立方研第七期｜洛杉矶房地产将有更多投资机会

本文作者：赵思恒 资立方金融分析师

本文为资立方原创，转载请联系公众号后台

立方导读

由于美国经济有所好转，就业和收入在持续增长，加之洛杉矶住宅需求量大于供应量，前景仍然乐观。洛杉矶住宅销售价格与销售量同步上涨，出租房屋空置率有所下降，价格保持稳定状态，开发商预计信心将持续至2018年。

洛杉矶住宅价格及销量持续上升

2015年10月至2016年1月，加州洛杉矶的住宅平均销售价格为$637,500美元，比去年同期增长9％。销售价格在过去5年上升了74.7％。美国房地产搜索引擎Trulia中显示，1月13日一周，洛杉矶的住宅平均价格比上周增加了6.6％，比12月23日那周增加了6％。每平方英尺的平均价格为$510，比去年同期增长了11.4％。

在2015年底，加州南部地区的房屋销售数量持续上升，销售额也不断上涨。根据美国房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，平均销售价格达到了八年来的最高水平。2015年12月的销售额是同年7月以来最高的一个月，比去年同期增长了17.3%。2015年12月洛杉矶新开发及现有住宅房屋、公寓的销售数量比去年同期上升了8.2％，平均销售价格上升了8.1%。

租赁市场空置率下降

根据人口普查局公布的数据显示，2015年第四季度洛杉矶出租屋空置率为2.7％，与2015年第一季度的3.8％相比下降了1.1%。相较于其他三个主要都市地区在2015年底的空置率较低，分别是圣何塞为2.5％; 俄勒冈州波特兰市和宾夕法尼亚州Allentown为2.4％。美国全国为7％。

同时，在洛杉矶地区，公寓的供应量稳步下降，空置率在2010年依然徘徊在6％。供应越低，需求就越高。部分业主欲涨租金，导致低收入家庭很难租到公寓，住房补贴需求率随之上涨，而收入却停滞不前。无法承担房租的租户开始寻找室友、改进行住宅、车库的空间改造。

预计2016年洛杉矶房租租金上涨步伐较2015年缓慢，租房压力随之减少。主要原因有两个：一是因洛杉矶的出租率比任何城市的都要高，因此洛杉矶的租赁市场更为紧缩。根据哈佛大学房屋研究联合中心（Harvard's Joint Center for Housing Studies）的报告指出，洛杉矶的出租率为52％。

二是人口增长成为洛杉矶房屋空置率紧缩的另一个原因。更多80后向往自由的生活，因此年轻人独立出去租房的时间要比父母住在一起的时间更多。随着越来越多的人占据洛杉矶的出租房屋，据调查发现，2015年置业率在第四季度有所下降，从第一季度的50.2％下跌至第四季度的49.1％。

开发商的信心持续

据加州大学洛杉矶分校安德森商学院预测商业房地产调查信号表示，2016年开发商预计对房地产的信心将会持续到2018年—这表明房屋供应数量和新的投资机会都将更多。

据调查，加州的就业率和收入仍在增长，房屋需求量大过供应量。因此，前景相对比较乐观。在加州南部，持续增长的就业率与不断紧缩的办公空间导致该地区写字楼供应量居美国最高。洛杉矶房屋租金将持续增长，而新开发的公寓将会使得住房紧缺的局面得到缓解。

总结

由于美国经济有所好转，就业和收入在持续增长，加之洛杉矶住宅需求量大于供应量，前景仍然乐观。洛杉矶住宅销售价格与销售量同步上涨，出租房屋空置率有所下降，价格保持稳定状态，开发商预计信心将持续至2018年。