抛开传统开发思维，研判中国首个国际养老试验基地破茧之机
抛开传统开发 忘记旧方案
——旅顺中国首个国际养老试验基地项目诊断
作者／陈仁科
在上一篇诊断分析中（《诊断贵州，回归地产开发本质，然后去向哪里？》），我给贵阳弘宇·卢森堡项目下的论断是必须回归传统地产开发，而本篇即将展开讨论的项目则恰恰相反，必须将传统的房地产开发完全抛开。
5月14日，受开世集团邀请，我率中旗前策团队飞赴大连旅顺对“俄罗斯小镇”项目进行实地考察，中旗团队也正式进入项目市调阶段。
开总授权我们，为整个项目进行战略规划，无须顾及旧有的思路和方案。项目以“俄罗斯小镇”为核心，总体占地30多平方公里，规模极其庞大。临近海边已开发 42栋别墅、12万平方米的还迁房、一座温泉酒店，规划中还有商业街、学校、高尔夫球场、体育馆、集团办公楼等。显然，开发思路还是沿着传统的房地产模式在走。
在第一次与开总的讨论中，我就很明显的感到，此路不通。
经过这几天对项目进行实地考察，以及与开总、开世团队的深入交流沟通，大家很快统一了认识：
重起炉灶新开锅。必须推翻重来
那么，旅顺项目必须解决的首要问题是什么？
确定项目的战略发展方向自然是头等大事
项目所在的北海镇（街道），离旅顺区中心大约20公里，离大连市区大约50公里，交通远不算便利。而北海镇本身仅有常住人口约1.5万人，流动人口数千。周边配套设施极度匮乏，地块属于生地，开发第一居所绝无可能。
而且目前整个旅顺的市场情况称得上惨烈：库存高达1万多套，每年去化量却仅2千多套。35平方公里的庞大地块上再去做住宅和商业，可能连死路都找不到。
所以很明确，新型地产开发（与运营）必然是项目的战略发展方向。
明确必须走新型地产发展之路，但新型地产包含如此多的类型，项目该选择哪种进行开发运营？是单一形态还是多种形态组合？如果单一形态能够支撑起整个项目吗？如果是多种形态组合，哪些可以作为项目发展的选择？项目是否具备支撑发展这些形态的资源？它们之间的逻辑关系又是怎样的？
因此第二个关键问题必须研究的是：
项目具备发展那些形态的基础和契机？
项目是否具备足够的资源支撑这些形态开发成功？
多形态混合发展是必然之路。
旅游开发：观光度假兼具，观光带动度假
项目靠海，这是其天然的优势资源，周边的植被丰茂，空气质量等自然条件也较为优良，具备开发旅游项目的基础。
但在气候、交通、配套设施以及资源的排他性上是否足够支撑旅游形态的发展？比如冬季大连北风凌厉，项目恰好靠北，这是否会影响项目冬季的运营？如何规避这一不利条件？
另外项目是否仅适合观光旅游？如果仅仅是观光旅游，开发商转变成运营商，项目开发模式就是景点到景点，那么仅靠收门票和卖旅游商品是不可能支撑整个项目的发展。因此必须是观光与度假兼具，通过观光来带动度假，才能进行旅游形态的开发。
因此，在市调过程中，不仅仅是对本地的旅游资源、旅游市场进行调查，还必须与环渤海城市、东北乃至全中国的知名度假项目进行比对，明确项目所具备的（或者可以打造的）独特优势资源，以能够支撑度假旅游形态的发展。
养老开发：哪里的老人会感兴趣？他们兴趣的点是什么？
首先明确项目是否适合发展养老，如这里的空气质量、自然资源、交通条件、养老设施、医护水平能满足开发养老的要求吗？如果这些条件都满足，那么什么样的老人会感兴趣？哪里的老人会感兴趣？他们兴趣的点是什么？
养老地产开发的关键是模式。
项目准备由美国一家专业养老设计院做养老规划和设计，引入美国一家养老运营机构进行管理，但这种先进的美国模式是否适合国内的实际情况？或者说如何与国内实际情况相结合，找到可以落地的开发、运营和盈利模式？能否解答这一问题是决定养老板块能否成功的关键。
另外，项目通过合作资源引入俄罗斯老人前来养老，那么研究这部分客户的需求就是重中之重；同时，能否吸引、如何吸引国内的老年人群也是必须着重考虑的关键环节。
文化开发：军港文化价值如何充分利用？
旅顺从清朝开始就是军港基地，军港文化厚重，那么是否可以借此开发独特的文化产业？
如果以此为依托开发一个海军影视基地、水兵文化演艺小镇等应该极具旅游价值。
农业休闲：自身生态资源如何形成产业链？
项目规划生态休闲农庄，兴建葡萄酒庄，特别是旅顺的樱桃誉满全国，樱桃节、樱桃酒、樱桃深加工都是很好的产业规划。
但如何形成产业链？对于目标客群的吸引力是观赏、参与还是某种情结的回归？对整个项目的价值提升有多大推动作用？这都是农业休闲板块必须思考的。
经过简单梳理，可以发现项目具备发展多种新型地产形态的可能。但是，在这么多形态中，哪个或哪些是项目发展的主线？其开发次序如何确定？这些形态之间的逻辑关系又是怎样的？
