41座商务楼宇，今天鹅湖金融商务区楼宇联盟正式成立！

1月23日下午

天鹅湖金融商务区楼宇联盟

正式成立！

位于商务区里的企业互加“朋友圈”

还发布了天鹅湖金融商务区主题宣传语

并为天鹅湖金融商务区主题摄影大赛获奖者颁奖

为什么天鹅湖金融商务区可以成立楼宇联盟？

数据显示，天鹅湖商圈内坐拥高达41座商务楼宇，总面积283万方，其中商业面积101万方，写字楼面积182万方。

作为合肥现代服务业和“楼宇经济”重镇，合肥市蜀山区正在谋求新一轮的“进化”。天鹅湖将成为突破口。在合肥，环绕天鹅湖已经形成一个高端圈层。

天鹅湖商圈楼宇 （石小龙摄）

政务区拥有41座商务楼宇，总面积283万㎡，其中商业面积101万㎡，写字楼面积182万㎡。

已竣工、投入运营的商务楼宇28栋，面积186.62万㎡，入驻率达到68.71%。

现已引进的各类企业有4650家，行业类型广泛。正在兴建的商务楼宇有13栋，面积97万㎡。

正在兴建、蕴藏潜能的商务楼宇有13栋，面积97万方，国家开发银行安徽省分行、郎廷酒店、君悦酒店、洲际酒店等知名企业签约入驻。此种密度，在全国也不多见。

截至2016年11月份，政务区已招商引进平安银行、中国华能集团等世界500强企业9家；南洋商业银行、融创中国控股有限公司等上市公司13家。另有金融或类金融企业25家、知名纳税企业1719家、外贸企业41家、现代服务业品牌企业16家。

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政务区的商业布局就是天鹅湖CBD的雏形

大规模的城市综合体一直是政务区商圈的主角。

不管是当年以三足鼎立状巍然屹立于政务区天鹅湖周边的天鹅湖万达、新地中心、银泰城三大城市综合体，还是沿着潜山路一线的银泰城、万象城、新地中心、大唐国际、港汇广场，以及明年即将开业的天珑广场，大规模综合体商业是政务区发展的主要方向。

随着众多大型城市综合体的成熟，政务区商圈的竞争将变得更加激烈和白热化。

（数据来源：合肥楼市整理）

商业一般是在住宅建设取得一定规模，积聚一定人气之后才开始兴建，目前来看政务区的商业成熟度是其他新区比不上的。

随着天珑广场、置地广场、华润中心、华邦ICC、百利中心等众多商办写字楼的入驻，政务区越来越受到企业、办公人群的亲睐，集聚了大量高端消费人群。据网络资料显示，政务区目前就有常驻居住人口约20万，商务人群约20万，超百万的流动消费人群。

横看政务区 （王诸沛摄）

目前来看，政务在售商业地产主要集中天珑广场、百利中心等项目。从政务区入驻与待定开业的项目来看，基本上与天鹅湖中央商务区的设定范围相一致。简单来说，目前政务区的商业布局就是天鹅湖CBD的雏形。

由于政务区多个商业综合体进驻较早，目前在售的、主销的商业地产集中在潜山路沿线，而潜山路又是串联天鹅湖中央商务的主干道，具体串联了休宁路、二环路、祁门路、习友路。

从上述数据，商业业态地产为天珑广场及部分社区底商，而办公业态地产仍有较多项目产品，包括新城国际、置地广场、华润中心、华邦ICC、新地中心。近年，政务区土地稀缺性，也将在未来推高区域商办地产的价值。当然，也包括住宅类产品。

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“天鹅湖金融商务区”

