商铺投资开始降温有社区商铺 卖起洋房价

东莞时报记者 周素琼

近半年，股市大涨大跌，徐斌算是这轮股市中，非常幸运的人。6月初清仓，逃过了一轮暴跌，又在7月成功抢到了一波反弹。大概50多万的收益，他想投资点不动产。

“8月底前买项目住宅，就可以半价买项目商铺！”收到销售员这样一条促销短信，徐先生激动了起来。“5折？那岂不是万元内就可以买到一间商铺？”正考虑是否要购置一套商铺的徐先生，循着短信中的项目地址，赶了过去。

到了城区某项目现场，徐先生发现，一些他觉得位置不错的商铺已经售罄，剩下一些不好的位置，的确很便宜，八九千的单价就可以拿下。总价不高，他有些心动，不过，并没有马上出手，而是到项目周边的商铺跟商业街逛了逛。无论是在营业的，还是已经空置的，“旺铺转租”，都是徐先生在商铺门上看到贴得最多的字眼。他暂时搁置了买铺的念想。

有社区商铺售价不足万元

在今年楼市行情一片大好的形势下，商铺开始出现了“甩卖”的现象。除了上述项目的半价甩卖，记者从中原地产市场研究部监测数据发现，今年上半年，不少社区销量并不如意，有全新楼盘半年仅仅卖出了4套商铺，也有商铺甚至卖出了洋房价。

如中堂的富盈公馆、东坑的盈滨半岛、虎门地标项目等，今年前七个月的成交均价还不足万元，恒大雅苑、恒大华府的社区商铺成交价跟项目洋房均价相当，为1.1万元/平方米左右。

虽然上述项目的商铺价格比较划算，但实际的成交量并不大，库存去化也不理想。部分低价促销的项目商铺，至今还有近150套单位未能售出。

而在一些入住率较高的小区，记者发现，商铺的销售也遇到了一定难度。如南城总部基地附近的万科金悦香树，项目一期入住率已达7成以上，二期业主也有部分已经入住，该项目自6月开售临街商铺以来，至今成绩也并不如意。目前，该项目仍贴有“商铺6月盛大开售”的海报，而房管局数据则显示，至今已经网签的量并不多。

凤岗社区商铺相对畅销且卖得贵

当然，也并非所有社区商铺都不好卖。记者从统计数据中看到，在商铺销量超过10套的项目中，位于凤岗的大运城邦销量名列前茅，商铺成交均价也是最高的，为3.5万元/平方米。

记者了解到，随着深圳购买力涌入东莞，凤岗楼市相当火爆，部分项目半年已经提交百万元。不少凤岗项目对于深圳刚需客而言，也是超出了承受范围。相比其他临深镇街，在凤岗置业的深圳客相对经济条件更好。

社区迎来高端群体购买，住宅价格节节攀升，项目的商铺价格也是“高高在上”。记者了解到，位于凤岗的多个项目都在上半年推售商铺抢收资金，且大多成交均价在3万元/平方米左右，远高于东莞多个区域社区商铺的成交均价。数据显示，今年前七月，三正瑞士半山项目商铺成交均价2.8万元/平方米，锦龙又一城成交均价3万元/平方米。

上半年商铺成交同比降近3成

来自中原地产市场研究部的数据显示，上半年东莞商铺成交面积为20.23万平方米，同比下降2.74%；成交套数2528套，同比下降31.43%；成交均价为14713元/平方米，同比下降17.32%。

有业内人士认为，近几年东莞商铺成交走势呈现上行趋势。2012年、2013年东莞房地产市场发展迅速，楼市成交持续升温，住宅楼盘带来了一大批量商铺物业，随着居住氛围逐渐增强，区域内商业需求上升，市场上的商铺销售速度也较快。

但随着电商冲击得越来越严重，再加上2015年上半年股市飙升，严重分流商铺市场投资客户，商铺投资开始明显降温。

以2012年对外销售社区商铺的中熙弥珍道为例，当年商铺单价普遍在3-6万元，一经推出就快速售罄。而同样地处西平，价格在2-7万元/平方米，且位置相对还要优越一些的君珆花园社区商铺，销售速度要相对缓慢些。记者查询东莞房管局数据了解到，目前该项目仍有30套商铺没有卖出。而紧邻该项目的天利中央花园社区商铺，也有部分商铺已经挂出了转租或者转售的告示。

