小矛盾大麻烦“东家”该不该向“管家”要说法

9月8日上午9时，记者走进位于太原市长治路的阳光国际商务中心的山西艾伦律师事务所，律所主任王志萍律师告诉记者，最近律所受理了许多业主和物业之间的纠纷。

物业是小区业主的管家，卫生不干净、车辆乱停放、家中被盗，业主们的各种大事小情第一时间想到的就是物业。然而，本该相处和睦的“管家”和“东家”之间却存在许许多多剪不断理还乱的大小纠纷。

那么，业主们的大小事真的都归物业管吗？哪些事是物业应尽职责，哪些事是业主应做到位的？本期，记者与山西艾伦律师事务所的王志萍律师带您一探究竟！

A 楼上施工水管破裂，楼下遭殃水漫金山这件事跟物业有没有关系？

2013年秋天，32岁的太原市民张海峰首付40万，买了晋阳街某小区13层的房子。今年开春，花了30多万装修之后，张海峰一家欢天喜地地住进了新房子。房子户型合理，面积适中，小区的环境也很优美，各方面条件，张海峰都特别满意。

可前阵子，下班之后，张海峰和爱人回到家，钥匙一转打开防盗门的那一瞬间，就被眼前的景象给彻底惊呆了——原本温馨舒适的家里成了一片汪洋。实木的柜子、真皮沙发都浸泡在满地的积水之中，更要命的是天花板与墙边交接处多次往下渗水，壁纸斑驳不堪，整个屋子连个下脚的地方都没有。

愣了几分钟之后，爱人在屋里处理积水，张海峰则赶紧跑到楼上一探究竟。原来早晨九点多钟，14层的邻居家正在装修施工时，发生了水管爆裂。邻居家虽然也是水漫金山，可人家才刚刚开始装修，还是毛墙毛地，损失并不算严重。

当时，一个四十多岁戴眼镜的男人正在现场协调工人们进行善后，张海峰把自己的情况简单说明后，希望对方能给自己点说法。对方态度挺好的，向张海峰道歉之后，说自己只是装修公司的负责人，而这房子是李先生买的，李先生和他们公司签了合同，装修公司只是按照合同正常作业，根本不知道水管会突然爆裂，并替张海峰联系了业主李先生。

百爪挠心地苦等了大概两个多小时，业主李先生终于出现了。李先生告诉张海峰，自己是去年买的房，最近刚开始装修，由于工作比较忙，所以把装修的事都交给了装修公司，自己只是过两三天来房子里看一看。当在张海峰提出希望李先生能给予一定赔偿之后，对方却斩钉截铁地表示，装修房子时并没有对水管进行改造，水管爆裂不是自己的责任，并将皮球踢给了物业，让张海峰直接找物业反映情况。

第二天，窝了一肚子火的张海峰和爱人连班都没上，就去找小区的物业了。张海峰觉得，既然物业公司是小区的管理者，必须要维护业主的利益。现在自己家的房子发生这么严重的问题，物业必须负责维护、修缮，赔偿自己全部的损失。

可物业说楼上李先生在自己家装修房子，接自来水管，不属于公共部分，不归物业维修，物业不承担相关责任。那么，物业公司对张海峰房子的损坏有无责任？到底应由谁来赔偿呢？无奈之下，张海峰只得求助于律师。

王志萍律师说 张海峰家的损失不归物业公司直接管理损失应由十四层业主承担

自来水管爆裂导致楼下房屋受损，如果发生在业主自己家中，不属于公共部分，那么不归物业公司直接管理。根据《物业管理条例》第53条，“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”因此，这种情况下，物业公司只是有义务告知业主装修应注意的事项，比如应合理施工，避免对相邻不动产造成不利影响和损坏等。如果物业尽到了告知义务，则其对张海峰的损失没有过错和责任，而如果物业公司没有尽到告知义务，则需要对张海峰的损失承担部分责任。

根据《物权法》第84条、92条，不动产的相邻权利人应正确处理相邻关系，因用水、排水等利用不动产的，应尽量避免对相邻不动产权利人造成损害。这件事中，李先生家装修造成了张海峰家漏水、墙面污损、地板、家具损坏等财产损失，二者之间存在直接因果关系，李先生应当排除妨害，恢复原状或者赔偿张先生遭受的财产损失。

