肖磊：“限购”不可能完成的历史使命

距2010年“新国十条”出台已有超过四年的时间，在此期间，全国有四、五十个主要城市采取了住宅买卖“限购”措施，这是一次历史罕见的房地产非市场化政策性“调控”，截至目前，房价出现了趋势性变盘，各地陆续放弃“限购”。然而，在整个过程中，市场并没有看清“限购”到底对中国房地产市场起到了什么历史性作用，是改变了大多数人买不起房的现状？还是降低了未来对房产的投资需求？又或者是改变了土地和房产等的资产原始分配格局？

仅仅拿“限购”来说，其出台有两个重要背景，一个是2008年“四万亿”之后整个房价失控性上涨，2009年全国房价平均增速超过25%（十五年来最大涨幅），到2010年的时候，因房价问题造成的社会舆论压力已经非常之大，就像遭遇恶性通胀一样，可以说因房价暴涨政府一度面临执政挑战；另一方面，房价上涨预期导致社会各领域投资偏向房地产，如果不出台限购，房地产市场“囤积居奇”的现象将难以遏制，很快将导致极少数人垄断大多数房产，加剧买房贵和买房难问题。从当时的情况看，“限购”有一定的合理性。

从历史的角度来看，中国经过了三十多年的粗狂式发展，财富分配出现了严重不平衡，这种不平衡更多的原因不是市场竞争造成的，而是政策的不合理，以及国有资本缺乏约束和竞争、权力寻租导致的腐败等问题造成的。这些逐步“变现”的“灰色”财富一旦提高隐蔽性，无止境的进入房地产市场，将进一步推升房子等资源的价格，对整个社会层面的影响不容忽视。

关于中国财富分配的问题，当时（2010年）世界银行发布报告显示，中国1%的家庭掌握了全国41.4%的财富，财富集中度远远超过了美国（美国5%的人口掌握了60%的财富），成为全球两极分化最严重的国家之一。中国地区、城乡、行业等不同群体间的收入差距越来越大，上市国企高管与职工的收入差距超过18倍，国有企业高管与社会平均工资差128倍，收入分配格局失衡导致社会财富向少数利益集团集中，尤其是向官僚利益集团和垄断利益集团集中，由此带来的诸多问题日益成为社会问题的焦点。

现实当中，人们可以接受一个遵纪守法的企业家收入比普通人高出几百倍、几千倍，但很难接受一个公务人员或国企员工的收入超过普通人几十倍。如果在如此失衡的原始财富分配模式下，还要在“次级”市场按“自由”分配的逻辑来配置稀缺资源，那将会导致财富进一步失衡。处在财富高端的少数人会尽情的买入房产等，把自己的财富再次转换成增值预期强烈的资产，而普通人不仅要忍受高房价，还面临出租市场无话语权的绝对弱势地位。“限购”可以说从一定程度上放缓了财富分配进一步失衡的脚步。

但“限购”本身不是问题的关键，我们需要关注的是，财富的初次分配有没有随着改革的推进而走向公平（是否正在打破官僚利益集团和垄断利益集团），这一点非常重要，这关系到房子等民生资源，以及更多的稀缺资源最后会以什么形式进行二次分配。如果“初次”分配都是扭曲的，那“二次”分配就会更加不公平，甚至可能会增加社会的不稳定性因素。房地产面临的问题实际上又回到了原点，“限购”在这方面的作用极其有限。

没有“限购”的中国房地产市场，需要面对的问题是否依然如故？

在制度性改革，以及财富分配问题没有改善之前，中国投资者对股市、债市、基金、保险等领域的可信度是否在提升，一些投资者参与国际市场的条件是否已具备，各类投资渠道是否真正意义上在拓宽，如果回答是否定的，投资领域“杀回”房地产市场的可能性依然较大。尤其是在“限购”逐步取消的情况下，在对金融资产没有“历史”认可度的大多数“土豪”眼里，房子依然是首要增持对象。

四年来，限购不是让买不起房的人买了房子，限购只是将买得起房子的人的需求延后了几年。当市场重新回到起点，“你”还是那个买不起房的你，而“他”会窃喜和感谢限购，因为未来你所需要的房子将再次掌握在他的手里。至于很多“老百姓”希望房地产市场崩盘来获得廉价房产，我要告诉大家的是，中国诸多市场都牵扯到了政府信用，为了维护这种信用，就算继续出台“四万亿”、走向恶性通胀，暂时也不会让诸多“违约”事件发生；就算“泡沫”真的破裂，富人只是变成了穷人，而穷人则可能变成“乞丐”，两者的距离很难发生扭转。

因此说，关注“限购”的问题，我们一开始就偏离了方向。

肖磊