什么时候买房好 去一二线城市买还是去三四线

从近日国家统计局公布的数据可以看出，4月份一线城市房价全面反弹，　　2015房价走势如何？5月上旬一二线楼市集体回暖，同时，由于各城市去化周期长短不一，楼市行情分化依旧。业内人士分析认为，随着利好政策的不断释放，房价或现“慢牛”走势。

那么问题来了，什么时候买房好？到哪儿买房比较好？该买一二线还是三四线城市房子？

一线城市房价一年来首现全面上涨

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据称，房价环比略有上涨，城市间仍呈分化局面。在3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。值得注意的是，自去年5月以来，一线城市房价首次出现全面上涨。

“分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。”刘建伟称，4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。“不过，房价同比降幅在收窄。虽然绝大部分城市房价同比仍然下降，但随着部分城市房价环比上涨，4月份房价同比降幅总体略有收窄。”

二季度将有更多城市房价上涨

数据显示，70城房价同比跌幅6.6%，目前已出现连续8个月同比下跌的现象，且跌幅在扩大，相比3月份6.4%的跌幅水平增加了0.2个百分点。其原因是，受此前几个月持续性的环比下跌态势影响，房价下跌的累计水平比较大，进而使得越来越多城市面临房价同比下跌的态势。而且受4月份市场成交量较好的影响，房价上涨的城市数量在增加，预计二季度将会有更多城市加入涨价的大军中。

“2015年4月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.1%，是11个月连跌后的首次上涨。”报告显示，与3月相比，有36个城市二手房价处于止跌或上涨态势。“二手房领先一手房而涨价，和目前的政策调整有密切关系。”业内人士称，对于二手房的房东而言，在目前营业税免征期从过去的五年调整为两年后，住房出售的税负成本降低，所以涨价也符合常理。尤其一线城市二手住房成交量比较可观，4月份成交面积环比增长71.4%，同比增长70.4%，此类市场成交较好，确实会加快二手房的价格上涨速度。背后也反映了房东不大愿意在定价上继续“迁就”购房者的心态。

报告显示，4月份一线城市去库存周期为11.6个月，已经连续4个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而缺乏降价动机。二、三线城市的跌幅和3月份持平，预计随着后续去化周期的持续收窄，房价也有望步入止跌反弹的通道中。

部分专家认为，一线城市的滞涨或有极强的“宣示”作用，易引发其他地区连锁反应，由此传递给土地市场和金融系统的风险值得关注。

一是一线城市的房价有较强的“宣示”作用，易引发全国连锁反应。有业内人士提出，房价在二线三线城市下跌对全国的影响和示范效应不大，但是如果一线城市出现销售面积和销售价格较大幅度下跌，影响或将扩散。比如几年前温州的房价曾经遭腰斩，达到了将近45%的下跌，对上海的房价却没有造成影响。但上海房价如果快速下跌5%到10%，则对全国影响很大，有很强的宣示性。

广东省房地产协会会长蔡穗声认为，广州市2014年楼市的成交量相比2013年出现了超过20%的下降，而整个广东省2014年的销售面积则下降超过7%。广州市在趋势上是全省的领先指标，领头羊“急刹车”，对区域楼市的影响十分显着。

二是一线城市房地产信贷规模大、占比高，金融系统风险需关注。据测算，北上广深四个城市占比达到了全国房地产信贷总规模的23%，如果加上重庆和天津两个直辖市，则将近30%。

在2014年楼市下行过程中，广州市出现了个别“弃房断供”现象。有专家认为，“弃房断供”虽然只是个别现象，但一旦形成示范效应，容易引发金融系统的风险。

三是土地出让金收入出现下降，地方政府面临两难困境。

上海易居房地产研究院发布的数据显示，4月份，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆10大城市土地市场呈现量价齐跌现象。

1-4月，10大典型城市年初累计土地成交建筑面积同比下跌64.3%，跌幅明显扩大，打破了先前横盘筑底的状态，扩大了2014年以来土地成交面积下探的趋势。在土地出让金方面，1-4月，10大典型城市土地出让金收入1833亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降48.0%、20.2%。以广州为例，一季度广州市土地出让仅入账63.8亿元，相比2014年第一季度的227亿元缩水超过三分之二。

记者在调研中发现，开发商拿地的意愿降至近年来最低。多家房企表示，暂停拿地，放缓开发节奏。

“我们现在的策略是不买地、不开发，或者少拿地、慢开发，就这么放着，现在买地价格高，房子又卖不出去，利润很薄，开发成本太高，几乎不赚钱。”一家房地产企业战略与投资管理部总监说。

