绿城华南战略：首战广州进珠海下海南 发展步伐扩大

近日，绿城集团入驻珠海的首个项目九洲绿城翠湖香山在九州港亮相，拉开了华南战略扩张的序幕。

去年，绿城的铁蹄踏足珠海，稍无声息，显得很低调。珠海，成为绿城华南版图的接力站。

值得一提的是，绿城建设(全称为绿城房产建设管理有限公司，系绿城中国控股有限公司全资子公司)是通过代建的形式进入珠海。

当时，绿城正在物色华南区域营销副总经理，负责整个华南区域的营销工作。据了解，绿城在华南区域将会有5-8个项目依次开展。

广州项目绿城桃花源早已浮出水面，接着就是绿城珠海的九洲绿城翠湖香山和海南三亚日出观光高尔夫项目。

诚然，现在绿城更多是以代建形式来扩大绿城在华南的战略版图，绿城在华南区域小步奔走着、努力着。

绿城蜕变，绿城建设剥离绿城中国

5月22日晚间，融创中国公告称，公司已与绿城签订协议，以约63亿港元的代价收购绿城24.313%的股份。收购之后，融创与九龙仓并列成为绿城第一大股东。一个值得玩味的一个细节是，自明年3月1日起，孙宏斌将担任董事会主席，宋卫平将由董事会联席主席改任为董事会名誉主席。

据可靠消息透露，宋卫平不会将股份全部卖光。今后，宋卫平将专注于独立运营绿城建设，继续做代建和养老。绿城建设并没有上市，宋卫平持有绿城建设34.6%的股份，而绿城中国占据5%的股份。

目前，属于绿城中国资产的房产项目中，有不少由绿城建设团队管控。而在股份转让之后，绿城建设将从绿城中国完全剥离出来，专注于代建业务。

宋卫平没有上市的另一个资产是绿城控股，即物业管理、酒店、足球、教育等业务和资产。

宋卫平在5月23日的新闻发布会上明确表示，其接下来的工作重点将放在“代建、养老地产和现代农业上”。

宋卫平表示，在绿城之外，会剥离一部分开发能力去做代建业务、养老业务和现代农业，目前这部分比重并不是很高，加在一起只有上市公司四分之一到五分之一的份额，而包括养老、代建等绿城非上市业务，这个新的名称，叫做“蓝城”。

相比现代农业和养老，代建业务无疑是宋卫平未来努力的三个方向中最具规模化的业务。据绿城建设披露的信息显示，截至去年年底，其管辖项目的总占地面积近3000万平方米，总建筑面积6100多万平方米，其中代建项目总占地面积1300多万平方米，总建筑面积3100多万平方米。

我们不禁要问，宋卫平卖掉了绿城中国，还剩下什么?

答案很明朗，宋卫平尚拥有以代建为主的绿城建设，和包括酒店、物业管理、设计、医院、足球等在内的绿城控股。

而绿城建设涉足的代建业务成为宋卫平的杀手锏。

宋卫平曾透露，“我给绿城建设一个基本的设定，大概每年完成50个项目，希望能够做到100个项目，每年能够以50-100个项目来维持或者做增量，这样5年之内它的销量会上千亿，有可能做成销量最大的一个公司。”

　　绿城建设资本代建案例：九洲绿城翠湖香山

2010年，宋卫平提出了房地产代建、自主投资收益、园区服务收益“三驾马车”构想，这一架构目前已基本成形。

2010年9月，绿城成立绿城建设，这就是绿城这两年一直坚持的代建业务。

资料显示，通俗理解代建模式，即委托方出钱或地，绿城建设出人出品牌，向委托方收取相应的管理费用。这种模式的好处显而易见，在回避风险的基础上，品牌输出和管理输出，这是绿城建设的核心竞争力。

绿城代建业务的收费方式一般包括3个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。这其中，派驻团队基本管理费，即绿城建设根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。管理团队包括工资、社会保险、福利在内的费用均由委托方承担，在项目公司列支。

绿城建设主要的收益来源是委托开发管理费。按照目前绿城建设的多数项目标准，其收取的费用为项目总销售额的7%，而别墅类项目的收费则为相对上浮。此外，该收费还会结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。

第三项收费为项目业绩奖励，以绿城建设与合作方约定的项目经营指标(如销售总额、利润指标等)作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励。

在目前绿城建设代建的项目中，除了接近三分之二的商业代建项目之外，还有约三分之一的项目是政府代建，主要集中于保障房、安置房和城市广场等项目，这一块业务所获利润低于商业代建项目—比如保障房代建收取的管理费仅为工程造价的3%左右。

