2017年，地产股还能不能投资？

一、事项：

国家统计局公布2016年全国房地产开发投资和销售情况，1-12月房地产开发投资额10.3万亿元，同比增长6.9%。商品房销售面积15.7亿平米，同比增长22.5%，销售额11.8万亿元，同比增长34.8%。土地购置面积2.2亿平方米，同比下降3.4%。

二、点评：

1、低基数带动年末投资回升，预计2017年投资增长3%。

受低基数影响，2016年12月地产投资同比增长11.1%，较11月上升5.4个百分点。2016年全年实现地产投资10.3万亿，同比增长6.9%。展望2017年，尽管全国销售面临下滑，但仍将处于历史高位，开发商仍具有强烈补库存意愿，土地价格难以在目前基础上下行，同时PPI上行或带动建安成本小幅上升，维持年度策略中地产投资增长3%的判断，且上半年投资增速弱于下半年。

2、新开工增速略超预期，房企补库存仍将延续。

1-12月新开工同比增长8.1%，增速较上月回升0.5个百分点，其中12月单月同比增长12.5%，较11月上升9.2个百分点。1-12月房企土地购置面积同比下降3.4%，降幅较前11月收窄0.9个百分点，累计土地成交价款9129亿，同比增长19.8%，增速回落1.6个百分点。两者增速差保持在23.2个百分点，意味着核心城市地价依旧高企。我们统计的20家标杆房企前十月拿地面积与销售面积比值为101.5%，甚至略低于2015年，主流房企库存并未得到补充，预计2017年核心一二线城市开发商仍具有强烈补库存意愿，土地价格仍将维持高位。

3、成交完美收官，预计2017年全国商品房销售面积同比下滑8%。

2016年12月全国销售面积及销售额同比增长11.8%和18.5%，较11月回升3.9个和5.3个百分点，好于30个大中城市同比下降22.7%的表现，三四线城市表现持续好于预期。2016年全年实现销售面积15.7亿平米，销售额11.8万亿，同比分别增长22.5%和34.8%。基数效应叠加调控加码将导致2017年成交同比增速下滑，但低利率低库存叠加供给端收缩，同时占全国销售面积60%以上的三四线或将为2017年销售提供支撑，预计2017年一线、二线、其他三线城市销售面积同比分别下滑15%、12%和7%，全国商品房销售面积整体同比下降8%。

4、2016年资金面整体宽松，2017年下半年或面临压力。

2016年全年个人按揭贷款同比增长46.5%，定金及预收款同比增长29%，房企整体到位资金14.4万亿，同比增长15.2%，整体持续宽松态势。展望2017年，尽管短期房企负债资金覆盖率高，净负债率处于历史低位，但考虑到公司债、定增等融资渠道的收紧，若二季度销售回款大幅恶化，下半年部分高负债率房企或将面临资金压力。

三、投资建议：

尽管行业面临基本面下行和政策收紧，但定价权变迁正带来行业投资逻辑变迁。在险资、产业资本加大权益资产配置趋势下，高分红高ROE的稀缺优质蓝筹地产的“筹码”属性正逐步增强，而刚经历销售大年的中小房企现金充沛，基本面下行背景下转型诉求有望提升，板块仍孕育着机会。在定价权变迁中，建议关注以下投资机会：

1、低估值、基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、北京城建、华夏等，但“旧逻辑”投资思维影响下，基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制，建议做好择时和波段操作；

2、有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等及潜在转型个股；

3、国企改革标的空港股份、鲁商置业、深圳本地国企等。