有专家认为，目前一线城市面临的土地收入减少的问题如不能化解将面临两难的困境：若减少供地，土地出让金将进一步缩水；若增加供地，已经高企的商品房库存恐将持续攀升。

幻想房价继续下跌不科学

至于后期走势，数据显示，自2012年6月份之后，70个大中城市房价连续上涨23个月。2014年5月份开始，房价指数出现环比下跌，6-8月份跌幅持续扩大，9-12月份跌幅持续收窄。到了2015年1-2月份，房价跌幅收窄的态势停止，但“这是一个暂时现象”，严跃进表示，随着3月份市场成交量的持续上升，房价环比跌幅持续收窄。到了4月份房价跌幅几乎为零，反映了房价上涨已是铁板钉钉。随着第二季度市场成交量的继续上升，房价走势将呈现“慢牛市”的特征，幻想房价继续下跌的想法并不科学。

业内人士分析，2015年1-2月份房价继续停留在“过冷”区间，但3月份开始走出“过冷”区间，步入了“偏冷”区间，这符合此前的预判。4月份保持在“偏冷”区间内，但预计三季度将步入“合理”区间。从这个角度看，二季度将是目前购房的次佳窗口期。若考虑到目前五年期以上房贷利率已是历史低位的事实，那么加快入市节奏将是最积极的购房策略。

对于购房者而言，“首付”无疑是其购买住房的最大门槛。这也令“3·30”楼市新政中，“二套房最低首付四成，公积金最低首付两成”的新举措被视为重要利好。然而，与之相比，近日开发商给出的“买房零首付”活动力度则更加惊人。

事实上，在一系列重磅新政的刺激下，开发商也在趁势各出高招，试图在楼市新政与信心回暖的双重利好下加速去库存。与此同时，不少业内人士称，“房价已变天，你却还未醒”，暗示房价即将触底回弹。

房企发力降首付 大打优惠加快去库存

“如果现在成都有楼盘做零首付活动，我还是愿意考虑的。”5月21日，成都市民陈先生向金融投资报记者表示。对于准备在明年结婚，但目前存款不足以支付首付款的陈先生而言，如果开发商能够免息垫付首付，然后允许在三年内分期还清，不失为一个在短期内完成购房计划的方案。

触动陈先生的，是5月18日，碧桂园［-0.25%］推出的“0号行动”，其中就包括零首付和零首付利息两项措施。不过，虽然购房者缴定金即可签约，但剩余首付款却需要在延期的一个月内补齐，同时“免息”也只在首付款延期期间有效。

相比碧桂园仅1个月的免息期，同期部分房企推出“零首付、零利息”置业计划力度更大，通过零首付免息期长达半年到一年。

业内人士指出，相比“3·30”楼市新政，“零首付”力度更大。通过在短期内降低购房门槛和付款压力，可能会吸引部分有迫切购房需求又存在短期资金压力的客户，因此能明显提升销售效果。

值得注意的是，“零首付”其实并非鲜货。在去库存压力之下，近两年间，不少开发商就开始采取垫一部分首付款，剩下部分在一定时间期限内免息的“低首付”营销方式吸引客户。

虽然目前这波“零首付”旋风暂时还未蔓延至成都。但记者调查发现，早在去年12月，成都开发商在年底集体发力时，也给出了“零首付”、“零元购”、“零压力”的类似活动。“0首付，7折利率，火爆开抢”“周周特价房，首付1.8万起”等宣传颇引人关注。以成都城东某项目为例，在其零首付活动中，需要购房者选择提供一套现有的房产作为抵押物，或先交首付款中的50%左右，然后在两年内还清剩余首付款。

总体来看，在“3·30新政”后，开发商在营销上的竞争愈演愈烈，纷纷推出整合优惠促销方案。从保利是个“p”，到恒大“无理由退房”，再到越秀“18免”，以及此次碧桂园的“0号行动”，在有关人士看来，其实都是在试图借助楼市新政与信心回暖的双重利好，在楼市的传统营销旺季以加大优惠力度的方式推进卖楼速度，加快去化库存，获得现金流的尽快回笼。

蓉房价微幅波动 刚需应抓住购房时机

另一方面，“房价已变天，你却还未醒”的言论也成为近期热点。房价的触底回弹是否真的已然到来？

国家统计局数据显示，4月70个大中城市中，房价环比略有上涨，同比降幅收窄。但成都新房价格环比下降0.1%，同比下降7.4%；二手房价格环比下降0.2%，同比下降5.7%。

记者调查发现，虽然上周（5月11日－5月17日）大成都新建商品房成交54.85万平方米，环比上升36.36%，其中近郊成交更是环比大涨45.77%。从实际情况来看，也有中建·新华府、泛悦国际、大东展等楼盘选择了上调价格，但这些楼盘基本都集中于主城区，更多的开发商则选择了加紧推盘，而非调整价格。“趁政策消化存量，再根据市场变化进行调整。”成为主流选择。

受到“3·30”新政中的“减免营业税”政策利好更多的二手房市场，在5月的交易活力也更加明显。据伊诚地产经营管理部监控数据，继5月第二周，成都六大城区二手住宅成交套数与成交面积环比分别上升20.57%和20.88%后，上周再度环比上升4.20%和5.67%。

