郑东新区北部区域分析：为何107东边的龙子湖北要优于龙湖北
前言：
前段时间，郑州楼市发布了《2015年郑州购房指南》一稿（没看过的请回复“买房”查阅），提到郑州进入了五环时代，同时基于“城市向东、生活向北”的城市未来理念推荐了一些重点区域，本系列（上、下）就把这个在未来拥有诸多优势和光环的郑东新区北部区域来着重说说，昨天发布的是（上）集，没有看过后请回复“郑东新区北部区域”查阅。
上一篇文章中说了我们看好的三个买得起的潜在区域：
它们分别是：
大北区：惠济区文化北路东、北四环南、中州大道以西、连霍高速以北的合围区域，目前区域新盘也比较多，品牌开发商也不少，区域价值被放大后，已经基本上被大家接受，这个区域我们之前专门分析过，请回复“北区很忙”来查阅。
龙湖北片区（杨金路、柳林片区）：中州大道东、北四环南、连霍高速以北、107国道以西合围区域，这是我们今天要说的区域。
龙子湖北片区（祭城片区）：107国道以西、四环、连霍围合区域，这也是我们今天要说的区域。
先来看区域里的楼盘分布图：
这些楼盘：
哪个值得买？哪个值得关注？哪个须远离？哪个须谨慎？
今天的任务，就是来详细说说以107辅道为分隔线的龙湖北片区（杨金路、柳林）和龙子湖北片区（祭城）的楼盘、区域未来。
先来比拼区域价值龙湖北区（杨金路、柳林）VS龙子湖北区（祭城）
先用一张图来说明标题中所述的四个区域的位置：
先看区域功能定位：
再来看一张区域公园分布：
单从区域上来说，很明显，龙湖片区无疑是占优的，因为离东区最近、最市区最近、离龙湖CBD最近、两条地铁经过，公园最多，水面最大，区域的核心商务区也是规划在这里。
而规划归规划，在现实中，龙湖片区（杨金）的劣势却太大了，完全盖过了区域的优势，在两个区域的比拼中，龙子湖北部片区的优势很明显，为什么会这么说？
龙湖北区（杨金路、柳林）龙湖北区（杨金路、柳林）VS龙子湖北区（祭城）
龙湖北片区不利因素一：机场嗓音
龙湖北片区不利因素二：污水处理厂
龙湖北片区不利因素三：热源厂
龙湖北片区不利因素四：安置区过多过大
安置区过大有何不好？请回复“安置房”查阅之前的分析，其实也不用分析，一想就明白，城中村呗。
龙湖北片区不利因素五：无大牌房企、无品质楼盘
唯一的一个大牌就是万科以前说的临中州大道的杨槐城改项目，但进展缓慢，业界有说万科已经退出，具体信息未知。
其它的住宅开发商里面，也就伟业还稍有名气，但在郑州也无什么大的项目动作。
龙湖北片区不利因素六：因为安置、规划、土地问题，项目进展慢、很多项目皆前期团购内购、品质无法保障、人文环境被破坏
区域成本是多少呢？不知道有多少朋友看过我们前几天发布过的郑州地价与房价的关系分析，用了四张表格分析透了地价与房价的对应关系，跳过分析，其中结论是这样的：
可以看到，正常售价6500的房子，对应的土地价格是200万一亩，问题是，龙湖北区的土地价格一亩200万能拿到吗？肯定是不能的，至少也要在300-400万之间，而且区域控规容积率还低，对应的正常售价应该在8000左右，也就是说，6500的团购价是顾不住成本的、没有利润的，而，当一个事儿没有利润时，如何保证能做好？看你的运气了。
而，最让我们担心的是，这些团购、内购项目集中于此，中小开发商集中于此，区域拥有很好的硬性资源和价值，但软性的人文环境和氛围却可能会被无形的破坏了。
想知道品牌房企对于一个区域的重要性，只需考虑以下问题：
