法律常识：二手房买卖，您应知道的五个法律问题

关注法眼看世界，您将随时随地拥有法律秘书

近日来，国内各城市房价如雨后春笋，节节拔高，二手房买卖也如火如荼。那么，在二手房买卖中，应注意哪些法律问题呢？

【税费问题】交易时应约定税费承担主体

二手房交易税费中大额税费包括：营业税，契税，个人所得税。

契税：一般为成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的非普通住宅税率为3%）。

个人所得税：自2013年3月31日（含）起，能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征，不能核实房屋原值的征收1% 。对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

营业税：一般为成交价或评估价（高者）×5.5% ，房产证或购买时契税完税证（以在先者为准）未满五年的需要缴纳，满五年的免征。

提请注意：税费不属于法院处理范围，二手房交易中应约定税费承担主体。

【房屋赠与】直系亲属之间过户买卖比赠与更省钱

2016年2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。根据该文件内容，此次政策的调整变化只适用于购买140平方米以上的家庭唯一住宅，契税由原来总房款的3%降至了1.5%。

直系亲属之间采用赠与的方式进行房屋过户，可以办理免税手续，可以免除个人所得税。按照规定，直系亲属间办理房屋赠与，双方需要提供赠与双方当事人的有效身份证件（原件及复印件）；证明上述特定亲属关系的公证书（原件及复印件）；房产所有权证（原件及复印件）；《个人无偿赠与不动产登记表》（原件及复印件）；契税完税凭证和购房资格核验通过的结果通知单。其中与房屋买卖不同，赠与的契税税率一律都采用3%，无法享受普通住宅的税收优惠。除此之外，双方还要缴纳万分之五的印花税。

提请注意：大户型房屋过户，尤其是直系亲属之间的过户，采用买卖的方式比赠与更省钱。

【房屋产权】手续齐全，产权明晰，土地属性明确

手续要齐全，房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋，房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

产权要明晰，有些房屋有好多个共有人，如继承人共有、家庭共有、夫妻共有，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

土地属性明确，应注意土地的使用性质，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。

提请注意：要看交易房屋是否在租，“ 买卖不破租赁 ” ，买受人有可能不能及时入住房屋。

【户口问题】必须将该房屋上户口清理干净

二手房中，有些是学区房、商业区房，本来因为独特地理位置而身价倍增。但在上一任房主居住过程中，可能有户口信息与该房子绑定。

买房时，一定要向公安户籍部门查询户籍信息。一般都要在合同中，约定清理户口信息的责任，限期让上家将所有现存户口迁移，否则则支付违约金。

提请注意：法院不受理迁移户口纠纷。

【买卖合同】内容明确，数字精确，表述清楚

买卖双方谈好价格和相关买卖事项，一定要尽快签署买卖合同。签署房屋买卖合同时，一般要邀请第三人到场作证，合同内容明确，合同主体、房屋价款、交易方式、违约责任、签订日期等相关信息要健全。

提请注意：签署买卖合同要谨慎，合同一旦签署，即刻生效，是买卖双方承担责任的依据。