撤市设区一周年 增城楼市发生了哪些变化？
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在刚刚过去的5月29日，增城撤市设区恰好满一周年。增城，先后经历了从县到市再到区的变更，发展逐步提速，纳入广州市辖范围意味着增城正式成为广州东拓的“桥头堡”。在增城首届房博会期间举办的高峰论坛上，专家表示，撤市设区，未来增城的发展方向更加明确。
在撤市设区以来的这一年来，利好的发展条件对增城的房地产市场带来了什么影响？未来，随着增城交通、产业和基础设施的逐渐落实，增城的房地产市场将走向何方？论坛上，知名房地产专家就市民的疑问展开了讨论。
增城的商业地产已步入快速发展阶段
市民：广州东部交通枢纽的建成，对增城房地产有怎样的影响？
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理、广州市房协专家委员赵卓文表示：这两年，增城的交通飞速发展，地铁、城轨、广惠高速西延长线、广汕铁路及新塘站等交通项目，是增城地区发展的亮点。我估计，未来几年广州东部的发展速度会比广州其它地方快。
增城的最大优势是生态环境，交通的落实对其房地产市场而言是一大利好。房地产的发展需要产业的支持，而产业要发展必需好好利用交通优势。按照广州市的规划，增城会发展成为一个客运枢纽，因此我相信增城的产业发展会越来越好。
目前，增城的商业地产已进入快速发展阶段。万达广场、东汇城、合汇中央广场、奥园康威广场等大型商业综合体，总体量近100万㎡，带动了增城商业格局的变化和商业经营的转型升级。近3年，增城商业地产（含商业、办公）年均成交面积约30万㎡，且保持着约20%的增长速度。随着增城3.9万平方公里的城市中轴线规划的启动，增城的商业地产将迎来新的发展机遇。
增城楼市出现三大变化
市民：开发商应如何结合当下形势开发老百姓欢迎的房地产项目？
暨南大学教授、华南城市研究会会长胡刚表示：过去四年，广州的房产销量中，增城占的份额非常高，现在又迎来全新的发展机遇，未来还会更好。过去，增城房地产主要是以本地消化为主；未来，其客户群体将会有很大的改变。随着基础设施和交通建设的发展，增城的房地产市场出现三大变化。
第一，进一步融入广州的房地产市场，大广州市场带来的需求是非常旺盛的。目前，广州的房地产消费率非常强劲，各类存款已经达到四万多亿，而房地产的营业销售额才一千多亿，所以市场非常大，而且广州的很多需求往外面走。另一方面，增城的房地产市场中，深圳客户越来越多，所以未来客户群体非常多样化。从这一点来讲，开发商一定要根据客户群体的变化来推出产品，以往是自住、刚需和改善型的本地需求，未来是大广州乃至大珠三角的需求。
第二，房地产属性发生改变，过去房子自住属性为主，未来其金融属性和投资属性将非常突出。
第三，增城的优势包括丰富的自然山水资源、良好的生态环境和未来城市副中心建设所推动带来的政治潜力，这些对增城的房地产市场带来很大的拓展空间。增城房地产开发空间非常大，可创作的内容非常多。
“低成本高品质”不可行
市民：以打造“低成本高品质”宜居宜业城区为目标，对增城房地产发展有什么影响？
广州社科院研究员、广州市房协专家委员谈锦钊表示：近几年，增城房地产市场的发展非常迅速。一方面，增城的房地产有很重要的发展基础：北部发展生态旅游、高端养老养生地产；中部拥有文化教育和新型工业化的汽车制造业；南部则是对外口岸，水道与东江连接。这些显示增城房地产发展前景非常光明。另一方面，增城居住区距离广州中心80-100公里，拥有生态环境好、居住价格低、生活环境配套逐步完善和交通出行便捷的优势，同时广州东部交通枢纽东移至新塘，也就是广州中轴线往东移，从这里可预见增城房地产的发展逐年进步，也体现出城区的宜居宜业。
土地增值起码要靠五根支柱来支撑。第一，交通投入。提高地铁投资到6-7个亿，地铁的高额投资使这个地区的通勤能力迅速提高。第二，优质的学校，好的学校是家庭竞争的基本点，所以要投入学校资源。第三，医疗建设，具备好的医院也很重要。第四，完善的商业配套。第五，文化设施。好的文化设施能提高城区的发展水平和质量，从而使房地产发展水平提高。
房地产市场的发展依赖两个基本支柱：人口聚居与产业发展。增城由县到市再到区的上升过程，也是人口集聚逐年增加、工业生产迅速发展、现代交通由无到有快速发展的过程，这表明了增城土地资源快速升值的趋向。增城成为广州建设国家重要中心城市的东部新区，将形成人们宜居宜业的选择地。但总的来说，增城房地产的潜力还没有充分发挥。
中高成本投入是增城必走之路
市民：如何改变增江片区生活配套跟不上荔城街的状况？
合富辉煌首席分析师、广州市房协专家委副主任委员黎文江表示：增江街的房地产发展起步价格低，配套不完善，但有一点很重要，前期低价起步，经过一段时间发展，周边的环境和公共配套不断提升、不动产不断提高，这个地区土地就会增值，房子随之增值。
低成本投入是初级阶段，而中高成本投入是增城将来必须走的路。除了医院、学校、商场和交通的投入，也要吸引高级人才。聚集好的人才使得整个地区水平得以提高，收入提高了，消费水平也会随之提高，这是良性的循环。
但是，如果长期以“低成本高品质”作为目标是不可行的，它可以作为一个方向，但不能持久，高品质就必须要高成本，同时要给出赚钱的机会。所以，增城的房地产不单住的要好，赚钱的机会也要多，这样城市才有活力。
增城的别墅不应只是度假
市民：对增城发展别墅这种珍稀产品有什么看法？
广东中原地产代理有限公司项目部总经理、广东电视台房产特约评论员、广州市房协专家黄韬表示：别墅相对来说是高端、享受型的，别墅要卖得好，不能按卖商品房的思路。别墅楼盘要自成一格，要有吃喝玩乐的配套。如果一个别墅楼盘，外地购房者购买后愿意在这里长住而不只是度假的，这个楼盘才是成功的。
（图片来源网络）
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