[南昌]金边瑞香苑小区业委会告物业追回20万公共停车费

最近一段时间，南昌市高新火炬广场附近的金边瑞香苑小区因为一起官司而引发了人们的关注。小区的业主委员会与物业曾经达成协议，小区内的公共地面停车位经营所得款项的七成由业主委员会管理。但三年来，小区物业——江西丰安物业管理有限责任公司却分文未给业委会。

6月初，业主们“抱团”维权。经过不断的申诉，最终达成庭外和解，丰安物业支付了公共停车费收益20万元给业主委员会。

专家认为，这些收入本应该归业主所有，金边瑞香苑小区的案例提供了前车之鉴。也有专家认为，由于各个小区情况不同，这样的费用，业主们难以讨回。那么，法律上是怎么规定的呢?

不少小区公共资源被开发

业委会状告物业讨要公共停车费收益

业主委员会和丰安物业达成庭外和解，丰安物业支付了公共停车费收益中的20万元给业主委员会。

10月底，一则《关于公共停车费事宜维权结果的公告》悄然出现在了南昌市高新火炬广场的金边瑞香苑小区门口。

这份公告称，业主委员会聘请律师向法院起诉，最终与小区丰安物业达成庭外和解，物业公司支付公共停车费收益20万元给金边瑞香业主委员会。

金边瑞香苑小区是一个仅有6栋房屋和492户业主的小型住宅区。这次追回了20万元的“公共停车费”，也使得旁人都对金边瑞香苑小区“另眼相看”。对业主们而言，这份公告却见证了他们长达半年的维权之路。

据金边瑞香苑小区业主委员会副主任周毛兴介绍，小区与江西丰安物业管理有限责任公司(以下简称丰安物业)于2012年2月签订服务合同，合同期三年，业委会为甲方，丰安物业为乙方。

“当时签了一份合同，规定了小区内公共停车费的问题。”据一些小区居民透露，按照合同第15条规定，小区公共地面停车位经营所得款项，在扣除一切成本后，拿出收益的70%交由甲方管理(但不得低于实际收到款项的55%，成本核算方法另定)，其余收益归乙方。然而，三年多来，丰安物业却分文未给业委会。

“小区的公共停车位属于业主共同拥有，经营所得的费用理应归业主们共同管理，并且之前也有合同约定了收益分成。”今年6月，业委会将相关报告递交给高新区房管局，开始了维权之路。“我们找了区房管局、市房管局、市物业管理协会、社区居委会等多个部门，也与物业公司开了多次协调会，最后无奈选择走法律途径。”周毛兴说，当时小区业主团结一致，提供证据准备“迎战”。

今年10月份，经过法院调解，业主委员会和丰安物业达成庭外和解，丰安物业支付了公共停车费收益中的20万元给业主委员会。目前，丰安物业已经退出了金边瑞香苑小区，业主委员会另聘请了新的物业公司进行管理。

法律明确公共资源收益归业主所有

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

仅有400余人的小区成功向物业公司讨回了20万元的公共停车费，引发了人们对小区内公共资源的重新关注。其实在各个小区，公共资源被利用开发已成为普遍现象，那么这部分收入到底应该归谁所有?

“现在住宅小区大部分的管理情况分为三种，一种是没有任何管理的开放式小区，比如一些老城区的房子，大都建于上世纪八九十年代，这种老房子无论是从结构还是从范围来说，并不适合进行管理。”据江西省社会科学院研究员王明美介绍，由于老房子建成之初没有“小区”的概念，都是临街而建，没有围墙，也就没有公共资源一说。

“现在最主要的是两种小区，一种是开发商直接进行物业管理，这种管理方式有利于处理问题。”王明美说，“还有一种便是小区聘请有资质的物业公司进行管理，目前南昌市大多数都是物业公司管理小区的模式。”

对于小区公共资源的问题，江西英华律师事务所律师杨雪元表示，目前小区公共用地有两种性质，一种是开发商所有，另一种为业主共同所有。“除去在规划图中明确标识为开发商所有的范围外，其他基本都属于业主共有的资源。”比如小区内一些围墙，公共宣传栏还有休闲广场等，大多数都属于业主所有。

《物业管理条例》第55条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《江西省物业管理条例》第67条规定：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。业主大会决定收取车辆停放费用的，其收益扣除物业服务成本后应当属于业主共有。

