生死疲劳：墓地利润是房地产3倍，单价超上海房价4倍

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近日，死后如何安葬成为全民热议的话题。那么问题来了，一块墓地到底要花多少钱？

面包财经翻查了相关上市公司财报发现：高档墓地均价已经逼近29万元，九省市可比墓地均价也超过9万元。根据相关条例和各地方规定，推算每平米墓穴价格远超上海内环房价，是上海2015年全市新建住宅成交单价的4倍多，每平方高档墓穴单价远超上海顶级豪宅，是内环房价的3倍多。

在香港上市的福寿园（01448.HK）是为数不多（甚至是唯一）以墓葬为主业的上市公司，于2013年底在港交所主板上市，是中国最大的跨区域墓葬公司之一。面包财经阅读了其招股书和历年财报，解读墓葬业背后的真实数据，看看死后安葬到底要花多少钱。

福寿园定制艺术墓均价28.9万，九省市均价9.1万

根据福寿园2015年中报，其目前出售的坟墓包括定制艺术墓、成品艺术墓、传统艺术墓、草坪卧碑墓等六种。其中定制艺术墓价格最高，2015年上半年共销售388座，均价为289198元/座（币种为人民币，下同）。草坪卧碑墓的平均售价也达到60419元/座。

除去公益墓和部分地方政府出资进行的迁墓之外，福寿园半年内共销售墓穴6242座，扣除一家新收购的子公司，可比墓穴的平均销售价格为每座91150元，较上年上涨16271元，涨幅为21.7%。

面包财经翻查了《殡葬管理条例》、民政部关于墓地墓穴的相关文件、各地政府的地方政策，得知：安葬骨灰的墓穴面积一般不超过1平方米，因此推算墓穴按面积计算的单价超过9万元/平方米。

据上海市统计局数据，2015年上海市内环新建住宅均价为72066元/平方米，全市成交均价21501/平方。墓穴单价远超上海内环房价，是全市均价的4倍以上。同时根据网易房产的统计，最近半年上海著名的顶级豪宅汤臣一品，成交均价约为17.7万/平方，远低于最高档墓地29万元左右的单价。

福寿园经营的区域覆盖上海、河南、重庆、安徽、山东、辽宁、福建、浙江、江西等九个省市的11座墓园。而且在其进入的大部分城市，都是当地最大的墓园企业。尽管总销售收入分布在各省市间并不均匀，但面包财经查看了一些具体墓园的销售均价，其差距远小于省市间总额的差距。因此福寿园公布的销售价格，具备相当广泛的代表性。

墓地销售毛利率近80%，是地产龙头万科的近三倍

根据财报数据，2015年上半年福寿园墓地服务收入约为5.16亿元，其中绝大部分为墓地销售收入，总额约5.08亿元。根据其公布的成本数据测算，墓地服务的整体毛利率高达79.8%，墓地销售毛利率与这一数据接近，两者都接近80%。

除了墓地服务外，殡仪服务的毛利率也相当可观，面包财经根据财报数据计算出其2015年上半年殡仪服务的毛利率也达到了71.8%。

综合各项业务，福寿园2015年上半年总收入约5.876亿元,毛利约4.592亿，综合毛利率约为78.2%。

不仅毛利率水平高，净利润率也颇为可观。面包财经根据财报数据计算出其税前和税后净利润率约为45.7%和34.2%。

无论是毛利率还是净利润率，福寿园都大幅超越主要房地产公司。尽管房地产被指责为暴利行业，但其利润率远不能与墓园企业相比。

以中国最大的房地产公司万科为例。

根据万科的财报（为避免财务准则差异，选择万科港股的财务数据为对比），其2015年上半年营业额约为476.26亿，毛利约为126.27亿，税前利润率约为105.1亿，税后约为67.89亿。由此计算万科的毛利率、税前利润率和税后净利率分别为26.5%、22.1%和14.3%。

福寿园的毛利率、税前净利润率、税后净利润率分别是万科的2.95倍，2.06倍和2.39倍。如果剔除福寿园低利润的地方政府相关“迁墓”业务，则其毛利率是万科的3倍以上。

万科的业务遍布全国，在福寿园拥有墓地的绝大部分城市都有销售，以万科同期利润水平与福寿园做对比颇具参考价值。

墓地价格连年上涨，上市墓葬公司全国圈地

墓地行业的高利润让以墓葬为主业的福寿园利润迅速增加，从2012年6月份到2015年6月份，其半年度净利润从6365万增加到1.588亿元,增加了149.5%，在过去几年上市公司整体遭遇业绩压力的情况下，格外显眼。股价在最近半年多港股和A股深度回调的过程中逆势大涨，从最低点到现在涨幅几近翻倍，截止上周五收盘，总市值超过120亿港币。

业绩增加的同时，福寿园加速全国扩张，其管理的墓园数量从2013年底上市时的6座，增加到2015年中期的11座。2016年前两个月又分别与山东泰安以及重庆璧山区合作，建立运营两座墓园。

土地成本只占销售额的2.5%，墓地贵真的是因为缺少土地吗？

墓地的高价格近年广受诟病，但不少利益相关方以土地稀缺为由论证墓地高价合理性。近期九部委发布的相关政策也以节约用地为政策诉求之一。

但墓地价格贵真的是因为土地稀缺吗？

福寿园的财务报表给出了完全否定的答案。面包财经根据财务数据计算出，福寿园土地成本仅占销售额的2.5%，在成本中的占比也不过12.2%。销售金额2.5%的土地成本几乎是一个可以忽略的数字，土地价格问题根本不是墓地价格高的主要原因。

建立墓园所需要的土地和房地产是完全不同的，大部分墓园都建立在远郊，有荒山的城市通常将墓园建立在荒山上，一般是将农业价值和商业开发价值都很低的土地用于建墓园。这样的土地对很多城市并不稀缺，价格也不高。

但想获得设立墓园的批文却并非易事，墓葬行业事实上是一个在高度监管下运营的行业，所有用地需要严格审批。近年来对于墓葬市场化改革的呼声越来越大，其中一种声音是认为墓葬市场化有利于提高土地利用效率，降低墓葬成本。

果真如此吗？依照我们上文测算的数字，即便是土地成本翻倍，占总价的比例也不过5%，如何利用这样的经济杠杆达到节约土地的目的？

恐怕入土为安的困难，也许是在土地之外吧。

唉……，有些话只能点到为止，否则面包财经的这篇小文章真的要给自己找墓穴了。

诺贝尔文学奖获得者莫言有一部小说叫《生死疲劳》，被很多人看做是中国荒诞现实主义文学的代表作。

可是如果你有空，能一口气读完房地产和墓葬公司的财报，可能会真的发现：

生死都在疲劳里，荒诞就在现实中。

也许给死人住的坟比给活人住的房，更能揭示高价背后真正的逻辑。

涉及生死的事情，还是点到即止吧。

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