卖方违约，法院会不会把房子判给我？

上半年，深圳楼价以“六连冠”领涨全国，提升了“颜值”，也带来了“副作用”——二手房买卖合同纠纷大量涌现。卖方违约，让大量依照合同约定卖了自己房子的买方，无房过户，陷入窘境。几个月来，深圳各级法院受理的房地产买卖合同纠纷案迅速蹿升，引起社会各界关注。

7月25日，一场名为“民断是非”的模拟法庭在深圳“开庭”，由广东卓建律师事务所等专业律师扮演原被告和法官，生动形象地演绎了一场二手房买卖合同纠纷的庭审，“诉辩”双方唇枪舌剑，展开激辩。数百名市民慕名赶来，挤满了会堂。

现场，来自深圳大学法学院教授，民商法学科组组长，中国法学会民法学研究会理事钟明霞，万科集团首席法律顾问，中国房地产业协会法律专业委员会副主任，深圳市房地产业协会法律专业委员会主任颜雪明，还就房地产买卖合同纠纷案中出现的法律热点，向群众做了详细释疑。

热点一：当下，很多当事人房产买卖合同违约的理由是：这套房是我和先生的婚后共有财产，虽然房产证上写的是我一个人的名字，虽然我一个人跟买方签的合同，但我先生现在不同意了，所以我们有权反悔。

（钟明霞）

钟明霞：违约案中，此类借口占了大部分。那么，这涉及两个法律问题：第一是合同有没有法律效力？第二是你有没有房子的处分权？

先说合同效力。你跟买方签订了合同，要卖这套房，按照合同法的规定，双方的合同真实、意愿一致，不违反法律的禁止性规定，这个合同就具备法律效力。

第二个问题，如果房产证上是你个人的名字，你到底有没有单方面处分这个房产的权利？我的回答是：有！

根据物权法规定，房产证是确定权属的一个非常重要的依据。根据物权法的公示、公信原则，这套房子登记在谁名下，谁就拥有这套房子的处分权。退一万步讲，你背着先生单独跟买房签订了买卖合同，这一借口不能作为你反悔的理由。因为法律规定，房产证上写谁的名字，谁就有房产的处分权！

那么你会问，房子是夫妻婚后共同财产，先生也有份啊？法律规定，夫妻之间有约定的按约定，没有约定按法定。这只是一个类比关系。夫妻间有没有约定，如何约定的，并没有公开给大众获知。这不像房产登记，外人想了解这套房产是谁的，去有关部门一查就能查出来，而夫妻约定具有隐秘性，不公开、查不到。你单独处理房产时，买方和中介是没有义务调查核实你们夫妻是如何约定的，只认你有没有这套房子的处分权。而根据物权法的公示、公信原则，房产证上是你一个人的名字，那么你就拥有房产百分百的处分权，因此合同是有效的。

热点二：有人问，如果法庭审理后认为卖方违约不合法，为什么都不判强制过户？

钟明霞：这样理解说明许多人还不懂法。房屋买卖纠纷是合同纠纷，合同纠纷是不涉及房屋所有权变更的。法院不能因为卖方违约，就直接宣判把房子过户到买方名下。法院一般会判决继续履行合同。

再者，强制过户不是法院直接宣判的。它的程序是这样的，如果法院审理一个房地产所有权案，宣判房屋归另一方，而当事人拒不过户，这时另一方需向法院申请强制执行。因此，强制执行，是执行层面的问题，不是体现在法院判决书里的。这一点可能一般人不是特别清楚。

热点三：有很多人问，为什么现在法院在处理买卖合同纠纷案时，基本上都判违约方给予经济赔偿，而不判变更所有权？

钟明霞：房屋买卖合同，仅仅赋予双方债权上的义务，是债权行为。而要求法院宣判过户，是中止房主的所有权，即剥夺他的物权，是物权行为。二者是截然不同的法律概念，不能混淆。

合同是双方当事人的约法，只要这个合同不违反法律的规定，它就是有效的。买卖双方有约在先——房屋买卖合同的格式条款在涉及违约所要承担的责任时是这样规定的：若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

也就说，买卖双方在签订合同时，都认可了如果哪一方违约，就按照合同的责任条款执行。法庭审理依据也是合同是怎么约定的，即要求双方都按照你们事先约定的条款解决问题。

如果乙方能预见到甲方会违约，那么提高赔偿金额或约定一些个性化的赔偿条款，只要甲方同意，写进合同，那么继续履行合同时，乙方得到的赔偿或许能减少损失。

很多人可能不理解这一点，这样做，不是纵容了那些定了合同又不履行、只需承担违约责任而不需要交付房屋的行为了吗？

不应这么理解。法院在审理房屋买卖合同纠纷案时，更愿意把债权行为和物权行为区分开。所谓债权行为，比如说买卖双方订立的买卖合同，就是以合同的形式规定了双方（享有）债权、债务的效力。合同上规定了违约后双方承担的责任和它并不发生物权变更的效力。有合同按照合同约定的事项执行，违约一方，只要承担了合理的违约责任，或者说双方在签订合同前约定了一个合理的违约赔偿，能够足以弥补损失的话，其实效果是一样的。

这是我要讲的第一个问题，那么第二个问题就是我们刚才讲到的，夫妻共同财产。如果这个房屋是登记在夫妻两个人名下的，那么妻子一个人签了这个合同，这个合同是有效还是无效？合同是有效的！按照合同法的条件，要求合同真实，不违反法律的禁止性规定就可以了。至于是否有权处分，不影响合同的效力。对此可以参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 (2012-12-26 10:59:11)第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

热点四：作为买方，我如约执行了合同的约定，卖掉了自己房产，筹得了首付，但卖方违约不卖房子给我，让我失去了自己的房产，只能租房住。我能不能向法院提出对方精神赔偿的请求。

（颜雪明）

颜雪明：这个问题，很多人在合同纠纷里都会提到，但是在法律上是不支持的。精神损害赔偿在什么情况下支持呢？在侵权纠纷才支持。合同纠纷是不支持的。

从法理上讲、从生活经验上讲，订立合同的双方要对合同有个充分的预见。这有一个重要的法理，合同双方当事人应当预见合同履行的后果有两种情况，既可以预见到合同顺利履行，房产过户到我的名下；也必须预见到对方反悔或违约，不愿意卖给我，我怎么办。

双方在订立合同时，是讨论过这些事的，双方对执行后果是有两手准备的，哪又会有精神损害。但侵权损害不同，我和任何人没关系，他在后面拍了我一砖头把我打倒了，这种损害是无法预见的。所以我们可以见到，合同双方当事人在签订合同的时候，要接受合同条款的约束的义务，包括违约责任。

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