编 辑丨包芳鸣
图 源丨视觉中国
今年以来一系列紧锣密鼓的稳楼市政策，进一步为房地产市场提振了信心。
4 月 15 日，国家统计局发布数据显示，2022 年 3 月份，70 个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，同比下降城市个数增加；各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。
其中，3 月一线城市新房价格环比涨幅缩小，二线城市继续持平，三线城市新房价格仍然下降，但降幅收窄。这也体现出房价总体趋稳的局面。
进入 2022 年以来，房地产信贷政策持续优化，个人按揭贷款的利率不断下降，审批时长也在缩短。且在 " 一城一策 " 的背景下，今年已有超过 70 个城市出台了各类稳楼市政策。受此影响，房地产市场在 3 月受季节性因素影响，出现升温。这也成为房价回温的重要背景。
分析人士指出，外部环境可能会影响市场修复过程，但在现有的政策基调下，市场整体回暖的大势不会改变。这也将继续为房价带来利好。
二手房市场率先回暖
房价环比下降的城市数量减少，上涨的城市数量增加，是 3 月 70 城房价走势的重要特征之一。
数据显示，今年 3 月，70 个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有 38 个和 45 个，比上月分别减少 2 个和 12 个；价格环比上涨的城市分别有 29 个和 21 个，比上月增加 2 个和 11 个。
不难看出，在整体价格回温的同时，二手房价格的反弹力度要强于新房。分析人士指出，这是由于二手房价格受 " 限价令 " 的限制较少，对市场变化的反应更加敏感。
今年以来，房地产市场处于缓慢升温过程中，其中，二手房市场的复苏力度较为明显。根据贝壳研究院的数据，今年第一季度，50 个热点城市二手房成交量环比增长约 7%，其中 2、3 月连续环比回升，3 月环比增速超过 40%，"3 月成交量恢复至去年 7 月的水平 "。
支撑市场回暖的因素，主要在于政策层面。一方面，自去年末以来，房地产信贷政策持续优化。央行金融市场司司长邹澜 4 月 14 日表示，3 月，由于市场需求减弱，全国已经有 100 多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在 20 个到 60 个基点。
据贝壳研究院监测，今年 3 月，103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.34%，二套房贷利率为 5.60%，分别较去年 12 月回调 30 个、31 个基点。其中，3 月分别环比回落 13 个、15 个基点，为 2019 年以来月度最大降幅。
放款周期方面，3 月 103 城平均放款周期在 1 个月左右，接近 2020 年三季度时的最快速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19 城放款周期低于 20 天。
另一方面，在 " 一城一策 " 的思路下，多个城市出台稳楼市措施。据不完全统计，截至 3 月底，今年已有超过 50 个城市出台了优化楼市环境的相关政策，主要涵盖降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大人才引进力度、发放购房补贴等方面，对刚需和改善性需求同时进行支持。
进入 4 月，类似的尝试还在持续。截至目前，今年已有超过 70 个城市出台了稳楼市政策。
这些动作的效果不可忽视。例如，郑州、哈尔滨、福州等二线城市均在今年 3 月出台了优化楼市环境的政策，当月，这三个城市二手房价格环比跌幅收窄 0.1 至 0.2 个百分点。此外，一些三线城市房价降幅收窄，也被认为是出台了稳楼市政策所致。
楼市仍处于 " 修复期 "
受外部因素影响，一线城市房价涨幅出现回落。今年 3 月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.3%，涨幅比上月回落 0.2 个百分点；二手住宅价格环比上涨 0.4%，涨幅回落 0.1 个百分点。其中，与 2 月相比，广州新房价格环比由涨转跌，北京、上海也有所收窄；二手房方面，仅北京涨幅扩大，其余三城均出现涨幅收窄或降幅扩大的现象。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐向 21 世纪经济报道记者表示，一线城市房价整体环比涨幅回落主要是受疫情影响。而这一因素也导致了整体市场预期较弱，市场修复力度不强。
" 市场预期较弱的内在原因有两方面：一是当前疫情反复给国内经济增长增加了更多不确定性，居民预期收入降低导致居民风险偏好降低；二是二手房交易量虽有所好转但仍处于历史低位，新房市场销售未有明显起色，房企流动性风险未得到有效缓解，这些加重了市场观望情绪。" 许小乐说。
多家机构发布的数据显示，今年第一季度，热点城市新房交易规模同比下降约 40%。楼市并未出现真正意义上的 " 小阳春 "。
北京某上市房企相关负责人向 21 世纪经济报道记者指出，今年春节后，其公司所在项目的带看量有所回升，但客户的购买意愿并不强烈，导致项目的整体转化率有所下降。究其原因，该人士认为，" 客户的购买力还是受到了一些影响，而且政策支持的力度也不够大。"
该人士指出，当前的市场仍处于底部修复期，买卖双方既存在一定程度的博弈，又都期待政策层面的利好继续释放。
多数机构认为，从支持合理需求、优化楼市环境的方向上，未来将有更多城市出台相关的政策。4 月 11 日和 12 日，苏州、南京先后发文，对现有的限购、限售政策予以调整。这也被解读为，对楼市限制性政策的调整，已经延伸到强二线城市。
与此同时，监管部门开始释放支持民营企业融资的信号，加之降准预期强烈，行业的流动性有望得到改善。
许小乐指出，虽然疫情等外部环境会延长市场修复过程，但市场修复的大趋势不会改变。4 月 15 日，降准的 " 靴子 " 落地，央行宣布自 4 月 25 日起下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点。许小乐认为，这有助于释放流动性，增强市场主体信心，改善和扩大总需求。
中指研究院认为，整体来看，短期购房需求并未消失，在信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。预计乐观情形下，二季度核心城市回暖，并带动重点区域三四线完成筑底，年中实现全国企稳。