火热的城市房价

全球化催生了一些吸引全世界各地人力资本和思想的大都市，而这些几乎与城市所在国的经济发展状况无关。这些地方的房价毫无意外地高于全国平均水平。在最近的一次全球房价的收集中，我们发现去年追踪的26个国家国内房价中有20个以5.1%的通胀调整后平均值上涨，但是这些国家内的大都市房价平均涨幅达8.3%。

去年面向阿姆斯特丹，柏林，伦敦，巴黎，斯德哥尔摩和苏黎世居民进行的一份调查中，少于九分之一的被调查者认为可以轻松地找到价格合理的住房。这些城市的房价在过去三年中的（未加权）平均涨幅达6.5%，与之对比的全国房价平均涨幅仅3.2%。4个太平洋沿岸城市--旧金山，温哥华，悉尼和上海的房价过去三年平均涨幅有12%，是所在国全国房价平均涨幅的两倍。

由于短期内的住房供给是几乎无弹性的，所以房价上涨主要是由需求因素驱动，如住户数量，可支配收入，利率和其他盈利性资产产出率。近些年，大城市的房价都是被这些因素稳步推高的。

上述提及的城市中，随着雄心勃勃的千禧一代的涌入，住户数量猛增。五分之二的苏黎世居民是在瑞士境外出生的，44%的人年龄在20岁到40岁之间。繁华城镇的劳动力市场竞争更为激烈，因此收入增长也较快：旧金山和斯德哥尔摩的失业率大概低于全国平均水平一个百分点。一些住房是作为二手房和资金保值的避风港；地产服务商第一太平戴维斯称国外购房者占据了伦敦一半的高级住宅。最后，他们提供了不错的回报：数据提供商明晟公司发现温哥华的地产净产出率达11%，高出加拿大全国平均水平3个百分点。

商品的稀缺总是伴随着需求的狂热。旧金山的地产市场是和技术行业交织在一起的：从2008年起，纳斯达克指数与房价涨幅就一直保持着93%相关系数。硅谷房价自2012年初探底以来，已经上涨了73%，高于全美31%的涨幅。

为了确定房价的决定因素，经济学人关注了价格与可支配收入之间以及价格与房租之间的关系。如果价格涨幅超过他们的长期平均水平，那收入或者房租会上涨，而房价会下跌。

2012年，全美房价相比2007年峰值下跌了25%，现处于与房租和收入大致相当的水平。从我们的两项指标的平均值来看，由于大城市的存在，澳洲，英国和加拿大的住房价值被高估了40%。2002年到2012年间，伦敦的住房售价是城市平均年收入的7倍，现在相关指数已达12倍。

世界各地的地产开发商将会证实当供给最终满足了高需求时，地产价格就会下降。严格的规划法规限制了旧金山湾区附近的开发建设，旧金山狭窄的半岛自食其果。伦敦受到更为严厉的规划限制。但是旧金山的住房建设正处于九年以来的高峰。伦敦的情况也差不多，建设者正寻求一种新的方式：2015年首都开始的24 000间新房建设是10年来的最高值。