1、如果高新区没有万科城
2、如果白沙片区没有雅居乐国际花园
3、如果平原新区没有恒大、绿地的参与
会怎么样？
那么，郑东新区北部区域的杨金路片区里有哪个开发商可以代言？
而以上比较中，龙湖北的杨金、柳林片区所有不利因素中，其实第五、第六是最严重的，因为没有品牌开发商进驻，以后没有品质楼盘出现，品质人群自然也不会入住，楼盘品质无法保障，同时因为团购价太低，6500的价格其实是无法满足成本要求的，想要造出高品质的楼盘就有很多不确定性。
其实所有看不透的团购房内购房，我们都是坚决建议不要参与，请回复“团购房风险”查阅之前的分析。
以上诸多楼盘从2013年交钱，说的都是2013年底或2014年要选房，至今仍未选房，当然，我们知道这是和区域重新规划有关，时间多花了一年，开发商的成本也就增加了一年，区域各种团购项目请回复“龙湖北区”详细查阅一年之前我们发布的文章。
新闻参考：
郑州市政府发布了新版的《郑州市市区土地基准地价表》，并于2014年9月1日，在通知中规定：
二级住宅用地基准地价由3070元/平方米上调为6750元/平方米，上调幅度达120%，范围是经三路、金水路、林科路、中州大道以东，剔除东区副CBD区域。
三级住宅用地,范围为省直、市直行政区，以及金水东路、商都路、郑州铁路客运东站的广大区域，土地基价为5550元/平方米
如按规定划入二级住宅用地，则地价是一亩至少：450万
如划入三级住宅用地，则地价是一亩至少：370万
龙子湖北部片区（祭城）龙湖北区（杨金路、柳林）VS龙子湖北区（祭城）
龙子湖北区（祭城）片区楼盘分布：
龙子湖北区（祭城）有利因素一：产品和区域氛围更纯粹
开发商也都是正规开发商，正常拿地正常开发，产品目前以别墅为主，业主层阶更纯粹，区域氛围也更纯粹，这才能才支撑起一个较为纯粹的区域未来。
龙子湖北区（祭城）有利因素二：都是以别墅和洋房为主的社区、在未来是稀缺资源
龙子湖北区（祭城）有利因素三：非城改项目、进展快，目前项目都是手续齐全正常售卖
龙子湖北区安置区只有一个，安置区少是因为以前这里村庄少，是以鱼塘、林地为主，这是很大的一个优势。
鸿园在清水苑的北隔壁，仅隔着一堵墙，整个龙子湖北部区域有3000亩左右土地是以前鸿宝园林的园林用地，清水苑也是在5年前开始开发并面世，目前已经售完，从2013年开始鸿宝置业的鸿园开始启动，2014年开盘，初期别墅最低18000起，面积最小的200平，最大的500平左右，整体品质要比清水苑高一个级别，而鸿园的景观示范区也基本上算是目前郑州最高大上、最漂亮的景观示范区，给了鸿宝园林在园林和景观方面足够的发挥空间，相信去过的朋友都有所震撼，上几张图来瞅瞅：
鸿园（别墅为主、配少量洋房和小高层）：
下面是探盘实拍：
清水苑（别墅、洋房为主，已售完）：
以下为探盘实拍：
结束：
而龙子湖北区的这两个低密度别墅楼盘，粉丝们应该都知道，从去年开始，我们也是一直推荐大家关注这两个楼盘，并不是现在作区域分析才推荐，因为区域价值的概念在我们心中，从未改变过。
（完）
未经许可，禁止转载，经许可后转载请在开始处按以下格式注明：
转自微信公众平台【郑州楼市】【微信账号：zzloushi】
总编微信(88371392) 长年为大家服务，欢迎投稿：88371392@qq.com
关注公众微信号（搜索 “zzloushi” 或 “郑州楼市”）获取更多信息