合景泰富上海“大冒险” 楼面价破4万如何打破板块壁垒

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观点地产网 连续三天的土拍，让上海的土地市场一片沸腾：新场地块溢价235.62%、奉贤南桥地块溢价240%和193%，而今天出让的松江地块，即便远离核心区域，也拍出了39073元/平方米的惊天楼板价。

据了解，在7月1日的土拍现场，来自广州的“华南五虎”合景泰富以47.35亿元的总价拿下上海松江区方松街道新城主城B单元B06-6号地块，折合楼板价39073元/平方米，溢价率51.28%。剔除公共设施和保障房，可售部分实际楼板价41490元/平方米，预计未来保本价高达6.2万元/平方米。

然而，相关的数据统计显示，该地块周边的项目一手楼项目即便是高端的别墅产品，其网签价也仅在36759元/平方米左右，而附近二手在售住宅5月成交均价也只为20293元/平方米，远远低于该宗地块的楼板价。

上海郊区频频再出高价地，这一轮的土地热潮是否又会点燃已经稍微平息的成交市场，而一向强调“坚持稳定的策略，不能因为追求规模而牺牲利润率”的合景泰富，如此“冒险”再入上海市场能否打破板块的壁垒呢？

上海大冒险

7月1日，连续三日的上海土拍迎来最后一场，此次出让的地块为上海松江区方松街道新城主城B单元B06-6号地块。在历经一个小时、近90轮的竞拍后，合景泰富以47.35亿元的总价拿下该宗地块，折合楼板价39073元/平方米，溢价率51.28%。剔除公共设施和保障房，可售部分实际楼板价41490元/平方米。

据观点地产新媒体了解，现场参与竞价的有碧桂园、绿城、保利地产、同济、新城、招商、建发、合景泰富、中粮、K2、象屿、融信、滨江-平安、金茂-中铁与首创等15家房企。

拍卖一开始，30.4亿元的起拍总价便在两轮近5亿元的加价后直接升至40亿元，随后加价幅度均在1亿元与2亿元间。

第七轮之后，争夺战便在合景泰富及象屿之间展开，500万元一次的加价基本持续到了最后。但就在两者僵持之际，14号金茂-中铁联合体及7号建发分别加入激战并在不久后退出，现场仍是象屿跟合景泰富的战场。

最后，合景泰富以47.35亿元的总价拿下这一地块。资料显示，该地块总面积为92930.30平方米，出让面积为86559.90平方米，容积率为1.4%，建筑密度不大于30%。土地的四至范围为：东至龙马路，南至广富林路，西至河道，北至银泽路，规划为普通的商品房用地。

据悉，该宗地块周边的在售楼盘单价均价在2.8万元/平方米-3.6万元/平方米不等，其中，价格较高的项目誉品谷水湾豪庭以公寓联体别墅为主网签价36759元/平方米，而附近二手在售住宅5月成交均价为20293元/平方米。

此外，上海链家研究部指出，该板块最近出让的一幅住宅用地成交楼面价仅为7088.38元/平方米，几乎以底价成交，而该板块在此之前拍出的最高楼面价为2014年4月的中山街道新城主城C单元C19-01号地块，成交楼面价14744.53元/平方米(除保障房)。相比之下，无论是目前在售项目的房价还是曾经的楼板价，均小于最新拍出的破4万元/平方米(除保障房)的楼板价。

合景泰富押注松江

虽然同样的高溢价现象已经在前两日新场和奉贤的土拍中上演，但是不同于前两次竞拍地块的是，市场似乎更为看好松江地块。

上海链家市场研究部指出，该地块距离最近的轨交站是9号线松江大学城站，相距800米左右，步行10多分钟可到达，距离松江万达约1.5公里，步行大约20分钟，“交通相对便利”。

此外，其他业内人士认为，该宗地块周边有东华大学、上海对外经贸大学、上海外国语大学等学校，还有麦德龙、迪卡侬等大型商业，地块的医疗和景观资源也得天独厚，配套成熟，地理位置优越。

上海链家市场研究部分析松江区域过去5年内房价的增长情况表示：从松江的近五年房价涨势来看，2011年，松江新城东部板块一手房均价为16302元/平方米，而到目前2016年6月，松江新城东部板块均价为28332元/平方米，五年间，松江新城东部板块成交均价上涨73.7%。

即便该地块自有其得天独厚的区位优势，但是在远离上海市中心的大地理位置来说，未来要达到6.2万/平方米的保本售价依然面临不小的压力。

对此，中原地产市场分析师卢文曦也表示：“从成交楼板价来推算，该项目未来预期售价和当前产品售价落差将近一倍，高地价将给盈利带来不小压力”，但是他也指出，合景近期在上海没有太多土地储备，因此拍地也比较激进。

然而，合景泰富此次激进拿地或许与业绩转好有关。资料显示，2014年和2015年，合景泰富均未能达到定为210亿元和225亿元的年度销售目标，但是值得注意的是，2015年合景泰富的毛利率达到36.1%，处于全行业领先地位。

就过去5个月的销售情况来看，截至2016年5月31日，合景泰富的权益预售额达至约95亿元，已完成全年预售目标220亿元的43%。

虽然向来强调“公司要坚持稳定的策略，不能因为追求规模而牺牲利润”，但是合景泰富全国营销总经理杨欢不久前接受采访时表示：“过去的两年确实比较低调，但却是在专心练内功，今年是合景泰富发力的一年，销售业绩、拿地层面、公司内部体系更加完善等多方面因素形成合力，期待蓄势爆发的表现。”

据悉，今年以来，合景泰富已经相继在广州、横轴和南宁市场上新增了不少土地储备，同时在成都也有合作项目处于洽谈阶段。而今年1月份，合景泰富首席财务官徐锦添也曾表示，对于未来的发展计划，公司将继续留意上海、北京等一、二线城市的发展机会，因为楼价抗跌能力高，而且需求稳定。

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