谁说在日本买房子，就能拿到投资经营签证？
近几年，有很多人来日本买房子，随着国内房价的上涨，在日本买一套房子要比国内大城市便宜很多。
最近，有一些日本窗的读者在后台留言，想咨询关于在日本买房子，能否拿到投资经营签证，我们今天请富永悠人先生给大家做一个全面的说明吧！
最近，接到了很多来自国内的在日本买房，把出租房子的收益或者管理不动产为经营项目就可以拿到经营管理（投资经营）签证的相关咨询。
想不到的是，NHK也打来了电话咨询（捂脸头疼状），他们听说用买不动产来申请经营管理（投资经营）签证这个项目在国内已经悄无声息的繁荣起来，所以有些纳闷真的有那么简单吗？
花个一两百万人民币在日本买房，每个月收房租作为经营项目就能无障碍更新签证，几年后就能拿到日本的永住或者可以归化吗？
虽然已经写过很多次在日本购买不动产到底可以不可以拿到签证的相关文章，但是，好像大家还是不清楚真正的含义。
所以今天就详详细细的跟大家讲一讲在日本买不动产，用管理不动产为经营项目到底能不能拿到签证呢？
首先，我们先看看经营管理（投资经营）签证的审查要点。
①资本金：审查重点是要看这笔资本金是怎么形成的，并且可以拿出相关的证明资料
现在貌似好多人认为，只要我出资500万日币，成立个公司就可以拿签证。或者有的人认为，反正钱都是我的，即使我500万日币是炒股赚来的，但是证明起来比较繁琐，所以我就干脆提供个其他资料。
②经营项目：审查要点
★事業内容の実現可能性および安定性・継続性が見込まれること
★いつでも事業がスタートできる状態であること
★実質的な経営を行うこと
翻译成中文就是：
★事业内容可以看见实现的可能性，安定性并且有连续性
★什么时候都是可以开业的状态
★存在实质的经营活动
什么叫做实现可能性，安定性，连续性？入管又要怎么判断？
所谓的实现的可能性，安定性，连续性是指如果是做贸易的话，那么已经有进货商和销售途径，并且两方都已经签约，有合同书，如果是实体店的话，店铺已经装修好，员工已经雇佣。
如果什么证明资料都没有，只说我要做什么我打算怎么做，入管可以认为也许可以，也可以认为您就是在纸上谈兵，白天说梦话的，所以有证明的资料和没有证明的资料来申请，会有很大的不同。是否一定要有和进货商的合同这些不是绝对的，只是最近这样的倾向越来越强。
什么时候都可以开业的状态
这个我想不用做太多的解释吧？就是您签证交上去后，入管跟您说明天开业，您就可以做到马上出货，店铺开业。如果想要做到随时都可以开业的状态，也就是要满足上一条才可以了。
存在实质的经营活动
证明每天做的不是单纯作业是重要的。那么就会有人问到底什么样的工作内容叫做经营活动？什么样的工作内容叫做单纯作业？
举个最简答的例子，按照国内标准来说的话，蓝领做的工作就几乎都算是单纯作业，白领中的管理职或者是金领做的工作才可以勉强说作是经营活动。再说的白一些，马云做的就是经营活动，阿里巴巴门口保安，食堂员工做的就是单纯作业。
经常有的咨询是，不雇佣员工做代购是否可以能拿到签证？以前没有什么问题，现在变得严格了。因为没有雇佣员工，每天出去到处买东西的这个行为都需要经营者本人去做。不过，到处买东西属于单纯作业。
③经营场所：就是所谓的事务所或者是店铺
到2015年8月份为止，入管对事务所或者是店铺的面积没有具体要求，一直强调的是事务所的独立性，但是2015年8月开始，入管开始有追加资料让申请人提交事务所平面图的例子，个人认为以后也可能是个趋势．入管这样做是想知道，做贸易的，比如说化妆品，服装的进出口的话要看办公室有没有库存的场所，如果一个做进出口贸易的公司连个库存的地方都没有，那么入管会怎么认为呢？
以上都为铺垫，那么买不动产到底能不能拿经营管理签证？
既然已经有能力在日本购买不动产的话，那么资本金，办公室的问题一般都是好解决的。我们就重点说说这么做到底满足不满足经营管理签证的审查要点。
现在听到的很多，在日本买几套300万日币的不动产，然后成立不动产公司管理自己的物件，每个月依靠收房租为经营项目就可以拿经营管理签证的传言。
首先，收房租其实算是一种单纯的作业，经营者什么经营活动都没有做，到固定的日子就会有租金入账，有的人就会说了，我们在做经营活动呀，我们宣传自己的房子，租自己的房子，这难道不是经营活动吗？好吧，那我们就看看您的公司有没有这种资格来做。
根据日本国土交通省网页上所记载内容，在日本如果公司想要从事房屋或者土地的买卖，交换，租凭的中介以及管理的话，需要申请「宅地建物取引業者免許証」，而且该许可还分为【国土交通大臣】【都道府県知事】两种。
申请该许可除了需要一些繁杂的资料以外，还需要公司必须有一名常勤的<宅地建物取引主任者>，而且一名<宅地建物取引主任者>只能带5名员工，如果您的公司有10名工作人员，那么就需要两名<宅地建物取引主任者>，以此类推。
您以为只要有许可就可以开业了？NONONO！拿到申请「宅地建物取引業者免許証」以后，需要交营业保证金（本店1000万日币，支店500万）或者是加入保证协会（全国宅地建物取引業保证协会的话是本店60万日币，支店30万）这些流程全部完成后才可以开业。
但是，即使公司申请了「宅地建物取引業者免許証」，用公司名义来管理不动产依靠收房租来作为经营项目的话，到底可以不可以呢？或者说满足什么条件才可以呢？
按照300万日币的不动产来做例子，300万日币的不动产月租市场价格大概或者不超过5万日币，管理费的话一般业者都是按照收房租的5％来算、那么5万日币的5%是2500日币一个月，一套房子一年的收入是3万日币。
更新签证的时候，需要公司一年经费花费至少在500万日币以上，那您可以算算，一套房子是3万日币，如果想达到500万日币，您需要管理多少套房子呢？
敲敲计算器都会算出来，至少要买160多套300万日币的房子，才可能勉强达到每年花费500万日币经费的最低标准。除了要达到每年花费经费500万以上之外还需要一些纯利益，那么就按照公司营业额为600万日币来算的话，需要管理多少套房子呢？200套！
才勉强可以满足更新签证的要求而已！要是买200套300万日币的不动产需要多少钱？自己算算吧！
但是上面说的只能说明您只到达了更新签证一半的要求而已，还有一半就是要看您有没有做经营活动，上面有说收房租这种单纯作业一般在月底的一个星期内可以完成，那么剩下的20几天经营者在干什么？扫除？修理？
这也是单纯工作，经营者自己是不可以做这种单纯作业的。什么是单纯作业什么是经营活动可以看前面的解释。
说了这么多您还相信只买房开公司管理不动产收房租，不雇佣员工也可以无障碍就可以更新签证的这种话吗？
一个月三分之一的时间没有做经营活动，您觉得入管会给您签证吗？收房租在国内也可以操作，没有必要非要在日本操作，所以也没有必要给签证的．
经过上面的说明．您现在还相信在日本花个一两百万人民币买房就可以办经营管理签证吗？
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