当然，如果装修公司没有正常施工，没有严格履行合同约定，李先生承担相关责任后可再向装修公司进行追偿。

B 一家改造电线，引起大火，烧了邻居家物业是不是也应该赔偿损失？

邻居好赛金花，可就在前几天，一对和睦相处了二十多年的老邻居却因为一场火闹起了别扭。

今年49岁的老杨在省城一家工厂上班，住在工厂上世纪80年代建造的老式住宅楼中。老王今年46岁，和老杨是老同事，更是老邻居。平日里，门对门住着的两家往来非常频繁，关系也和睦得不得了。老杨家炖了排骨，总不忘给老王家端一盘过去。老王家包了饺子，也总要给老杨家送上一盘。每天晚上，一吃完饭，两家的女人们就手挽着手相跟着到小区附近的街心公园跳广场舞，老杨和老王则会聚在一起端杯茶水，一边下象棋，一边聊天。

可是几天前，老王家改造电线线路，施工时没注意，导致电线短路，再加上线路平时不怎么检修，出现老化，最终起火。

在这场大火中，老王家损失惨重，整个卧室都被烧得面目全非，窗子全都毁了，大部分墙皮也都已经脱落，不同程度地露出了一块块砖，而卧室内的空调、电脑、衣柜也全都被烧毁了。这场大火，让老王家损失了五六万元钱。

由于两家线路相通，火星也蔓延至老杨家，幸好蔓延过来的火势不大，老杨家的损失还不算严重，但部分家具都出现了不同程度损坏，不仅地板变了形，墙也被熏得黝黑。更要命的是，老杨家放在临窗五斗柜里的结婚证等重要证件全被烧毁。

事后，消防部门解释，由于线路断线时，对三相不平衡负荷供电产生用电设备过压、引起过电流造成绝缘过热损坏的热击穿，引发用电器具过热燃烧并延至周边木质可燃物导致火情。

屋漏偏逢连阴雨，大火后，老杨提出让老王赔偿一定损失。老王又委屈又寒心，一方面他认为老杨的损失应该由物业承担，另外一方面，他对老邻居老杨寒了心，觉得他自私自利、斤斤计较，只顾自己家的火情，压根没有为他的处境考虑。因为这件事，老王和老杨打起了冷战。

而老杨也有满腹委屈，有苦说不出。为了不给他和老王的关系再雪上加霜，老杨找到了物业，要求物业赔偿他的全部损失。而物业却表示自己并没有责任。左右为难的老杨傻眼了，也来求助于律师。

王志萍律师说 老王应该对老杨家进行赔偿或维修物业应提前告知老王施工注意事项

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。老王作为房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用等各项权利，但同时，其有义务妥善管理房屋，避免自己的行为给相邻不动产造成损害。《物权法》第91条规定，“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”

防范火灾是每个公民的义务，在相关施工作业中更是应当严格按操作规程进行，安全用电。老王因家中改造线路直接引起火情并蔓延至邻居老杨家，造成财产损失，老王应当对损失承担赔偿责任。

而根据《物业管理条例》第53条，“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”因此，当业主个人进行房屋维修时，物业公司有义务将注意事项予以告知。如果物业公司没有尽到合理的告知义务，提醒老王改造线路施工应注意的事项，那么其对于老杨家着火造成的损失有一定过错，相应地应当承担责任。但如果物业公司尽到了自己的义务，没有过错，则不需要承担责任。

对于损失，老杨可以先后同老王与物业公司进行协商，确定赔偿。

C 临街的住宅改成商铺，居民苦不堪言物业你到底该不该管？

近期，太原某小区门口，小区全体业主拉起几道横幅，要求小区内的饭店、幼儿园、网吧全部搬离。

几年前，这个小区里的治安环境和生活环境都很好，绿树成荫，干净卫生。可从前些年起，小区里的许多沿街住户开始陆续地将自家住宅改为商铺，日久天长临街的一层住宅几乎都改了头换了面，奶站、网吧、饭店、麻将馆，一应俱全。

这些商铺，给居民生活提供了一定便捷的同时，也使小区的环境、治安等各方面随之大大打了折扣。

走进小区，十几罐液化气随意地摆放在一家名为“东北农家小院”的餐馆门前，更要命的是饭店的背后堆满了垃圾，隐隐约约散发出阵阵酸臭。饭店隔壁的麻将馆刚刚开张不久，却人气很旺，噪音也很大。另一侧的网吧门前，密密麻麻停着的十几辆电动车，则将某单元的入口堵得水泄不通。

