中信建投证券--房地产行业:不再新建封闭住宅点评,千百家似围棋局,十二街如种菜畦

【研究报告内容摘要】

事件:近日《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发,文件明确我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。

开放式社区的海外经验

相对于封闭式街区,开放式街区的优点主要有两个:一个是土地的集约化使用,可以将城市有限的道路资源全部利用起来,当前,中国城市越来越拥堵,却有很多道路资源被封闭在各类封闭式社区里闲置,第二个优点是有利于营造更有活力的社区氛围。

海外开放式社区如何解决治安问题

住户的围墙被拆掉后,大家最为关心的安全等因素该如何保证?海外经验来看,开放式街区不试图阻止陌生人接近住宅,但也不意味着完全的“大门敞开”,所有公寓式建筑均有门禁加以控制,别墅区主要靠警察巡逻和安全系统,不同的开放式街区通常适用不同的安保模式。

国内推进开放式街区的可行性

虽然意见大方向有利于城市发展,但由于现有公共设施不足以及人们的观念未更新,过程任重道远,我们认为新政的面向范围不会太大,主要还是针对挤占较多公共资源的住宅小区,政策的推行还需要司法解释和各地政策细则配合,短期内大规模执行的可行性不高。

对开发商的影响

1)出让土地小型化,土地价格进一步提升;2)街区制的推广也会导致拿地机制、建设模式出现变化,过去大型社区能统筹建设的比如地下停车场、统一的安保设施等零散化; 2)不同城市对开放式街区的接受程度。相对而言,我们认为购房者构成更为多元化的主流城市会对开放式街区拥有更高的接纳度,相对去化前景也会更好。

对物业公司的影响

就社区服务企业而言,如意见细则能够完全落地,新政下物业管理公司可能面临更大压力和挑战:1)小区开放增加物业运营成本,造成利润率下滑;2)物业服务品类的减少;3)物业公司入口作用面临挑战。