在绿城建设成立之后，一直把政府代建作为公司优先和最重要的发展方向。

绿城自2005年10月首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建项目至今，已承接保障房等政府建设类项目100多个，总建筑面积近1900万平方米。其中保障房项目近90个，总建筑面积近1800万平方米，已竣工/交付面积200多万平方米。

保障房代建的就有杭州彭埠云河家园、绿城·青岛理想之城百合花园、南京岱山保障房项目。

绿城建设也涉及到资本代建。所谓资本代建，就是与各类具备房地产投资能力的金融机构对接，绿城建设为其寻找房地产投资项目，并为其项目提供全过程房地产开发管理服务。

目前绿城建设唯一的两个资本代建项目：一个资本代建项目是位于珠海的九洲绿城翠湖香山，该项目合作方为珠海政府资本平台的珠海控股投资。第二个资本代建项目位于山东青岛即墨市的项目，该项目规划总建筑面积约67.33万平方米，由青岛绿富房地产开发有限公司负责具体实施，项目合作方为中航信托股份有限公司。

以珠海的九洲绿城翠湖香山为例，绿城建设的资本代建项目基本由绿城旗下的一家公司完成项目前期，买地，投资，建造，营销等房地产运营的全过程。

截至2013年底，绿城建设已签约代建项目60余个，总建筑面积超1600万平方米，覆盖政府代建、商业代建、资本代建三大模块。2013年，绿城代建业务实现管理收益约3.5亿元。

绿城建设管辖项目总占地面积近3000万平方米，总建筑面积6100多万平方米，其中代建项目总占地面积1300多万平方米，总建筑面积3100多万平方米。

　　绿城在珠海的代建项目九洲绿城翠湖香山亮相

绿城踏足珠海的首个项目为翠湖高尔夫项目，就是绿城官方网站提到的绿城•珠海方圆地产项目。系珠海国资委控股的-珠海控股投资有限公司委托的代建项目，位于珠海市香洲区唐家湾翠湖，总体规模约78万方，综合容积率为1.0。项目开发周期为7年，包括别墅、酒店、住宅、办公和商业等多种物业类型。

该项目位于珠海市的东北方向，距离广州约90公里路程，分为5个地块，首先建设的是3号地块面积有7万平方米，开发的是别墅产品;5号地块面积为7万平方米，主要规划为酒店+高层+商业。

据房掌柜了解，周围名校围绕，沿海一带已经有华发，中海，保利，万科等高层+别墅楼盘，目前处于规划阶段，预计2014年9月开放样板房。

2013年4月14日，珠海九洲控股集团旗下香港上市公司——珠海控股投资集团有限公司发布公告，将耗资16.5亿港元(约合人民币13.2亿元)，收购两家香港公司——南迪发展及南迪高尔夫的全部股份，并通过向两家基金发行价值5亿港元的可换股债券募集资金。

据上述公告所示，16.5亿港元的收购，比珠海控股目前市值约13.5亿港元还要高22%。珠海控股敢以蛇吞象的真正目的，是通过收购两家香港公司间接收购位于高新区的珠海赛车场综合发展项目，即翠湖高尔夫球场以及临近高尔夫球场的高端住宅用地60%的权益，从而转型进入高端旅游地产领域，结合周边城市规划，致力于打造唐家湾区域融度假、健身、置业于一体旅游度假新城。

据介绍，该高端住宅用地占地近79万平方米，可发展成建筑面积约71万平方米的高端住宅项目，以及约7万平方米的配套商业物业。根据公告披露，该地块还需支付近20亿元人民币的地价款，即可获得土地证。同时，该住宅用地临近高尔夫球场，且有部分为低密度住宅用地，低成本，高收益。

2013年9月23日，绿城房产建设管理有限公司(简称绿城建设)官网发布了《绿城代建业务正式进军珠三角地区——绿城•珠海方圆地产项目代建合同正式签约》消息。消息称，绿城建设与珠海国际赛车场综合发展有限公司正式签订关于绿城•珠海方圆地产项目代建事宜的《房地产项目品牌合作服务合同书》。

绿城•珠海方圆地产项目位于交通非常便利的珠海市翠湖高尔夫球场内，距离珠海市中心仅10分钟车程，九洲港15分钟车程(由此搭船去香港、深圳蛇口仅1小时)，澳门口岸15分钟车程;紧邻广珠轻轨唐家湾站及京珠高速入口，到达广州约1小时车程。本次合作项目用地面积约78.84平方米，容积率为0.98，规划总建筑面积约77.62平方米。项目周边高尔夫球场环绕，南面临山，北面环海，距离淇澳岛滨海森林公园8公里，为社区居民提供无可比拟的生态环境。

珠海国际赛车场综合发展有限公司是隶属于珠海控股集团有限公司的子公司。珠海控股投资集团有限公司前称是九洲发展有限公司，于1998年1月注册成立，同年5月26日在香港联交所上市，主要从事海上交通、旅游及旅游地产、城市公用等业务，是珠海市在香港及海外的重要资本营运平台。