被作为中央商务区的中心定位

1、2002年，合肥市政务文化新区启动建设。

2、2016年，这里云集着9家全球500强企业、13家上市公司、25家金融企业。

3、11月24日，由蜀山区人民政府主办的“天鹅湖商务区核心区”面向全球征集区域名称和宣传语活动正式启动。

4、12月23日，2017中国(蜀山)天鹅湖金融商务区推介会

5、1月12日，副区长金飞燕带队走访调研天鹅湖金融商务区辖区内9家企业。

6、1月23日，天鹅湖金融商务区楼宇联盟成立。

天鹅湖金融商务区的发展，对合肥市来说，是一个重要契机。

在省政府公布的长三角城市群发展规划安徽实施方案中，作为安徽城市领头羊的合肥势必担负起更多使命，并力争到2020年税收达到30亿元，亿元楼宇10座，入驻世界五百强企业50家，金融企业60家，将天鹅湖打造成为中部第一、全国知名的中央商务区。

（王牌摄）

省委常委、市委书记宋国权同志在调研天鹅湖金融商务区时强调：“要进一步拉高标杆，对标长三角先发地区，不断提升建设管理水平，集中合肥的金融、科技和文化力量，吸引更多优质企业入驻，助力合肥现代服务业发展壮大。”

在政策导向的支持下，社会、企业与各界齐心协力加速推进天鹅湖金融商务区建设，以上海陆家嘴为标杆蓝本，将天鹅湖金融商务区建设成为长三角城市商务新名片。

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合肥目前商业问题分析

谈及合肥目前的商业产品，除了库存量整体偏大之外，还具有一些其他的问题。

一是分布不均匀，有些区域的商业明显过剩。例如政务区，基本上放眼望去都是商业综合体，万达、银泰、新地、华润......从目前这些商业的情况来看，基本都出现人气不足的现象；

二是合肥的商业同质化现象严重，目前合肥的商业都是一种体系了类型，没有形成各自的优势和特色，所以去化和运营的压力也较大。

华润商业区 （王岩摄）

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政务区“十三五”规划

根据政务区十三五规划，计划实现固定资产投资不少于400亿元，招商引资不少于300亿元(含外资)，新收储土地不少于300亩，新开工项目建筑面积不少于400万平米，新竣工项目建筑面积不少于300万平米。

在政务区十三五规划文件中，日化纸箱厂宿舍、821场宿舍、十五里河生活区、常青姚公粮站等一批老旧小区的拆迁工作，为政务区十三五规划的重点工作。

未来，政务区发展趋势主要集中在东南边。上述的这些地块收储，招拍挂后，经过开发将变成一波房源上市。届时，政务区天鹅湖中央商务区也已全面成熟，而这些地块(之上开发楼盘)的房价也会借此上涨。当前，有调控政策，所以未来房价上涨的节点不好预测，但可以参考过去3年政务区房价的涨幅。

（龚砚磊、刘晓虎摄）

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政务区近3年二手房房价

从近3年政务区的二手房数据来看，基本上所有楼盘的房价都翻倍，个别楼盘3年的房价涨幅高达197.90%。所以，政务未来的溢价空间还是比较大，何况在天鹅湖中央商务区的形成、土地房源量稀缺的背景下。

另外，在配套方面，政务区学区有50中，环境有绿轴公园与天鹅湖，地铁有3、4、9号线近期、远期规划，再加上众多品牌房企的进驻，政务区不存在房价泡沫。

结语：

1、商无则城无，商多则城盛，随着政务区住宅和写字楼项目的兴盛，商圈的发展蔚然成风。

2、这些商业项目共同形成了片区内的商业热潮。运营商业资产，只有在一起抗风险的能力才能更强。

3、限购后，住宅价格被抑制，销量锐减，很多投资客丧失配置房产的资格，整个住宅市场的预期下降。所以，肯定有部分投资客将资金转向优质商业地产。优质商业地产，包括成熟商圈、地铁物业、社区底商等。

4、相对于住宅市场，购买商业项目容易许多，再加上国家政策对于商业地产的扶持，在住宅房源紧俏的情况下，商业地产越来越成为更多人的选择。

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