因此，下一步的工作就是：
确立什么是项目开发的主线
并厘清各形态之间的逻辑关系
主线在哪里？这由项目的所具备的资源优势所决定，而项目的优势资源就在于同俄罗斯方面良好的合作关系，能够确保项目启动所需的客源。因此，养老就是前期项目的发展主线，也是前期资源集中倾斜、优先发展的领域。
我给项目的定位也是：“中国首个国际养老试验基地”，在前述文章中我对此有详细论述，这里就不展开了。
但是，这条主线并不是一成不变的。随着各区块发展成熟，形成浓郁且极富特色的异国文化情调，加上完善的休闲度假配套，旅游极有可能成为后期发展的主线。此时，就必须调整开发的节奏和侧重点。
确定了发展的主线，还有一个重要的环节，就是厘清各形态之间的逻辑关系。
各形态之间的逻辑关系除了主次外，还应当是相互依存、相互促进、相互提升，切不可孤立发展，更不能相互扯后腿。
比如军港文化产业如果开发成功，文化板块就同样是对旅游的强大支撑。而农业休闲板块是作为独立盈利产业？还是融入其他板块作为项目价值提升的一个支撑点？主次、前后、强弱，多元、多形态复合开发必须考虑清楚这些不同元素板块之间的协同搭配。
有了明确的战略方向，确立发展的主线，厘清项目各形态、各板块之间的逻辑关系，项目就有了基本的发展框架。但是就本项目而言，还有一个最大的难点亟需突破：
如何打响项目品牌知名度
无论从地块的实际条件，还是从营销推广的角度而言，项目都是一块待开发的“生地”。除了天沐温泉度假酒店，项目在市场上认知度几乎为零。而无论是养老还是旅游，无论怎样开发，树立项目强大的品牌知名度，让市场认知认可都是项目的最大难点。
因此，项目原定于6月下旬举行一次常规的开盘活动。在和开总商讨，以及双方团队深入沟通后，一致同意要将开盘活动升级，其声势要大、规格要高、目的要明确。
我们建议，能否将此次活动延后，通过中俄双方政府，邀请外交、民政、教育、旅游等部门参加这次活动，将开盘改成中俄国际养老试验基地签约仪式，使之成为项目品牌树立的第一突破口和形象展示窗。
另外，项目宣传推广必须形成系列，不仅在本地传播，还必须向西北、东北乃至整个中国传播，同时面向俄罗斯重点推介。
俄罗斯小镇规划新思路
项目占地总体规划占地35平方公里，不可能一次性全部铺开。而作为启动区，同时也是核心区的“俄罗斯小镇”，在完全转换发展战略的大背景下，其规划思路应当怎样调整？
这么大的项目，必然要有一个全局性的战略规划，把控项目的整体发展方向。但首要的，应当对项目聚焦，将各个部分作为单独的项目逐次展开。首先启动的就是本项目核心区“俄罗斯小镇”。
项目原来的规划，"俄罗斯小镇”是仅仅做一条风格独特的商业街，兼具旅游景点功能。但结合即将进行的国际养老试验基地签约仪式，俄罗斯小镇其功能应该由旅游景点转变为吸引和满足俄罗斯老人养老、度假、生活的家园。
如果继续定位于旅游景点功能，那无非是在俄罗斯建筑、文化、风格上做文章，将这些元素运用充分。
如果要真正实现俄罗斯人生活家园的设想，那就必须对俄罗斯民族、对俄罗斯人有深入全面了解。
那么——
首先，俄罗斯小镇在建筑上必须是地道的俄罗斯风格。
其次，必须有一定的商业配套。因此，必须考虑到商业的业态、布局、层次、包装、产地、品牌以及销售方式是否必须是原汁原味的俄罗斯出产。
第三，必须有俄罗斯民族的休闲娱乐设施，如酒吧、剧场等。
第四，既然是小镇，那么必须要有一定的规模，这个规模应当与客户群体的预期数量相匹配。
第五，必须有完善的生活配套，如学校、医院、邮局、交通设施、外事联络等。
第六，必须留有举行宗教活动的场地，以及音乐厅、广场等文化活动的设施。
第七，必须考虑俄罗斯人的居住习惯，在产品的格局、空间尺度、功能划分上做到贴近俄罗斯客户的需求。
第八，还应当考虑是否需要融入中国或者其他的异国情调。
“俄罗斯小镇”原计划沿着一条45米宽的绿道两旁展开，做一条风情商业街。显然，45米宽已经不能称之为街，强行去做绝对是不可行的。因此，必须由绿道单边展开做成内街。同时，其内涵也不仅仅局限于一条商业街，而是涵盖上述提到的居住、度假、养老、教育、医疗等多种功能形态，成为一个真正意义上的小镇。
因此，就整体战略布局来看，项目首先是要收缩力量，聚焦于核心；但就俄罗斯小镇而言，却是要进行扩张，充实其内涵。
在近两天的考察过程中，我、中旗团队与开总及开世集团团队进行了充分、深入的沟通，期间碰撞出许多火花，项目的发展规划已经初现轮廓，许多细节就不在此一一详述。中旗市调小组将继续留守旅顺，为下一步的策划报告做最详尽充分的准备。（更多陈仁科老师文章请关注微信公众号：chenrenkedc）
