“睡城” 温江 光华新城商业供需矛盾阵痛

房观察4月8日讯 原定于本月开业的温江新光天地因地铁四号线及光华公园的开发对其建设及招商工作产生影响，传将延迟开业。温江当前极低的入住率及等待四号线站点开通引导人流，致使区域内商业运营方持以观望心态。另有权威机构统计，温江新城未来5年内供应的6个大型商业项目，这将促使区域人口不足与巨量的商业供应矛盾越发突出。

区域商业未来五年将达峰值

从温江的当前商业市场来看，目前主要有两个商业聚集区，即老城区以及温江新城区域。但现在，老城区周边物业已基本开发完毕，从众多同等级城市发展情况来看，未来很难有大规模的商业集中供应，温江新城成为新的商业价值洼地。

随着温江新城的房地产开发进程加快，市面上却出现了两种对区域褒贬不一的评价，即“宜居温江”和“睡城温江。”为业内人士所注意的是，由于温江新城开发尚不成熟，目前片区的入住率不到40%，更为直接的表现是，温江新城的人口完全不足以支撑现有的商业体量。

由于商业配套的缺乏，大型零售商业抢先入驻温江新城，试图抢占市场先机。目前，片区内已经集结永辉超市、家乐福和伊藤洋华堂大型商业零售超市，以满足片区内的基本消费需求，总体量达21万平方米。从开业现状来看，已经开业的这三家大型超市正解决了片区入住刚需人群的迫切需求，拥有较好的人气。

相比之下，温江新城的已开业大型商业项目却出现了以珠江国际购物中心一家独大的局面，总体量约达18万。其主力店便是成都营业面积最大的伊藤洋华堂温江店。

当前温江新区开业的大型商业项目虽仅有珠江国际购物中心一家，但未来供应的商业体量则足以让片区内商业项目产生压力。

RET睿意德高级总监孙强研究认为，“温江新城片区周边有大量可供开发用地，随着土地的出让，短时间内该区域将同时出现大量商业项目。”根据RET睿意德近期的研究，仅温江新城区域，大型商业项目已经超过6个，其中零售商业体量超过10万平方米，且面市时间基本集中在5年之内。

也即是说，包括台湾新光天地、天来国际广场、德坤•新天地等的6个项目或将在短时间内达到商业供应峰值，但后市持续供应的商业地块，还将加大这一商业供应数值。

此外，房观察数据研究中心统计数据显示，仅2014年全年，温江累计成交土地7宗，其中三宗土地性质为商业用地，另四宗土地则为住宅兼容商业性质，皆含有一定比例的商业。

尽管房企看好温江新城，商业配套持续跟进，但未来大量供应的商业体量却将与温江的人口现状产生尖锐矛盾。

但从数据来看，在大成都范围内的商业体量已经出现过剩的现状下，温江也没有逃脱供大于求的命数，“就目前温江新城的区域人口数量来看，支撑这么多的商业体量是存在问题的。”孙强如是发表观点。

“实际上，温江新城在建设初期，就规划有大量商业，总体量超过80万方，但区域内规划人口50万，故可以预计，未来即使区域人口数量达到规划人口数量，区域内商业项目竞争也较大。”第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均说。

观望明显 人口不足需地铁先导

几年前，一直被期许进入片区的大润发，目前已经没有进一步动作。

罗元均对片区内的商业发展现状表示担忧，“当前区域内鉴于人气不足，多数项目延缓开发进度，也有项目已建成，但迟迟未投入运营，众多开发商持观望态度。”

一则新的消息透露，温江成为中小城市综合改革试点，随着温江试点全面放开落户限制，2020年人口将达到120万的规模。但实际的情况是，目前片区规划人口50万人，而温江新城的目前人口不足10万人。人气不足成为区域内众多商家的共识，而解决人气问题则被寄托于地铁四号线的通达。

因此，地铁对于温江新城不仅仅是居住人群生活便利的提高，对于片区商业运营方而言，地铁的开通决定着商业运营的成败关键。新光天地延迟开业，印证了片区商业对地铁的高度依托。