除了市场不景气导致商铺销售受阻外，开发商推售商铺的计划，也是商铺成交高位回落的一个原因。东莞中原研究部工作人员认为，去年上半年住宅楼市低迷，许多项目通过大卖商铺回笼部分资金，而今年上半年住宅楼市异常火热，大部分开发商借助市场环境向好，加速推住宅跑量，导致在商铺方面营销动作相对较少。

部分社区人气不足 商铺降价也无人接手

观点

金信联行营业经理李燕认为，由于东莞各个区域以及商圈都较为分散，社区商铺二手交易行情出现两极分化的现象，热点区域的商铺一铺难求，但是人气不足的社区商铺降价也难转手。她建议投资者买铺前了解清楚商铺的产权状况及性质，同时可多留意商铺的长期升值空间。另外，投资社区商铺要有“耐心”，因为其市场培育期往往需要三五年，更适合做中长线投资。

不过由于东莞部分住宅区的商业氛围不断成熟，加上近期股市动荡，市民的投资渠道不多，东莞二手社区商铺的成交价格和成交量也较为稳定。从目前投资客类型来分析，有一部分是从住宅市场转战商铺的投资客，也有些是早期从股市解套后出来购置物业的投资客。

相对一手商铺，二手商铺的风险较低，因为二手商铺的现状及价值可以很直观地呈现出来。热销的区域比如星河传说一带、世博商圈、西平商圈等成交比较活跃，主要原因是受在建轻轨和周边规划等因素的带动，客户关注度较高。

社区商铺热售的区域有东城中心周边、东泰花园周边、西平周边、宏图路周边，主要热售的原因是该区域地段好，近年来租金增长幅度较大。李燕举了个例子，“以金信联行西平店的租金涨幅来看，早期租金是50元/平方米，而现在已经是200元/㎡。”

李燕认为，短期内，东莞二手商铺的交易会比较稳定，交易量和价格大起大落的可能性较小。对于商铺投资，长期才会价值最大化，建议投资者目光不必只瞄准目前黄金地段的商铺，但要对其地段、人流量等相关因素进行综合考量。

此外，她建议二手商铺买家一定要了解清楚商铺的产权状况及性质，如果是没有产权证的(即小产权)或非国有性质的商铺价值将大打折扣。特别是小产权的商铺和商场内铺购买前必须了解清楚产权状况，切勿受高回报或单价低诱惑，这种类型的商铺投资风险大，而且升值的空间也非常有限。还有就是商铺不仅仅是看目前回报，因为作为长线投资产品，除了租金以外，商铺的价值每年基本上都会有增长。董珊伶

东莞社区商铺供 过于求整体销售存压

说到今年东莞商铺市场的销售下滑，中原地产策略研究中心总监车德锐认为这主要是因为电商冲击得愈发激烈，加上东莞整顿娱乐场所，再加上整体经济大环境低迷所导致的。他认为，今年中国经济陷通缩迷局，更多投资客转变观念，以现金为王，不敢投资商铺，这导致了不少商铺变得滞销。

“目前东莞商铺整体处于供过于求的局面，销售压力加大。”至于何时东莞商铺市场会恢复到前两年的畅销时代，他认为，这要等经济好转，股市不再暴涨暴跌，变得稳定，以及东莞的地铁开通并能带来消费力集聚的时候，商铺市场就会回温。

对于目前不少社区商铺卖出了洋房价，车德锐认为，这类情况主要发生在区域人流量不大的项目。此外，他还强调，同一个项目的商铺与住宅的价格关联度不大，并非说豪宅小区的商铺售价就一定高，住宅售价不高的小区商铺就一定划算。他建议商铺投资客，在购买商铺前，都多走访市场，了解周边租客的承租能力，以及区域未来的发展水平，“如果一个商铺的售价在月租金的200-250倍之间，我认为这样的价格比较合理。如果，商铺周边已经有多家利润可观的商家进驻并稳定经营，那么该区域商铺的未来租金也会节节高升。”

距离百货超市太近的 社区商铺很难旺

东莞安家地产店长尹先生认为，一般社区商铺要形成商圈，最好是有一个主力店超市，再搭配其他业态，满足吃喝玩乐的各种功能，才能汇聚到人气，像景湖时代城社区、金域华府社区等。而社区铺业权分散，主题分散，很难成气候。只有做部分业态的生意，例如洗衣店、水果店、面包店、餐饮店等才有生存空间。