不过，二手住宅价格的上涨却同样温和。连续两周来，仅分别上涨0.69%与0.12%，目前均价为8333元/平米。“当前客户仍旧以刚需客户为主，二手房价格出现小幅上涨是受到成交量的带动，所以价格的总体波动较小。”伊诚地产经营管理部经理胡嘉铭指出。

或由于价格走势的不明朗，新浪乐居的一份专项调查中，仅22.67%的网友认为降息会加速原来的置业计划，而多达46.61%的被调查者则表示降息并不会加速自己的购房计划，相反会令购房计划推迟；剩余三成网友则表示不会受到政策的影响，仍按原计划购房。

不过，易居研究院副院长杨红旭分析指出，从国家统计局最新公布的房价数据来看，如果把70个城市新房价格环比增幅进行算术平均，则去年8月跌幅最大：1.2%。其后，环比跌幅逐渐收窄，今年4月跌幅仅有0.1%，预计5月份会翻红，逆转为正增长，也即出现短周期中的房价上涨拐点。

这也令更多分析人士认为，现在正是刚需客户的买房窗口期。“对于购房者来讲，应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，“购房者应该把握好市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息等政策短期红利带来的购房‘窗口期’。”

2006-2015年前5个月北京商品住宅市场供应数据

受近期利好政策的影响，北京楼市已显现了明显的回暖态势，还有多个项目重现了“日光”的景象。成交火热的背后却是新房供应量日渐萎缩的现实，今年前5个月，商品房供应仅为20238套，不足去年的一半，也创下了近十年供应量的新低。业内人士分析，在北京土地资源日益稀缺的情况下，商品房入市量不足，供需失衡，房价恐怕还将要上涨。

楼市回暖 北京“日光盘”重现

近期受一系列利好政策的影响，购房者入市意愿高涨，直接拉动了楼市的回暖。中原地产市场研究部统计数据显示，截止到5月19日，今年北京合计签约住宅套数为23674套，同比增涨了31.6%，成交均价也维持在26484元/平米，与2014年基本持平。

楼市回暖不仅体现在总体的成交数据方面，具体到项目，则是一个个的热销境况。近日，北京多个楼盘走俏，还有几个楼盘出现了“日光”景象。据4月30日的《新京报》报道，4月25日-26日期间，北京共有6盘入市，其中泰禾拾景园、旭辉御锦以及合生悦上城3个项目均实现了“日光”。

对市场情况体会最深的莫过于开发商，北京万科方面告诉中新网房产频道，如园5月1日推出35套平层大宅，当天就已全部售罄。项目今年以来的销售情况一直都很好，一季度认购金额达6个多亿，二季度截止到目前，认购金额已超过7个亿。中冶德贤公馆项目总经理李瑞峰也表示，项目开盘当天2小时就认购完成4亿元，仅3号楼开盘就销了60套房子，目前已几乎清盘，客户的购房热情极高。

供应萎缩 新盘入市减少

近期楼市量价齐升的背后却是供应量的日渐萎缩。亚豪机构统计的数据显示，今年前五月北京市场供应商品房仅20238套，供应面积194.12万平米，而这一数据与去年同期的48319套相比已经腰斩，更是创下了近十年内供应量的新低。亚豪机构市场总监郭毅指出，毫不夸张的说，北京住宅市场供不应求的矛盾正在加剧，今年有可能创下有史以来的供应新低。

同样，6月新入市的项目也未见增加。亚豪机构统计数据显示，6月北京楼市预计将有20个项目入市，其中包括首开保利•熙悦诚郡、顺鑫•澜山印象、中海金玺公馆等在内的10个纯新盘，以及福海棠华苑、玺萌公馆、密云华润橡树湾等在内的10个老项目后期。

亚豪机构副总经理高姗表示，这也是今年连续第6个月的开盘量未能超过20个，而这一数量也将创造6月历史开盘量的新低，即使是在调控风声最紧的2012年，6月也有25个项目开盘。

土地稀缺 房价还得涨？

中原地产市场研究部的一组数据或许能解释北京商品房供应减少的原因。2013年4月到2015年4月，北京市供应住宅类用地113宗，合计建筑面积为2046万平米。剔除配建和自住房及各类保障房因素，实际商品住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。

在中原地产首席分析师张大伟看来，这些土地折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。郭毅则直呼，“地少，无米下锅；地贵，房价更高！”

“从目前北京成交的土地看，大部分土地成交价格高企，供应的住宅用地继续减少，抑制了部分供应”，张大伟分析，还有一部分在北京拥有土地的企业放缓了开发节奏，以期待未来房价的上行，很多高端住宅都将成为现房销售，客观上也减少了现阶段房源的供应量。

张大伟预测，若按北京当前成交量的增幅，5月市场的成交水平有望回升至去年第四季度的高位。在近期政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市，后市房价上行可期。

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