根据RET睿意德中国商业地产研究中心发布的“成都商业地产十大趋势”显示，地铁的出现将逐步改变商圈传统等级地位差别，大幅度提升区域商业辐射范围，提供趋于公平竞争的新机会，造就新商圈格局。

在温江，除4号线以外，还规划有16号线、17号线以及21号线等多地铁线路，未来地铁全部贯通以后，将对区域的商业带来极大的助力。

地铁开通后对于更远距离的消费者消费意愿度的提升是显著的。孙强介绍，在2014的消费者调查中，地铁开通后前往更远地区的消费意愿度比开通前提升了超过70%的比例，可见地铁对于商业的辐射力有了极大的提高。

克而瑞高级分析师曾巾津认为新光天地延迟开业有其合理性，她分析，“地铁四号线对其商业广场的围挡，造成其无法展示及客户无法到达，其次，人口不足，大量新楼盘暂时未交付，部分交房楼盘入住率不高，延迟开业可等待地铁带来的人口红利，对于擅长高端奢侈品商业项目运营新光，更多的考虑是商业运营与长期持有。”

因此，地铁开通以后，与地铁直接相连的商业将迎来更大的机遇，将打破传统三公里、五公里的物理距离辐射范围，而转变为与时间挂钩的时间距离。按地铁乘坐时长计算，随着地铁四号线的开通，温江新城片区的商业可覆盖绝大部分温江区域乃至青羊区部分区域，能极大提升温江的商业整体辐射力。

差异化定位是出路 郊区高端有风险

虽然地铁对商业人流导入将会起到积极的影响，但如果商业本身不具备较强的竞争力，那么也会有可能出现经营不佳的情况。在孙强看来，温江的商业已经开始出现同质化问题，如品牌同质化问题，温江新城大部分项目品牌集中在中档品牌，以国际流行时尚为主，这很难拉开差距。

其中，现已开业的珠江购物中心则是典型的以国际流行的中档品牌为主的购物中心，这与片区以刚需为主的主力人群消费相吻合。与之不同的是，新光天地则是定位高端，选择在成都温江而非主城区做一个高端商业项目，也引来不少业内人士的质疑。

罗元均分析称，永辉、家乐福的业态是大型商超，以满足基本需求为主；而伊藤和新光天地的定位差异，则主要体现在伊藤更主要是着眼于区域，新光天地着眼于大成都。“但在郊区做高端商业是有风险的，22万平方米大体量的商业，并且是高端商业定位，是否可以真的引导大成都的高端消费客群，改变消费者习惯来此消费，有待验证。”罗元均如是认为。

曾巾津则提出，郊区高端商业的风险在于购买群体，比较处于成都第二圈层的近郊，附近人口的购买实力和未来的购买人群数量较于主城区或者传统商业片区差距较大，存在一定风险。

对于新光天地落户温江的主要原因，罗元均猜测，可能是想将国外的郊区商业模式引进来。实际上，在郊区将高端商业做成功是有例可循的，罗元均介绍，英国的Blue Water购物中心成功的主要因素在于规划有充足的停车位、业态足够丰富，甚至在商业消费外，设置有丰富的户外活动，可以游湖、钓鱼、野餐等，且基本上可以实现24小时的全天候运营。

“郊区做高端，对开发商的考验最主要在于足够有特色、差异化、有足够客户群支撑的前期定位，以及针对性强的后期运营管理服务。”罗元均说。

尽管新光天地面临郊区打造高端商业的风险，但温江商业的同质化却将成为普遍现象。孙强认为，多数项目缺乏定位前瞻性，项目定位落后于消费者的真实需求，未开业就已落伍。基本上所有项目都是以国际标准模式规划打造，属于放之四海皆准的商业特质，没有能代表温江的商业项目。

要解决这些问题，孙强则建议，应从温江真正的特质入手，如温江的城市特性，消费者的构成，目标客群对温江的印象，人群的消费习惯等，只有仔细研究和深入挖掘，才能从目前同质化的竞争中突围而出。