稳重德国楼市万象 房价“冲动”不淡定

先做个小测试，说起德国，大家的第一印象是什么？二战？纳粹？啤酒？希特勒？足球？莱茵河……也许你对德国的印象还停留在教科书里的“二战世界”，亦或者你纯粹地喜欢德国的足球，不管怎么样，今天我们将了解德国另外一面，那就是德国的房地产市场情况，一起来看看吧！

楼市持续发展 柏林房价约人民币12066元/㎡

作为后工业化的国家，德国城市化已经达到90%，近年来，德国经济形势总体良好，德国的房地产市场也保持平稳的发展。至于国际金融危机以及欧洲债务危机，似乎对德国的楼市没有产生特别大的负面影响。这与德国健全的法律机制、完善的信贷制度、国际资金的流入等有关，不仅保障德国房地产市场的稳定，也推高了房价。

根据德国相关媒体报道，2012年和2013年是德国房价上涨最快的时期，2014年房价上涨的速度明显放缓。在德国各大城市中，慕尼黑的房价最高且远超其他城市，平均价格为每平方米3600欧元（约合人民币24823元，1欧元=6.8941人民币元）。斯图加特排名第二位，平均价格为每平方米2245欧元（约合人民币15479元）；第三名是汉堡，价格为2100欧元（约合人民币14480元）。相比之下，柏林的平均房价仅为每平方米1750欧元（约合人民币12066元）。

其实，为确保房产市场的稳定，德国的银行制定严格的贷款审核标准。通常，银行只会对具备相应信用额度的投资者提供低息购房贷款，符合银行审核要求的投资者可以获得占购房价格约80%的低息贷款，投资者须自付20%购房款。此外，投资者还需另付占购房价格10%左右的购房手续费。这也确保房地产市场既不会出现房价虚高，也不会因为还贷资金断供而拍卖房产。

房屋租赁有法可依 为房东、房客吃“定心丸”

在德国，居住自有产权的房子，不像在美国或英国那么重要；经济合作与发展组织(OECD)数据显示，德国居民住房自有率为39%，而美国为63%。

目前，德国民众的租房比例仍高达40%，这种趋势有一定的历史原因——德国许多城市在二战中被摧毁，战后需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年便建成数百万套出租房，租房成为大多数人的居住模式。

此外，为了保护租户的利益，德国制定相关法律法规，严格限制出租者胡乱涨价或者将租户“扫地出门”。例如，德国《民法》中规定，出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%上限。如果出租者上涨房租的幅度超出法律规定的上限，租户有权向法院提起诉讼，法院将判决租金上涨无效。这种稳定的租赁关系，让很多德国人可以安心地居住在出租房屋中。

另一方面，德国政府对楼市的投机行为进行严厉的约束，对地价、房价、房租等指标实行独立评估的“指导价”制度，即各类地产的“标准价格”由各地的房地产公共评估委员会来制定。根据相关法规，卖主制订的房价超过“指导价”20%即为“超高房价”，构成违法，出售者可能被处以最高5万欧元的罚款。一旦超过50%则被认为构成《刑法》中的“房价暴利”罪，最高可判三年徒刑。这些条款对于企图牟取暴利的开发商和炒房者而言，其威慑力不言而喻。

炒房成“折本买卖” 层层税制抑制投机

德国是一个传统联邦制与土地私有制国家，实行对房屋和土地一体化征税的模式。德国房地产税收包括土地税、房产税、差价盈利税、资本利得税等。

目前，德国土地税实行一年一缴制，纳税人为土地所有者。在土地税税率上，按照地产的种类各有不同，如联邦统一税率对农业生产用地为6‰，对建筑用地为2.6‰至3.5‰。在税收豁免上，公共土地(如公园、墓地)、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等，享受土地税豁免政策。

长期以来，德国政府对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待，对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。房产税采用比例税率，税率范围为0.98%至2.84%，平均税率为1.9%。

在税收优惠上，除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外，自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅，推行新的土地税优惠政策。

另外，自2009年1月1日起，德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税。如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利，则需要缴纳15%的差价盈利税。

换句话说，根据德国的法律规定，自住性房屋购买者的第一套住宅，每年只需缴纳房基地部分的土地税。而对于用于出售的房产，国家首先要收取其评估价值1%至1.5%的不动产税，房屋交易成功后收取3.5%的交易税，如果通过买卖获得盈利，还要征收15%的差价盈利税。这样一来，压缩炒房者进行“低买高卖”的盈利空间，也抑制德国居民可能存在的非理性投资买房需求。

为了满足居民的住房需求，德国用减免个人税收以提高个人建房积极性，如建房、维修住房、改造住房、粉刷街面房等都可得到政府的补贴。为了避免偷逃税收，德国采用先交后退的办法，即把该收的税收全部收上来，到了年底或结税日，个人再凭借改建或建房的手续或证据，从当地税务部门拿回补贴。