豫农置业摘得郑州双料地王 月内两个地王均花落 “国企”

投实君按：郑州再出地王！距上次地王出炉仅14天！

今日，位于朝阳路南、九如路西郑政东出〔2014〕7号地（网），竞价92轮，由河南省豫农置业以总价114420万元摘得，楼面价1.70410018万元/平,单价1704.10018万元/亩 。该地块容积率<1.5,限高18米，业内人士称，此种容积率和限高只适合做别墅或者高端物业，价格在每平方3万元之上才有利润。

豫农置业母公司系省财政厅出资 月内两个地王都是“国企”摘得

“豫农置业”母公司——河南省农业综合开发公司系省人民政府授权经营的省属国有投资公司

郑州双料地王——河南省豫农置业有限公司和其母公司的前世今生

河南省豫农置业有限公司（以下简称“豫农置业”）成立于1993年3月，为河南省农业综合开发公司的全资子公司，其前身为河南省经发房地产开发公司，2014年4月变更为现名。“豫农置业”成立二十多年来，开发完成了“金色年华”健康社区、“金领时代”住宅开发等项目近50万平方米。目前公司注册资本金1亿元，主要经营范围为房地产开发，兼营建材销售。拥有房地产开发叁级资质，单体项目开发能力达10亿元。

“豫农置业”母公司——河南省农业综合开发公司系河南省人民政府授权经营的省属国有投资公司，也是我省唯一一家农业类专业性投融资主体，河南省财政厅履行河南省农业综合开发公司出资人职责，管理并全额持有其资本金。截至2013年底，河南省农业综合开发公司注册资本金10.5亿元，资产总额113.30亿元，拥有参、控股子公司57家，其中，上市公司3家。

巧合的是，上一块地王，2014年8月6日，位于郑东龙湖副CBD中心，鑫胜路北、九如路西的6号住宅用地被郑州国投置业有限公司竞得，楼面价约合1.6万元每平方米。郑州国投亦是国企，难道在信贷紧缩期，财大气粗的都是“国”字头？

月内有望再度刷新地王？国企会再担纲“接盘侠”吗？

在房地产整体向下的时期，一个月内拍出两家地王，本身就是重磅新闻。但这还不是故事的结尾， 8月28日郑州市还将再拍出8号地块，面积96.61亩，从容积率等各项数据来看，均优于此前诞生的“地王”，据参与竞拍的业内人士透露，8月28日推出的8号地块，也极有可能再度刷新郑州地王纪录。投实君的疑问是，下一个接盘侠还是国企吗？中原高速旗下的地产公司还没有出手哦！

8号地块情况

8号地块将于本月28号公布最终的招拍挂结果，目前已知起拍价为7.72亿元（约合800万元/亩）。

限购取消了 郑州反响不大啊

8月9日晚20点整，郑州市房管局发布微博，称自即日起，在郑州市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。

但10天过去了，据河南省各大媒体的调查，取消限购之后，郑州楼市波澜不惊，并未有太大起伏。

事实上，即使是限购后获得购房资格，又特别想在郑州买房子，也未必就一定能将“购买欲”变成现实吗。

我们看看郑州各行对房贷的态度：融3602014年7月4日的数据显示：

目前，各大商业行都要求首套房首付3成且利率上浮20%，二套房首付6成，且利率上浮20%~30%，就这——招商银行基本没有额度、农业银行不做二手房、交通银行放款时间不确定、广发银行暂停房贷、邮储银行，平安银行暂停受理！

7月份郑州商品房价8160元/㎡，郑东新区均价14156元/㎡

但能让地王君喜悦一下的是，郑州楼价已经逆势连续7个月上涨，尽管同期全国70城创近十年最大跌幅。

昨日公布的郑房指数显示，郑州市7月房价为8160元/平方米，已经是今年以来的第七次涨价了。郑东新区7月住宅销售均价高达14156元/㎡，俨然已经成为中国最成功的新区范例之一。

