的基础，在政府融资平台不具备，社会资本非常多，进不来的情况下怎么办？需要一个PPP运营商，但是这个PPP运营商对市场供给方的要求是比较高的。

一般的企业，一般的公司，要达到，在新型城镇化条件下政府所需求的条件要匹配，必须具备四大条件，一个是开发公司和运营公司，投资公司必须具备区域整体规划运营、开发能力，你不具备这个能力读不懂政府诉求，满足不了政府的要求。第二个产业的整合和招商能力，你对重大的符合规划要求的业态，你必须有不同于政府的招商文明。第三个大规模资本运作能力，因为现在目前大家都在谈钱的问题，钱很多，不知道钱投到哪里，钱很多不知道弄到什么项目里来，所以资本运作能力不是一般公司能做的，需要强大的背景。最后一个高团队输出能源能力，最后有了这样的供给，有了政府需求，就形成了大家契合的几个方面，我们在新城开发，基础设施建设和大规模孵化来跟国家合作，推动这些落地。

中信为什么能干这件事，因为中信有这样的背景，大家看到左边部分，我们中信有跨越大约56个行业的庞大产业集群，光非金融就很多，工程总承包，制造业建设，信息产业，商贸与服务业，环保技术等等，这些都是同一个集团的资源。右欧洲部分是我们的金融产业，证券、信托等等，这些客观的存在使中信地产推动综合类业务当中具有比较强优势，我们有可能把这样的事情做好。因此，我们想如何把它做好，如果没有可能就不要想。

刚才汇报是我们的探索过程，我们分析了自己的资源条件，也通过实践摸索一些理念，第三个部分如何把我们摸索到的，得到的的经验落实到我们项目当中去，比较典型是广州汕头市濠江区做的滨海新区做的PPP合作模式，这个是我们前面的思考得到的理念和体系，来实现的，这个项目是综合性实践综合开发项目，土地一级开发，城市级配套投资等一系列资源整合是中信集团和汕头市人民政府战略合作，联合打造广东省PPP项目，也是调结构转方式，探索城市运营商业模式重要项目载体，这也是用一段话，把项目的基本特征做一个汇报。

这是2015年2月份我们隧道工程的启动，这个是表达我们在项目当中，大家看到整个186平方公里，这么大区域，如果我们不用整合的方式，我们就把几个规整到一起，合一就是整合，就是互相协调不要出毛病，我们在过去当中，我们把产业问题，环境规划，交通规划，土地利用规划等5个规划进行大面积叠加、研究、整合，快速得到了全区概念规划。这个规划后来也打破了常规。大家都很清楚，概念规划不需要审批的，我们也得到了汕头市人民政府大力支持，2012年就全面通过了汕头市人民政府常务会议通过，把我们濠江区的项目批下来。有了概念规划，我们就对每个进行规划，我们整个巨大投资跟开发运营前提是一个科学合理长周期规划指导。

这是法律保障，PPP项目周期很长，我们双方达成共识，在协议当中写出来，一定要汕头市人大常委会通过，去年9月20号提请汕头市人大常委举行第35次会议，得到人民网高度评价，这是法律保障的做法和探讨。

广东省申报新型城镇化2511综合试点当中也成功入选，得到了广东省领导的，省政府省长高度肯定，提议叫广东海岛PPP模式，大家看到美丽海湾，大家看到有建筑物地方就是12万平方公里，这是规划定位。从低到高，低的规划定位站在本市层级看定位，第二个是我们站在粵东，第三是站在亚太。

在这么一个庞大投资包里面，我们也包括很多方面，基础设施的，包括60亿海湾隧道，这是城市级基础设施，土地整理我们有8000-9000亩，共建配套，幼儿园、小学等等，产业配套城市商业、酒店、体育产业等等，这些已经远远超出了一个常规地产公司，地产开发公司所做的，这些都是我们在践行中信集团新型城镇化国家宏观战略指导下采取投资行为。大家看到这些有些是不挣钱的，但是我们最终通过市场方式让它平衡掉了。替政府用市场方式把公共产品做好。

大家看到这条线就是海湾隧道，大概6.8公里，这是滨海新城下面一个纯粹PPP结构，这个结构是我们中信发起的社会资本，跟汕头市政府成立的一个开发隧道公司，隧道公司投资是100个亿，隧道部分就大概60个亿，这是整个项目概括。

我想快速总结一下我们中信地产在濠江海湾隧道PPP模式特点，第一个因为我们在3年前就有了这个P，当时PPP很少听到，很多做国外业务同事知道，PPP其实没什么太吸引的东西。但是中国的PPP跟国外不一样，首先我们创新了中信特色PPP。

第二个我们通过公开招标方式确认中信地产城市综合投资运营主体地位。

第三通过公司股权分配回报。

第四个通过土地开发特许经营权的授权，在项目隧道公司实现未来收益与特定基础设使捆榜。

第五个形成九大协议构成体系

最后建立了平衡和完善的风险退出机制，这是我们在做这些事情的一个是我们思考到和做到的特点。

这个项目在往下走还有大量资本运作，还需要大量社会资本，光靠传统的交易架构是不行的，中信集团成立了PPP基金管理公司，左边是投资型的PPP，右边是运营型的PPP。汕头海湾隧道完全就是一个公共产品，在成立时是不收费的，我们通过大量资源整合，使建设到60亿之后，能够平稳运营，每年需要3000万到4000万资金，都是具体的难题了。

我们所有做法在很多领导考查之后，调研后，广东省政府发展研究中信专门提了一个报告给省里领导内参，就汕头与中信合作的广东模式做了专项的提议，朱省长也还专门说PPP成功运作可以推到其他地方实行。

最后一个句话，汇报了三个背景，长达15年的探索，探索过程当中实践，我们深深体会到新型城镇化战略是一个巨大法宝，巨大金库，是庞大的市场机会。如果我们主动研究新型城镇化特点，根据它的发展需求实施我们供给侧改革，那么我们就能够在整个中国新型城镇化过程当中，通过我们的特殊商业模式给这个城镇化提供全链条合作，做到以中信城市运营PPP，做成为中国新型城镇化全链条服务。