说起小区里的饭店、麻将馆和网吧，业主们有一肚子的槽要吐。“一些商铺还好，不是很吵，但改为饭店的住宅就没办法说，不仅每天往行道上倒大量的污水，排放油烟，而且一天到晚播放音乐，噪音使我们整个小区不得安宁。”一位业主刘女士抱怨说：“由于临街饭店原来是住宅，所以饭店的客人可以随便出入楼宇，饭店的老板也不注意，导致经常有喝醉的人在楼里大吵大闹，严重影响了楼里住户的正常生活”。

一位姓马的阿姨则指着一个火锅店的出风口说，“这就是这家火锅店卫生间的排风口，紧贴着我家阳台，每天就对着我家吹，那个味道薰得我们都不敢开门和窗户。而且饭店的安全隐患很大，我们也多次找到物业、开发商反映，但是都没有得到一个合理的解释。”

而让业主王先生苦恼的则是设在小区里的私人幼儿园数量越来越多，这些幼儿园大部分都是租用住宅擅自改造的，一个老师带几个孩子，收费很便宜。现在外地打工的年轻人多，所以小区附近有不少人把孩子送到这种私人幼儿园。

几乎每天一大早，王先生一家都会被幼儿园里的孩子们吵醒，这种私人幼儿园没有足够空间供孩子们活动，幼儿园的老师就让小孩子们在小区院里到处乱玩，行道两边人来车往，不仅给孩子们的安全带来隐患，而且影响小区居民的正常生活。

就这样，严重不满的业主们揭竿而起，要求物业给个说法！而物业却给业主们打起了太极。条幅抗议无效后，业主们决定用法律来捍卫自己的合法权利。那么，这些事，到底归不归物业管呢？

王志萍律师说 物业有监督权业主有权要求饭店、网吧等经营者停止侵害

一、如果将住宅性质改为经营性用房，须经其他利害关系的业主同意。《物权法》第77条，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”因此，将住宅区一层改为餐饮业的经营性用房，需要经过其他利害关系的业主同意，例如，楼上的住户。即其他利害关系的业主同意是环保审批的前置程序。

二、依据物权法相邻关系处理，权利人需在法律许可的范围内行使权利。《物权法》第84条，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第94条，“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。”如果在楼下开办饭店需在不影响其他居民生活的前提下，而经营饭店，必须面对的是油烟污染的排放，故难以尽到相邻关系的注意义务。

三、饭店和幼儿园给小区住户造成妨碍或者损失的，小区住户可以要求停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。同时，如果噪声、油烟扰民的话，也属于侵犯他人相邻权。受到侵害的居民有权以侵犯相邻权为由起诉开饭店者。我国《民法通则》第83条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。

其实，生活起居中难免会有一些不和谐的音符，邻里邻居本应该互相体谅，方便自己的同时也应该为别人考虑考虑。但如果生活中出现了不可避免的麻烦事，我们应该怎么处理呢？记者采访的时候，发现有很多生活琐事现在已经上升到用“法律”维权的地步了，作为业主有权利保护自己的利益，那么作为物业，也有权利表明自己的立场。接下来的这些发生在小区里的“奇葩事”，确实给我们提了个醒，将来遇到这样的事情，无论是业主还是物业，都应该明确，到底应该怎么处理？

1 楼上在卧室里改造出个卫生间我一睡觉就听见马桶的水哗哗响 讲述人：刘涛 男 27岁 银行

我们家的房子120多平方米，是十多年前我爸单位分的福利房，每天阳光足足的，一直以来住得特别舒坦。可一年前，楼上的陈伯伯将房子卖给一对新婚夫妇之后，我们家的噩梦从此就开始了。

由于是十多年前的老房子，还是那种两室一厅一卫的老格局。楼上夫妇将房子的格局来了个翻天覆地的大变样。将原本的一卫改成了两卫，除了马桶之外，洗手池、淋浴器一应俱全。这可真真苦了我们一家三口，他们改造的那间卧室是主卧，原本是我爸妈住着，可每天夜晚哗啦啦的冲澡声和不知道啥时候就像定时炸弹一样响起的马桶冲水声，让老两口不胜其烦，因为这事，我爸的心脏病还犯了两回。

没办法，我提出和父母换了房间，由于楼上新改造的卫生间就在我的床头位置，我们这种老房子隔音又不是特别好。好几回，凌晨两三点钟，我睡得正香时，都会被楼上冲水时的巨响给惊醒。现在，我经常做梦，都能梦到楼上那可怕的冲水声。更郁闷的是，可能是心理作用吧，我总觉得我这个屋有股子臭味。

