住房租赁大翻身，政策红利即将到来
不到一个月，公寓业再次被中国最高决策层点名表态支持行业的发展！而这一次，是在中国经济运行最高规格的文件里，甚至内容来得更加直接，中央罕见地在中国宏观经济最高规格的会议上点名鼓励从事具体业务的公司！
在昨天闭幕的中央经济工作会议中，明确了2016年国民经济的五大关键任务。在这份简短的会议声明中，在化解房地产库存的关键问题上，明确提出了发展租赁市场的思路，“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”
重视程度达到空前
中央经济工作会议是中国规格最高的经济会议，今年的中央经济工作会议承接着“十二五”的收官，“十三五”的开局，具有特殊的历史意义。
历来中央经济工作会议以释放来年关系国计民生的宏观政策信号为主，不会具体针对某微观行业做阐述。而本次会议却罕见得直接点名鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，对于住房租赁企业的重视程度可谓达到了空前。
如果说国务院85号把公寓业定性为生活性服务业是为行业正名，提出了相应的支持的产业政策。那么中央经济工作会议则是在国务院85号的基础上，把住房租赁市场上升到了关系国民经济运行的新高度。
租购并举的新思路
如何增加住房的增量需求？中央经济工作会议的思路是“允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求”。另一方面配套“建立购租并举的住房制度为主要方向”。
政策上支持外地人口到城市落户，外来人口要么租房，要么买房，这会有效增加城市长期租房和买房的需求。相应的，为了满足增量的租房需求，“鼓励买房，发展租赁市场”的行业管理思路也被提出。
专业化住房租赁为主营业务的企业未来市场机会将会被放大，无论是万亿级的存量市场，还是政策推动的增量市场势必会诞生一批“巨无霸”型的企业。另一方，政策方面的支持将使先知先觉的住房租赁公司享受到政策的红利，从政府倾向性扶植到代理经租等诸多政策红利将是公寓企业2016年必须把握的新机会。
新思路能解决当前问题？
实际上，早在2015年1月6日，住建部即出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商“售转租”、地方政府回购商品房用作保障房，核心思路是通过推动租房减轻库存压力。
房东东创始人全雳表示，搞活租赁市场是住房由增量市场转为存量市场的一大方向，也属于房地产供给侧改革的重要内容，有利于降低企业运营成本。
不过，通过租赁市场去库存亦被业内人士质疑，业内专家称，当前中国房地产的盈利模式还是简单的 “开发-销售”模式。以住宅产品为例，每年租赁回报达到2%都很勉强。要求开发商不销售，而去慢慢收租金以求长期回报，不符合企业逐利的基本需求。
库存问题严重，必须动真格
目前，我国有70亿平米的开工量，其中40多亿平米是住宅，每年大概竣工10亿平米，今年竣工8亿多平米”。据民生证券研究院房地产研究团队的数据，2015年至2024年新建商品房住宅市场理论需求约从11.3亿平缓慢下降至10.1亿平。也就是说，理论上未来10年将还会有30亿平米的增量叠加到目前的200亿平米的存量上。
面对这200亿平米的库存，直接影响到国民经济的运行，这就是中央将其作为2016年的重点工作的原因。
通过租赁市场，运营盘活存量资产的思路这次被明确提出。业内人士介绍，中国的楼市存在明显的供需错位现状，当前租赁市场活跃的城市，是人口导入特征显著的北上广深及部分二线城市，而供求失衡、库存高企的，却又往往是人口导出的一些二线及大多数三四线城市。
一直以来，政府为了维持土地财政，而疏忽了对租房市场的培育，高地价和税费是租赁市场收益率低、短期难培育的主因。结合配套制度改革方向，集体建设用地、宅基地、小产权房等可以试点转为共有产权的租赁市场。
2015年注定是公寓业开局的元年，上半年大量风投涌入公寓业，数笔上亿的资金注入公寓公司，下半年国家层面频繁调研，也在近期对行业属性做了划分并规划了配套政策。而今天，在2015年即将结束的时候，公寓业迎来了新高潮！！
附件：中央经济工作会议会议纪要
（图片来源：央视新闻）
五大任务
会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。
第一，积极稳妥化解产能过剩。要按照企业主体、政府推动、市场引导、依法处置的办法，研究制定全面配套的政策体系，因地制宜、分类有序处置，妥善处理保持社会稳定和推进结构性改革的关系。要依法为实施市场化破产程序创造条件，加快破产清算案件审理。要提出和落实财税支持、不良资产处置、失业人员再就业和生活保障以及专项奖补等政策，资本市场要配合企业兼并重组。要尽可能多兼并重组、少破产清算，做好职工安置工作。要严格控制增量，防止新的产能过剩。
第二，帮助企业降低成本。要开展降低实体经济企业成本行动，打出“组合拳”。要降低制度性交易成本，转变政府职能、简政放权，进一步清理规范中介服务。要降低企业税费负担，进一步正税清费，清理各种不合理收费，营造公平的税负环境，研究降低制造业增值税税率。要降低社会保险费，研究精简归并“五险一金”。要降低企业财务成本，金融部门要创造利率正常化的政策环境，为实体经济让利。要降低电力价格，推进电价市场化改革，完善煤电价格联动机制。要降低物流成本，推进流通体制改革。
第三，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
第四，扩大有效供给。要打好脱贫攻坚战，坚持精准扶贫、精准脱贫，瞄准建档立卡贫困人口，加大资金、政策、工作等投入力度，真抓实干，提高扶贫质量。要支持企业技术改造和设备更新，降低企业债务负担，创新金融支持方式，提高企业技术改造投资能力。培育发展新产业，加快技术、产品、业态等创新。要补齐软硬基础设施短板，提高投资有效性和精准性，推动形成市场化、可持续的投入机制和运营机制。要加大投资于人的力度，使劳动者更好适应变化了的市场环境。要继续抓好农业生产，保障农产品有效供给，保障口粮安全，保障农民收入稳定增长，加强农业现代化基础建设，落实藏粮于地、藏粮于技战略，把资金和政策重点用在保护和提高农业综合生产能力以及农产品质量、效益上。
第五，防范化解金融风险。对信用违约要依法处置。要有效化解地方政府债务风险，做好地方政府存量债务置换工作，完善全口径政府债务管理，改进地方政府债券发行办法。要加强全方位监管，规范各类融资行为，抓紧开展金融风险专项整治，坚决遏制非法集资蔓延势头，加强风险监测预警，妥善处理风险案件，坚决守住不发生系统性和区域性风险的底线。
会议强调，推进结构性改革，必须依靠全面深化改革。要加大重要领域和关键环节改革力度，推出一批具有重大牵引作用的改革举措。要大力推进国有企业改革，加快改组组建国有资本投资、运营公司，加快推进垄断行业改革。要加快财税体制改革，抓住划分中央和地方事权和支出责任、完善地方税体系、增强地方发展能力、减轻企业负担等关键性问题加快推进。要加快金融体制改革，尽快形成融资功能完备、基础制度扎实、市场监管有效、投资者合法权益得到充分保护的股票市场，抓紧研究提出金融监管体制改革方案；加快推进银行体系改革，深化国有商业银行改革，加快发展绿色金融。要加快养老保险制度改革，完善个人账户，坚持精算平衡，提高统筹层次。要加快医药卫生体制改革，在保基本、强基层的基础上，着力建立新的体制机制，解决好群众看病难看病贵问题。