《物权法》第73条规定：小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

“由小区公共资源带来的收入，不光小区业主应当知情，还应当有权监督，使得这部分收入用在小区建设当中。但事实上很多小区的业主鲜去关心或不知情，根本也无从管理。”王明美认为，这是很多小区面临的现状。

小区公共资源被滥用现象普遍

“广告公司支付了多少广告费用，业主们无从知晓，而物业公司有多少钱真正花在业主们身上也无从知晓。”

11月2日，南昌市红谷滩新区红谷世纪花园A区的电梯楼房内，电梯门口的一块液晶屏幕正在播放广告，业主在等电梯时，不经意地会看上几眼。

事实上，在这个几千人的小区内，有电梯房的一楼都设置了这样一块液晶屏幕，轮番播放广告。“电梯里面还安装了一个喇叭，24小时都在放广告，电梯里面也贴满了有关广告的宣传海报。”据业主张女士说，近两年来，小区内的宣传栏，悄然贴满了广告。“以前都没有注意这些，仔细一想，这些都是业主们共有的资源，张贴广告的收入去哪里了?业主们从来都没有听人提及过。”

红谷世纪花园A区内有一个居民休闲的广场，据居民们透露，经常会有一些商家利用这块空地进行宣传，并且展开促销活动。“无论是贴广告，还是让商家进驻宣传，物业公司从来没有和我们打过招呼，也没有对收取的场地租赁费用进行公示。”

不仅仅是红谷世纪花园小区，在丰和新城、世纪中央城等小区内，利用公共资源打广告已经成为一个普遍的现象。然而大部分业主并不知道，小区公共资源带来的利益应该归业主们所有。“物业从来没有说过，我们也从没见过这笔钱。”红谷世纪花园小区业主委员会的顾先生介绍，因为物业还算认真负责，所以业主们都没在意这些问题。

记者联系了红谷世纪花园小区的物业管理中心，对于公共资源营业收益这一块，一位工作人员表示这些广告费用很少，所以没有告知业主。“基本用在小区的日常管理和维护上，都是用到业主身上。”该工作人员也承认，公共资源的广告收益，应该属于业主们共同管理，以后会加强与业主沟通。

“广告公司支付了多少广告费用，业主们无从知晓;物业公司有多少钱真正花在业主们身上，业主们也无从知晓。”王明美

认为这样的“信息断层”，导致业主们的利益极易受到侵害。“如果不是数额特别大，业主们也不会一起维权。”王明美认为，金额不大、不想和物业搞坏关系，是业主们忽略自身这一权益的根本原因。

金边瑞香苑小区业主委员会梅主任接受记者采访时表示，目前和物业公司已经和解。“不想再和物业公司闹僵，具体的事情不方便再提及。”

健全业主管理制度才是维权关键

要维护自身权益，小区要有一个负责的业主委员会，建立健全业主管理制度。这样，业主和物业公司发生纠纷时，才有一定的话语权。

“单个广告的收入虽然金额不大，但长此以往，会是一笔巨大的费用。”江西智泉律师事务所主任许建国认为，金边瑞香苑小区业委会讨回停车费的案例具有代表性意义，也让更多的业主开始重视自身的利益。

但许建国也表示，金边瑞香苑小区业主委员会三年后才采取行动，虽然维权成功，背后的问题不得不让人深思。

“一些小区根本没有业主委员会，就算有，也是形同虚设。”许建国表示，现在很多小区在物业公司的管理下，大多数日常事务都由其“代管”，忽略了业主委员会的作用。

对此，王明美也表示了担忧：“虽然金边瑞香苑小区是个成功的案例，但其案例恐怕难以复制到所有小区。”

王明美认为，不少新小区，入住以年轻人为主，他们平时工作压力大，无暇关心小区事务。“如果发生侵权事件，打官司动辄半年一年，还要准备各种材料，费时费力，如果金额不是特别大，很多业主委员不愿意通过法律途径维权。”王明美还表示，缺乏关键的维权基础，才是很多小区目前面临的问题。

许建国表示，要维护自身权益，小区要有一个负责的业主委员会，建立健全业主管理制度。这样，业主在和物业公司发生纠纷时，才有一定的话语权。

“业主委员会是能够代表业主们进行诉讼和维权的一个组织。”许建国认为，有了业主委员会之后，还必须通过业主委员会和物业公司要签订合同，约定公共资源经营后收入的分成问题，这样才能最大限度地保障业主的权益。

（来源：新法制报 作者：曾而礼 戴平华）