虚拟产权式商铺：商业地产的不定时炸弹
导读：“商铺卖不动了！”这样的声音在商业地产领域不绝于耳。在市场不景气的情况之下，商铺销售成了开发商心中不可言喻的痛。而为了加快销售速度，不少开发商纷纷出招。其中，虚拟产权式商铺看似成了很多开发商的救命稻草。
行业潜规则：虚拟产权式商铺+售后返租
近年，市场环境越来越不景气，商业地产领域的竞争却越来越激烈，大批住宅开发商也转型到商业地产分一杯羹。这就好比蛋糕越来越小，分的人却越来越多。不少开发商的资金链因此捉襟见肘，不得不将商铺一卖了之，迅速变现，无论愿意还是不愿意。
虚拟产权式商铺就是在这样的背景下流行起来。所谓“虚拟产权式商铺”，又称“图纸商铺”就是开发商将商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售，这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上。投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者仅取得收益。
这样一来，开发商就可以将商场里的商铺、过道、死角、樑柱都转化为产权卖给投资者，回笼资金比传统商铺销售要多，这是开发商对销售虚拟产权式商铺乐此不疲的原因之一。
而为了吸引投资者， 开发商不仅将商场分割为十余平方米甚至几平方米的小铺位，一再降低总价及投资门槛，还在销售时对投资者作出一定期限返租保障收益的承诺，即售后返租，短则3到5年，长则10到15年，承诺年回报高达8%甚至10%。在这样的诱惑下，不少无商铺投资经验的普通消费阶层也跃跃欲试。
人和商业成被告，官司未判先成输家
随着虚拟产权式商铺火爆热销，有关虚拟产权式商铺的纠纷也越来越多。近来，香港上市公司人和商业控股有限公司（下称“人和商业”）被140多名业主以合同纠纷为由告上法庭，要求归还商铺，当地法院于5月28日至6月4日进行公开审理。
据道本记者了解，诉讼源于5年前人和商业开发的哈尔滨地一大道4期“香港城”项目。当时，人和商业开发的哈尔滨地一大道1期、2期、3期大获成功，2009年人和商业延续了既有的商业模式，继续开发第4期地下商业城，并将其划分为上百个虚拟产权式商铺推出市场。
“8%的固定收益40年”在人和商城四期的推介广告中，这样的描述比比皆是，吸引了不少当地市民买下四期商铺投资，而张梅（化名）也是其中一位。
据她回忆：“那时候商铺还没建起来，想买就得排队，按照图纸卖商铺，从ABCD往下排，价格也不一样。然后就是A1挨着A2，收款票据上就写个编号，这个商铺就是你的。”张梅比喻说，就是人和整体建起来一个大空间，被分成小块儿“出售”40年。
据道本记者了解到，2009年人和商业和商铺业主签订返租协议，业主将所购买商铺以8%的固定收益租赁给人和商业，返租期限是5年。
2014年底，5年返租期满，人和商业以经营亏损理由，把返租收益率调整到1%-3%。被掩盖的矛盾终于爆发，140多名业主集体声讨“图纸商铺”。“我们要求确定自己商铺的位置，然后进行公证。起码我们还能看到自己的商铺，要不我们连商铺的影都摸不到。这不是花钱买了个空中楼阁吗？”一位业主愤怒说道。
据悉，法庭经过近一周的审理，没有当庭判决。但不论判决结果如何，人和商业都是这场纠纷的输家。倘若人和商业败诉，它或会面临赔偿的问题，而此案也将成为往后同类案件的判例；即便人和商业胜诉，由纠纷牵出的“违规贷款”已经使它身败名裂，黑龙江银监会也已经介入调查，公司股价也因此大幅下跌。
“图纸商铺”应该怎么“划”？
现如今，“虚拟产权式商铺+售后返租”的销售模式俨然成为业内潜规则，即使有违法的危险，不少开发商们仍在灰色地带铤而走险。
业主投资虚拟产权式商铺往往看中这种销售方式的长期稳定性回报。在人和商业案中，导火索实际上是人和商业未能实现当初承诺的回报率。可以说，虚拟产权式商铺就是不定时炸弹，经营不善、利润欠佳，开发商的承诺成一纸空文，业主必然会发起维权行动。所以，虚拟产权式商铺销售的关键，在于后期的运营管理。那么在进行虚拟产权式商铺时，开发商该如何规划呢？我们有以下建议：
1）考虑自身的资金链问题
“虚拟产权式商铺+售后返租”的销售模式，将使开发商的运营加大，因为在商铺后期经营中需偿付一定租金回报给投资者，开发商必须依靠稳定的经营租金收入和前期的销售收入作补贴，来偿付投资者的返租回报。这对较多开发商的资金链来说，不得不是一个严峻的考验，这是开发商在销售虚拟产权式商铺中需要考虑到的问题。
2）不要瞎承诺投资回报率
开发商应该还投资回报率以真实面目。开发商为了便于销售作出8%甚至更高的投资回报率往往不切实际，这样除了起到推动销售作用外，还抬高了投资者的期望值。剩下的便是给自己背了一个沉重的包袱。一旦出现效益不佳或者中途退出，回报率便无法兑现，纠纷由此产生。当出现合同期满或者中途终止时，应当由第三方出面统一协调，经营权暂时由第三方统一收管，再进行招商，这样便可以避免混乱局面的出现。
3）招商、管理要得力，力保实现承诺回报率
虚拟产权式商铺应将经营管理和招商行为统一到经营管理公司之下，经营管理公司可以依靠对商业定位考虑，系统进行招商，从而实现商业整体规划。就人和商业案为例，哈尔滨地一大道四期经营不善的症结在招商环节上，某业主表示，“人和商业之前的宣传做得挺到位，但是后续的招商没跟上，商业布局规划也没做好，直接导致商城里的品牌档次低，经营上不去。顾客也不愿意买，形成恶性循环。”
4）注意规其中法律风险：
纵然，虚拟产权式商铺看上去很美，帮助开发商快速回笼资金，但“图纸商铺”模式背后或隐含着巨大的商业风险和法律纠纷，操作不当甚至会涉嫌非法融资或非法吸收公众存款罪等刑事案件。必须请专门的法务人员处理。
虚拟产权式商铺存在的法律风险：
1、根据《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资等内容，不得含有升值或投资回报的承诺。”
2、根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法第一百七十六条非法吸收公众存款罪定罪处罚，数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。
3、《商品房销售管理办法》中明确禁止了房地产开发企业进行返本销售或以售后包租的方式销售未竣工的商品房，如房地产开发企业有上述行为，将处以警告，责令限期改正，并可处1万以上3万以下罚款。
这则规定看似处罚金额不是很大，但仔细分析不难发现，由于虚拟产权式商铺面积都很小，以两万平方米的商业广场为例，虚拟产权式商铺的平均面积为10平方米，则整个商场将被划分为2000间商铺进行出售，而每出售一间商铺即为一次违法销售商品房行为，如此累计下来，罚款的数额最高可达到6000万，相当庞大。
4、某些开发商与业主在购买合同中会约定回购条款，一旦项目运营情况不佳甚至空置，多数购房者同时间要求开发商对其购买的商铺进行回购，这对于房地产开发企业来说无一是一个巨大的打击。若房地产开发企业不履行回购条款，则还需承担更为严重的违约责任。