为这事，我们也上楼跟那小两口沟通过，可对方除了敷衍就是敷衍。没办法，我们只能找物业来评评理了。

2 邻居家的空调外挂机对着我家的卧室大夏天呼呼地吹热风，我家真是遭了殃 讲述人：陈凤莎女35岁私营业主

今年四月，为了女儿上小学方便，我们搬进了几年前就买好的那套二手学区房里。虽然是二手的，可不论是地理位置、小区环境还是朝向，房子的各方面我和老公都挺满意。可入住之后，我们却越住越心塞。

起初还好，可七月的某一天晚上，我们在卧室睡觉时，一股股热浪伴随着低沉的隆隆声顺着窗户袭来。当时都已经十点多了，一般来说，晚上开着窗户还是挺凉快的。我和老公研究了半天，才发现原来是邻居家空调搞的鬼。我家隔壁邻居住房的客厅侧对我的卧室，他家没在预留位置安装客厅的空调外挂机，而是自行定位安装，让一部大功率立式空调外挂机正对我的卧室。那天，邻居的空调开了一晚上，而我们也不得不配合人家的节奏，开了一晚上的空调。更让人抓狂的是，虽然我们家把窗户关得严严实实的，可严重的噪音还是影响了我们的睡眠。

如果是一两天，我们也睁一只眼闭一只眼忍忍就过去了。可从那天开始，邻居家客厅的那台大功率空调几乎二十四小时不停歇地运转着。而我们也不得不配合邻居家的节奏，一天二十四小时紧闭窗子，更要命的是还得二十四小时开着空调，费电不说吧，关键是长期开空调对身体不好，尤其是女儿今年才六岁多。

为这事，我们和邻居提议过，希望他们能改装一下空调的位置，可对方却完全置之不理，真心让我们很苦恼。

3 邻居家的哈士奇经常在楼道里大小便因为捍卫自己的权益我被狗主人打伤了 讲述人：马丽娜女46岁事业单位

半年前，我楼上邻居养了只哈士奇，呆萌呆萌的，还挺可爱的，我从小喜欢狗，所以每次看到那只哈士奇，我都忍不住逗一逗、摸一摸。

哈士奇虽然可爱，可味道却不怎么好闻。自从那只哈士奇入住我们单元之后，楼道里就经常飘着一股若有若无的骚味，很淡。起初，我还以为那味道是从邻居家钻出来的，大家邻里邻居地住了二十多年，况且也不是特别严重，我也就没好意思多说啥。

可两三个月前，不知道为啥，那股子味道越来越大，越来越浓，浓到每回坐在客厅看电视时，我都能闻到一股臊味从楼道里往屋里钻。起初，我找了半天也没发现这臭味的来源。后来，我发现原来那只哈士奇经常在楼道里大小便，更要命的是，有好几次，我发现那只哈士奇竟然特别钟爱我家门口的那块地毯和扫帚。怪不得，这味道越来越大。

前几天我下班时，刚一上楼，就看到那只哈士奇跷起后腿，撅着屁股，对着我家门口的脚垫撒尿，而它的主人一点制止的意思都没有，而是一直低着头玩手机。忍无可忍，我和邻居争执了起来，推搡之中，我的头撞到了楼梯的铁扶手上，被送去医院后缝了七针。

这件事真是越想越生气，虽然邻居道了歉，也赔偿了医药费，可我还是气不过。我觉得，我受伤这件事，小区物业也得负一定责任！

王志萍律师说：

将两室一厅一卫改造成两卫，将自家空调的外出风口正对邻居窗户，任由宠物狗在公共通道大小便，这几个案例都还处于咨询阶段，并未真正走上法律程序。仔细想一想，其实这些案例在某种程度上还涉及到个人素质的问题，如果每个人都能设身处地多为他人想一想，很多纠纷和麻烦都可以避免。

一卫变两卫的改造中，物业有一定的责任，因为对房屋结构和主要管道进行改造，改变了房屋原本的设计，物业没有尽到监督管理的责任。

空调的问题则属于相邻关系，在相邻关系中的各方应该给予对方生活的方便，如出行、采光等，给他人造成干扰的，应该排除妨碍。在这件事上，物业有义务协调处理，但不承担赔偿责任。

而与宠物狗主人的纠纷中物业公司没有直接责任，一般来说，物业应对公共通道部分中的环境卫生和设施安全有一定责任，但马女士的受伤是因为和狗主人的推搡造成的，与邻居的行为存在直接因果关系，所以这件事的主要责任在宠物狗的主人。

本报记者 高巍

制图 张园