绿城方面表示，绿城珠海方圆地产项目是绿城进驻珠海的第一个项目，此次签约标志着绿城房产建设管理有限公司代建业务正式进军“珠三角”地区，具有战略意义。根据服务合同规定，绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理，将打造珠海第一品级的高端居住度假区。

九洲绿城翠湖香山

　　目前，该项目已命名为九洲绿城翠湖香山，已在九州港亮相。

九洲绿城翠湖香山总用地面积约79万㎡，建筑面积约78万㎡，项目分5期开发，产品线丰富，涵盖独栋、联排合院、多层洋房，高层住宅四种建筑形态，总户数4000余户。

首期开发的地块三为低密度住区，超低容积率仅0.56，涵盖了250-350㎡独栋产品和190的独创合院，均为集萃了绿城20年建筑精华的顶级别墅作品。

以190㎡为主的独创合院，集萃中西建筑精华，将中式四合院的围合理念和欧洲宫殿建筑型制融会贯通，成就绿城经典之作;每户独立的庭院围墙，营造出相对独立的庭院空间，保证了居住的高度私密性;前庭、中庭、后院，三进庭院， 一系列建筑灰空间和组合庭院的设置，使得住宅室内外得以密切对话和无缝相融，力求将住宅的庭院真正打造成为私家自由生活的天地。为增强邻里间的交流互通，特别建造出里弄式花园街区作为公共生活空间;车辆通过地下通道独立入户，实现人车完全分流，提升生活空间的纯粹性和居住安全性;引领经典人文居住方式。

以250-350㎡独栋产品，珍罕城市孤品，二层亲地别墅将人、建筑与自然紧密融合的同时，最大限度保证居住的私密性和舒适性，人性化设计，充分考虑老人小孩的生活习惯，将垂直交通最大限度简化，在首层设置父母房，为家庭的每位居住者设想周到。精致考究的细节处理，纯石材外挂立面，石材套线，极大地丰富了建筑层次，同时令建筑不惧岁月，始终如一;每户独立的精装修庭院，灵活舒展的户型布局，丰富的地下层休息、娱乐空间，以非凡建筑品质，定义南中国别墅全新标准。

据了解，该盘将于今年10月推出第一期194套别墅，预期售价为3.5万元/平方米。

　　试水广州，进珠海下海南，绿城华南战略步伐扩大

绿城要大力发展华南区域?这是绿城给我们的疑问。

2013年4月，绿城建设选择了珠海。接着落子海南三亚。

同年5月8日，绿城房产建设管理有限公司与中交投资有限公司在北京签订海南岛三亚日出观光高尔夫代建合同。

该项目位于三亚西部，紧邻西线高速与225国道，距三亚机场15分钟车程，距三亚市区25分钟车程，距红塘湾及南山旅游文化区都约5公里。本次合作项目用地约78.21万平方米，总建筑面积约46.84万平方米。项目南北环山，可以远眺西岛和南海观音，并与新建的高尔夫球场比邻而居，此次合作必能将其打造成三亚的高端居住度假区。

去年，房掌柜就撰文提及，绿城华南区域将会有5-8个项目依次开展。

但绿城进军华南市场的最早的区域要数广州。

2007年，绿城挺进广州市场，开发花都1000亩的别墅大盘。

绿城广州的项目叫绿城桃花源，位于花都芙蓉嶂水库附近，将完全按照杭州桃花源的升级版来打造。值得指出的是，广州桃花源项目只是隶属绿城集团，并非绿城控股的资产项目。

绿城广州的项目绿城桃花源

目前绿城桃花源在售有50多种户型，450-1050平米的独栋别墅，产品售价价750万/套起，单价20000元/平米以上，毛坯现楼发售。

2014年5月23日的融创中国和绿城中国联合发布会上就有了绿城华南战略的提及。

孙宏斌说，深圳、广州、厦门、福州等南方区域以绿城为主，融创入点股。

对此，宋卫平则现场说，“我告诉大家，孙宏斌要扩张，他说广东、福建都要去，我一听就傻了，按照他的想法，房产公司不去拿项目，何来销售额?以他这个年龄的雄心壮志可以理解，因为他永远年轻，不会体会到老年人的需求，所以他对养老不重视。也就是这一点，我真的替他担心，但是一个合适的量我认为是要有的，融创也要有，绿城也要有，都要有合适的量，其它才不会有什么大的问题。”

有意思的是，此前宋卫平曾公开表示不到华南(如珠三角等)发展，如今如资本代建业务强势进驻珠海，扩大华南战略版图，这就是我们所说的顺势应时而为。