揭秘楼市火爆真相，互联网金融撬动暴涨杠杆

一、节后一线城市楼市火爆

2016年春节刚过，一线城市楼市火爆新闻频现。诸如上海某均价达每平方米8万元的高端楼盘，352套“千万豪宅”开盘当天被抢光；杭州城东某楼盘二期首批房源开盘，在摇号开盘2小时后宣告售完，成为杭州猴年首个“半日光”楼盘。深圳、南京等热门城市也出现“裹棉被排队”的“壮观”景象。

前有“去库存”，“调整公积金”，“调整房地产交易环节的契税、营业税”等，后有央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，将释放流动性6500亿左右。随着这些房地产“利好”政策不断，推动楼市在不断疯涨。

二、房地产+P2P

楼市疯涨现象背后，我们仔细观察却能发现互联网金融的身影不断出现，尤其是以P2P网贷平台推出的各类房贷理财产品。

数据显示，P2P房贷产品已覆盖了个人和企业在房地产融资上的大部分需求。在个人房贷产品上，买房有首付贷和按揭贷款、卖房有卖房贷和赎楼贷。此外，还有抵押贷款等产品。

据了解，2015年正常运营的有房贷产品的P2P网贷平台至少有664家。目前，P2P网贷平台的房贷产品有首付贷、赎楼贷、装修贷等。相关业内人士表示，楼市好的时候这类理财产品很好做，去年深圳一家公司光赎楼贷一项业务做了好几个亿。

三、鑫琦和链家如何“嫁接”房地产

随着近日上海鑫琦资产出现兑付危机以及链家金融产品被要求下线遭到曝光，我们可以从这两个事件中发现房地产和P2P理财产品是如何“完美嫁接”的。

2月19日，陕西鑫琦资产管理咨询有限公司上海分公司致客户公开信中承认出现兑付危机。事件被曝光后我们才看到鑫琦资产到底是做什么的。

他们把约2000名投资者的钱筹集到位后，以公司名义在郑州、秦皇岛和海南买房。开发商给的价格很低，而且承诺一年以后回购。房地产公司以不断上涨房价的方式，维持20%以上资产回报率，让鑫琦资产公司和投资者分配。然而，房子卖不动了，房价涨不上去了，这种游戏就进行不下去了，于是就顺理成章出现了兑付危机。该危机在上海涉金额达19亿元。

2月23日，链家集团上海子公司被曝与部分客户存在交易纠纷，致使客户承担巨额资金风险。随后上海市住建委也对链家涉事门店和经纪人进行处罚，撤下虚假房源广告，与此同时，链家的金融产品也遭到媒体的负面报道。

链家金融产品，就是为资金不够的买房者提供资金。假如首付要200万元，购房者只能拿出100万元，缺少的100万元由中介公司的金融服务垫上。这种以金融服务促买卖成交的方式，在很多房产中介公司都存在。链家销售额中大约有2100亿元使用了杠杆成交，整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额早已超过1万亿元。

从P2P平台的房贷来说，链家最具有代表性。数据显示，2015年11月、12月，2016年1月，其月成交金额分别为14.1亿、20.5亿、25.2亿，呈大幅飙升态势。

无论是鑫琦资产还是链家金融，这种将理财业务聚集的大量资金推动房地产成交数量推高房价的行为，已经不是传统意义上的商品交易，而是一种违背规律的资本游戏。表面是是楼市的火爆和房价的欢歌，实际上是扩大金融杠杆助长房地产泡沫，不断积聚系统性金融风险的过程。

四、警惕房价非理性上涨

一线楼市房价飙升成为焦点话题的同时，当地政府却表态要“降温去火”，新华社也发表评论称，要警惕一线城市房价非理性上涨。

经验一再证明，市场预期的不稳定性是造成楼市起伏的关键因素之一。如今，在此关键节点，地方政府应及时回应社会关切，引导市场预期，切实防止房价过快上涨，防止投机需求利用金融杠杆炒房。

我们应该避免犯美国次贷危机同样的问题，不能一味的为了提高房地产成交量和房价而忽视购房者的还贷能力，更不能采取违背市场规律进行资本游戏的恶劣行为。

理财公司帮投资者买下大批房，实现资产证券化;一些人聚集资金炒房;中介公司为炒房者提供配资，都是在把本已严重泡沫化的房地产市场不断推向深渊，把金融风险不断扩大。

在房地产炒作泛滥的背景下，对各种“抢购”“日光”保持警惕是必要的。去库存的目的无疑是房地产市场的健康发展，是要释放已经比较严重的房地产风险，避免硬着陆。欺骗式的炒作，毫无顾忌的配资扩大，只能走向死胡同。(共享财经/施再成)