陈诺楠：二手房成交疲弱 “堵塞”惠州房地产市场运行

近来，惠州购房者、政府、银行、开发商、中介等所有参与房地产市场的机构，都共同关注了“守护惠州个人固定资产价值”这个话题，香港诺楠国际有限公司主席陈诺楠也受邀参与此次话题的研究。

经过与市场不同的参与机构朋友们多次讨论，陈诺楠认为有一个关键问题值得全行业反思，那就是惠州二手房产成交流转环节的迟滞，是阻碍房产增值的重要原因。而到底是什么导致了惠州二手房市场流转环节的不顺畅呢?今天我们一起尝试探讨!

多数业主旧房卖不出 就等于新房买不起!

陈诺楠直言：“第一套卖不出，第二套买不起!，这是惠州乃至很多家庭面临的问题”。

要升级更优质的居住环境买新房，大多数业主需要先把手中的旧有房产出售。然而，按照当前大部分地产中介从业员转向支持新房市场买卖的情况，缺少了中介的协助，业主出售二手房会变得很困难。这其中，有的业主就会因迫切改善居住条件的需求，去亏本出售旧有房产。

很显然，这损害了业主个人固定资产价值。这样疲弱的二手房地产市场，将阻碍业主换新房的意愿，从而迟滞整个房地产行业的运行，最终连累到整体城市房产的价值贬低。

香港、深圳房地产也同样经历过这样的混沌阶段。所以说，惠州目前所处的发展阶段，房地产行业链条上出现这样的“堵塞”是正常的，问题终会解决!只要中介、开发商、媒体，一起做好社会分工，各司其职，坚守阵地的咬牙挺过这个“小寒冬”。

中介，你知道二手房市场才是永恒的吗?

随着生活条件的提升，居民对优化居住有了不断需求，换房的需求产生了二手房成交，衍生了地产中介服务行业。

然而，2014年以来，“一二手联动”在惠州房地产市场大行其道，地产中介对于二手房市场甚至处于“漠视”状态。是什么原因使中介作出这样的举动呢?

陈诺楠表示：“整个二手房交易流程从探索分散分布在城市每个入伙多年楼盘的房源、搜寻客源、客户个别选房跟进、准备广东省买卖合同、安排公证、安排银行按揭等需要由中介同业们自己完成。然而，为开发商销售一手房的过程中，中介只需要搜寻客源带给开发商，成交后就可以收钱大吉”。

相比之下，二手房买卖对于中介同业们的专业要求相对高很多，没有三年经验的从业员是很难胜任。反之，为开发商卖一手房就简单得多，因房源集中在一个楼盘，只要在不同时间请不同的人士入职。因为社会上每个人都有自己的朋友圈子，这就是人流的资源，只要把这些人流资源带给开发商，那其它客户个别选房跟进、准备广东省买卖合同、安排公证、安排银行按揭等的交易流程就由开发商负责，中介也不需要介入。当那位中介同事没有新人流资源，那就会被淘汰。因此，一手房买卖的中介们，完全不用专业知识，只要是智商正常，会说话，就可以担任了。

大家要知道城市发展未成熟，在未有足够就业机会引入人流的情况下，新房数量都是供过于求是很正常不过的状况;当城市发展日趋成熟，有足够的就业机会，引入大量人流，新房数量就会供不应求。“那个时候才铺垫二手房市场会否迟滞了点?”她如是说。

香港与深圳已经是以二手房市场为主流。可以说，现在深圳市场的情况很可能就是将来惠州市场的各区核心地段的表现。据深圳房地产信息网监测数据显示，9月深圳二手房成交12074套，是新房成交4060套数的近300%!所以，二手房市场才是永恒的市场。

开发商别把命脉交给别人 建立稳固的团队才是王道

当下，惠州中介把主要精力放在一手房买卖，虽然看似为开发商去化了不少新房库存，但是，这其实已经阻碍了新房销售的轮转。

开发商有没有想过，一旦二手房市场长期得不到中介正视。那么依赖中介卖房的业主们，他们就不能把旧房子卖出，那又怎样换更加优质的新房呢?对此，陈诺楠形象的说到：“房地产行业各个环节实际上就象是一组齿轮在转动，二手房交易这个环节的齿轮卡住了，整组齿轮就转不动了”。

惠州许多开发商为了省事和便利，竟然放弃自建团队，反而牺牲自己那销售额3-7%甚至更多的救命利润，来换取滞压大量换房者购房的经济条件，让第三者来主宰自己的命运，这样真的是明智的选择吗?

陈诺楠个人认为，对于开发商来说，用心建立长期、稳固的自有销售团队，坚持不懈地建立自有客户数据库以及客户口碑和品牌认可度，才是上策!

网络媒体能否帮忙“搭桥梁”?引导房地产行业良性发展

媒体的主要功能是信息传播，他对人的思想、工作、生活习惯等方面的影响日益深入。对此，陈诺楠指出：“作为一份子，房地产行业的网络媒体最应该做的就是用好自身的优势，一方面，建立能够及时更新通过验证的二手房源资料信息版，让愿意选择二手房的准买家找到他们适合自己的房源;另一方面，联动中介个别跟进这些二手房准买家”。

也就是说，希望房地产网络媒体能分担中介在整个二手房交易流程中，探索收集房源、搜寻买家两方面的工作。通过建立一个平台去改善二手房成交疲弱的现状，引导房地产行业向良性方向发展。