农民工买得起房吗？

近日，中央经济工作会议重点抓去库存：鼓励农民工进城买房、地产商降价！

12月21日，一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕，会议敲定2016年经济工作的5项主要任务。在连续两年未提有关房地产调控的内容后，“稳定房市”重新成为中央经济工作的关键字眼，其中去库存更是成为五大任务之一，单独成段论述，而农民工进城买房，再一次被提到了化解房地产库存的政治高度。

关于化解房地产库存，会议提出了六项措施：

1、要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

2、要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

3、要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

4、要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

5、要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

6、要取消过时的限制性措施。

那么，农民工买得起房吗？

尽管一些地方出台了补贴政策，如河南有的县（市）采用每平方米财政补贴100—200元的优惠，还有些地方提出把农民工纳入到公积金体系，但是很多分析都认为这些优惠力度还是不足，而想要买房的农民工会大量使用贷款，甚至有学者提出“中国版次贷危机”这个忧虑。不过还是得分开看问题，愿意在中西部的中小城市买房的农民工落实起来可能性最高。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞发表的《农民工市民化与化解房地产库存》一文依据国家统计局的数据进行了估算，可资参考。该文认为，总体上，农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力，在省会及以上城市不具备住房可支付能力，在东部地区的农民工家庭住房支付能力较差，在中部和西部地区的农民工家庭住房支付能力较好。

那么农民工买房的困难在哪？

1、不是房价，不是户籍，而是新市民的福利难以保障

农民工愿意定居城镇的原因有哪些？前述人社部的调查发现，排第一位的是“城市就业机会多，收入有保障”，占55.70%，排第二的原因是“子女能进城上学”，第三是“能学技术长见识，有发展前途”，第四是“享受城镇公共服务”，“城市看病方便”排第五。总结起来，改善生活和子女教育极为重要。对于3000多万已经举家外出的农民工而言更是如此。

一方面，福利没有保障，收入不稳定，意味着风险太大而激励并不足够。户口不是问题，要想在小城市落户很容易，甚至还是受到鼓励的。然而，老家的宅基地等权益如何处理是个问题。尽管， 去年7月出台的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》中明确，现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。但是无偿放弃代价太大，而能否有偿退出并不确定。

另一方面，有了市民身份，依然存在“老市民”与“新市民”的二元化问题，有些甚至还不是政策隔绝的。拿最受关注的教育举例，就算政策完全没问题，但是没有足够的师资力量和硬件建设也是徒然。举一个类似的例子，河北的燕郊因为与北京毗邻，吸引了很多人来安家，人口暴增。然而教育资源根本难以承载，教室不足，老师不足，学生只能挤着上课。而目前中国的情况是小城镇甚至小城市的师资力量普遍欠佳甚至不足。可是，我们在已经有所行动的中小城市的口号里，听到了给农民工买房优惠，甚至听到了落实户籍身份，唯独几乎没有提过教育等福利如何解决。当然，养老、医疗等等都存在这个问题。

而先不谈社保等等问题，光是在中小城市谋求一个稳定的工作都不那么容易。很多地方虽然也有很多招商引资的想法，不过基于交通、基建等问题，产业发展并不稳定。

2、比起买房优惠而言，承担农民工市民化的成本才是关键

农民工买房只是一个前奏，最终融入当地的公共服务体系，成为城市正儿八经的新市民才是关键。这既需要时间也需要成本。

不管8万还是13万，都不是多高的数字，倘若一个地区要迎接10万农民工市民化，那么付出的成本最多十多亿，且一般而言，测算中越是西部越便宜，越是小城市越花费低。那么钱都去哪儿了呢？一个可能的方向是都拿去建开发区了。上海交通大学安泰经济与管理学院的陆铭教授在一次论坛发言中说，从政策角度，决策者是希望通过政府的行政力量把大量的资源引入到中小城市特别是内地中小城市，其中包括钱、建设用地指标等。但是这些钱到底是用来做公共服务还是做开发区，差异非常大。现实中把大量的钱和指标投向内地中小城市后，结果开发区遍地开花，导致地的城市化和人的城市化脱节。（据《中国经济周刊》报道）在明确了鼓励农民工买房后，一定要警惕重蹈覆辙。