社区商铺的售价往往比成熟商圈低，升值的速度也会慢一些，因此，要找租金回报率高一点的才有盼头。相比之下，成熟商圈价格涨得快，租金往往跟不上。

社区商铺如果距离百货超市太近，反而不好做生意，回报率就不高。因为楼上住户的消费习惯不在楼下，走几步就可到业态更全、价格更便宜的百货商场，社区商铺注定只能做小生意。而如金域华府社区的商铺，有沃尔玛超市+面包店+肯德基+餐饮店等等，属于生活日常消费，形成了小小的商圈，这样是能聚集人气的。这样的社区型商铺租金回报率相对较高。董珊伶

市场走访

君珆花园 买一层用三层 使用空间高达十米

地址：南城西平

宏伟路7号

面积：约64-200㎡

价格：2万-7万元/㎡不等

项目概况：该项目位于西平大社区，区域住宅居住人口密集，附近有轻轨R2线新城中心站。商铺地上两层共6米层高，其中还带有负一层4米层高，可通过设计地下一层空间也能享受采光通风，相当于买一层用三层，有超高使用率。由于处于西平大社区，周边已有一定的居住基础。

该项目的商铺管理费是4.5元/㎡，商铺产权为70年，目前可售可租，租金每平方米在130元-250元之间。东莞房管局显示，该项目可售的商铺约有20套，最小的面积为64平方米，售价约3.9万元/㎡。

点评：社区不大，仅有656户住户，全由洋房产品组成，未来消费人群除本小区居民外，需借力周边居民帮衬。董珊伶

恒大御景 商铺和公寓捆绑卖 全部打五五折

地址：南城滨河路36号

恒大御景（天安数码城旁）

面积：公寓和商铺面积共计80㎡左右

价格：商铺折后约2万元/㎡、公寓折后约1.4万元/㎡

项目概况：该项目位于天安数码城旁，周边生活居住氛围暂未成熟，楼盘周边是民房为主，短期内居住人口不多。目前恒大御景推出了“买公寓，商铺55折”的促销活动。其中的公寓为社区内的一楼产品，商铺门口则处于社区外围。该项目销售员告诉记者，商铺和公寓之间只有一个非承重墙，业主可以自行打通。

其中，商铺的产权为50年，公寓产权则为70年，两者的水电费和物业管理费等相关费用都是按照商用物业的标准收取。公寓也是毛坯交付使用，设计有洗手间、厨房等，商铺层高4米。

点评：小区周边配套不多，满足小区居民日常生活需求的商业会较受欢迎，不过因为捆绑式销售，投资成本较高。

格兰名筑 地铁上盖商铺 层高5.9米

地址：东莞市东城

东城中路422号

面积：35-100㎡左右

价格：2.6万元-4.5万元/㎡

项目概况：该项目距离轻轨R2线天宝站100米左右，周边两公里内有东城万达广场、世博商圈等商业配套，部分商铺正对东城中路，部分商铺则在小区路外围。该项目销售员表示，小区共有800户，目前小区首期收楼的业主有400户，另有200户业主将年底收楼。此外，除了目前的住宅部分，该项目旁边还规划了一座写字楼和大型综合体，未来人流量相对会更多。

其中，商铺的产权为40年，层高为5.9米，其物业管理费6元/㎡。记者了解到，该小区外围有些商铺已开业，租金约120元/㎡。东莞房管局网站显示，该项目的社区商铺可售的约有40套。

点评：层高将近6米，可以间隔为双层，适宜餐饮、美容、名品店等经营类型，可以两层都使用，亦可一层做“仓库”，使用百搭。

前七月社区商铺销量排行榜

楼盘名称区域成交套数成交均价（元/㎡）

益田大运城邦凤岗8933703

锦龙又一城凤岗1630076

三正瑞士半山凤岗2328317

格兰名筑东城4124803

盛和豪园清溪1023095

新里城道滘2621674

中惠松湖城寮步4720544

丰泰旗山绿洲寮步1120327

库存排名前十社区商铺

楼盘名称区域可售套数可售面积（㎡）

塞纳河畔莞城3486170

花样年江山黄江28814347

富盈世界汇大朗2259984

风度盛荟黄江1466564

恒大华府莞城14521840

怡丰翠云轩寮步13510069

石竹山水园桥头12913195

名流印象花园凤岗12611165

锦龙又一城凤岗125293901

时代华庭寮步10918979

数据来源：东莞中原地产市场研究部