记者统计官方公示的数据得知，今年前6个月的均价分别是7290元/平方米、7425元/平方米、7623元/平方米、7889元/平方米、7938元/平方米、8045元/平方米。

自去年下半年连续5个月回调之后，这已经是今年第7个月连续上涨了。

截止7月底，市区商品住房累计可售面积为550.49万平方米。若按最近12个月市区商品住房月均消化面积72.48万平方米计算，郑州市区商品住房库存的消化周期为7.6个月，供销基本平衡。

地王频出背后的奥秘

企业出于自身利益的动机

根据信号机制，企业通过权衡信号收益和信号成本，做出决策是否高价标地。戴上“地王”帽子后，便可以自我炒作，享受“地王”身价带来的多重优厚待遇。

第一，凭“地王”立威。起到广告效应。通过地王吸引媒体眼球，凭地王头衔立即在业界名声大噪，迅速建立与银行、建筑商、设计商等合作伙伴的关系，这将便于它在其他城市拿地，打开去外省拓展市场的局面；

第二，凭“地王”上市。因为资本市场对房地产上市公司最重要的考核指标就是土地储备，企业成为地王的同时也向市场宣传了自己的实力，能更加容易地引入战略投资，成功IPO上市圈钱；

政企合作，利益输送

现行的批租制度下,地方政府出让土地可以获得未来几十年的土地租金,加之可以从中获得房地产税、建筑业税等大量税收，所以，现实中政府有利益激励和开发商合谋炒高地价，尤其通过几个地王的“羊群效应”来带动其他开发商入场，拉高地价，进而炒区域热房地产市场。

政府的迎合措施可能发生在两个期间：

在拍地前，可能会有“贵宾室”谈话，双方达成企业高价拿地后，事后地方政府给奖励或政策优惠的口头承诺。

或者开发商拿下一块地王后无力开发，可以找地方政府谈条件。这些做法在某些省市已是行业潜规则。政府开出的优惠条件可能包括修改土地建设规划，增迁好的配套，调整容积率，增加限高，减免回购房，延缓缴纳土地出让金，部分税收返还等。有这样的利益输送方式，自然摊薄了拿地成本，企业当然会积极拿地，即使这块地皮看似“天价”到难以收回投资。

郑东龙湖地王录：

2012年7月11日上午10点，最终由郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌拿到九如路东、龙湖中环南路北块地，至此，郑州新的地王诞生。此块地每亩折合936万元，折合楼板价约8300元/㎡，土地出让面积为37671.39㎡，规划建筑面积64041.36㎡。

2012年9月28日，230.55亩龙湖中环南路东、龙翔六街南宅地，郑政新出〔2012〕25号地块，郑州市高择置业有限公司以15.1015亿元缔造了郑州“总价地王”，被开发为普罗旺世龙之梦。

2014年6月5日下午，郑政东出(2013)24号地块挂牌出让，郑州绿地、正商等8家房企到达现场参与竞拍。该地块位于龙湖中环南路南、九如路西，面积仅为18.16亩，为商务金融用地，起始价为13330万元，经过21轮的竞价，该地块被河南中盟地产有限公司以高达2.883亿元总价摘得，成为郑州总价地王，并以14006.4元/平方米的楼面价和1587万/亩的单价刷新郑州地王纪录，溢价率达到116.3%，成为郑州新的“双料”地王。

2014年8月6日上午，在经过近29轮网络竞价后，位于郑东龙湖副CBD中心，鑫胜路北、九如路西郑政出（2014）6号住宅用地（32.5亩）被郑州国投置业竞得。

2014年8月20日上午，位于朝阳路南、九如路西郑政东出〔2014〕7号地（网），竞价92轮，由河南省豫农置业以总价114420万元摘得，楼面价1.70410018万元/平,单价1704.10018万元/亩 。

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