过去十年，中国盖的房子等于3个日本！

作者：悦涛

过去十年，中国房地产狂飙突进。房子改变命运，在中国是真切的现实。种房子，买房子，往房子里填东西，是中国经济最旺的一条产业链。

这条产业链，既繁荣了GDP，又让大家显得很忙，也让货币如潮水。

这十年中国盖了多少房子？

简单地说，相当于3个日本。

说的是住房：2006年-2015年的十年间，中国的住房增量相当于3个日本的住房存量。

日本：5210万套住宅存量

像不像中国的城中村？

上海财经大学教授陈杰赴日旅游时对日本房地产进行了数据查证和观察，摘录如下：

”查看了2013年日本住房与土地调查，日本共有5210万套住宅，其中一户建住宅为2860万套，占55%，公寓住宅有2209万套，占了42%。

在大都市圈区域，一户建比例有所下降，但也占到了41%，公寓比例上升到56%。加权后日本全国所有住宅的套均面积为94.4平方米，大都市区域为86.1平方米。

一户建主要给多人家庭住，公寓主要是单身汉和无孩子家庭住，一户建套均2.81人，公寓套均1.87人，全部住宅套均2.40人。简单推算，日本人均居住面积约为39平方米。作为对比，中国城镇人均住房建筑面积目前大概34平方米，折算为居住面积则只有26平方米，差距很大。“

另外，日本人口密度是中国的3倍，但建筑密度远低于中国。

按照人口生理密度（总人口与可耕地面积之比）来比，日本为2924人/平方公里，远高于中国大陆的943人/平方公里。

按照这个标准看，日本应该比国内人多地少多多了。但到日本一个强烈震撼是，建筑密度比国内大城市低多了。

中国城市到处是高层鸽子笼式的公寓住宅。但在日本，即使在东京、京都、大阪和名古屋的市区，居民住宅也到处是二三层独栋小楼（一户建），公寓楼不是很多，即使公寓楼也没有太多高层的，4-6楼为主。“

中国十年：1.63亿套增量

2006年，纯真年代，懵懂顽童

中国的住宅总套数，对不起，没有数据。但2006年来的每年商品房销售数据是有的，农村住宅每年竣工面积也是有的。

在国家统计局的口径里，2006-2015年中国销售约8500万套商品住房，农村住宅竣工面积约85亿平方米。

当然，中国除了官方口径内的住房，还有大量的违建、统建楼、城中村、小产权房。比如深圳，全市一半的建筑是违建。这些违建中有不少是卖相还不错的”封闭式小区“，和商品房有一比。

深圳的小产权房挺得民心，形成规范的交易体系。

我们先当它们不存在。但有个东西不能忘：2011年，国务院提出5年内建3600万套保障房。而且最后住建部确认完成了。

So，我们做个大致统计（不算小产权和前5年的保障房），农村住宅以200平方米/套计。过去十年的城市商品房+农村住房+后5年的保障房=1.63亿套。

这是对中国过去十年建房量最低的估算——十年盖了3个日本。

别小瞧了中国民间盖房的能量，也就是在统计口径之外的那部分，不止是农民在盖，政府机关、企事业单位都在过去十年土地监管宽松的环境下野蛮生长。再加出一个日本也不奇怪。

水泥：两年盖一世纪美国

比尔盖茨曾在他的博客上贴出一张让他震惊的图：中国3年的水泥用量（66亿吨）超过了美国整个20世纪的水泥消耗量（45亿吨）。

盖茨的智商还理解不了这种穿越时空的降维攻击

现在中国每年水泥消耗量24亿吨。

所以比起十年盖3个日本，在水泥上，中国更完胜：两年盖一世纪美国。

中国这个吃水泥的速度，不能简单理解为短期需求。中国人均水泥累积消费量2015年也接近22吨，未来十年将逐一赶超发达国家的历史人均累积量。

注意：历史、人均的累积。跟发展阶段和人口多寡已经没有关系。

这些水泥的投向，不外乎基建和地产。中国目前公路总里程小于美国，铁路总里程是美国的一半，机场：美国有1.5万个，中国只有200多个。（20世纪极盛的美帝国留下的门槛真不低。）

中国主要基建品种的总量都不及美国，人均占有就更少。所以超量水泥的流向只有房子。尽管有美国木房较多的因素，但中国的水泥洒的还是太快太猛了。

“种房、买房、填东西”这条产业链，成为经济的绝对主导，而且走出飞一般的感觉——特怖！投资端高杠杆，消费端高杠杆，把银行的货币杆出来，然后再进入这条产业链，再杠杆……再high下去人民币就得down了。过去的房子是随着人民币一起high的，但是，

人民币不会永远和房子一起high

过去十年，中国以美元计价的GDP增长了近4倍：从2.2万亿美元增长到10.4万亿美元。超日赶美。按这速度，下个十年末，中国GDP要飙到50万亿美元，是今天美国GDP的3倍。

但是人们突然发现，2015年中国以美元计价的GDP是——零增长。

在过去十年人民币持续升值的背景下，大量套利资本涌入中国，这是盖出3个日本、几世纪美国和4倍GDP的最大背景。人民币资产享受了十年的黄金岁月。

只是这些资源，没有用在创造和积累，而是给人民币修了一个跳水的高台。

该醒了。

用以前的一段话给房国再敲一次警钟：

这些年，全球都在货币放水，也就是用债务刺激经济。但拿日本和中国来对比：

日本放出的水流进了产业整合、重组、创新、研发环节；

中国的放水流进的是地产、基建和“城市化”。

简单总结：日本的债务附着的资产是“技术产能”，中国的债务附着的是“土地产能”。

二十多年前，日本也经历过疯狂的地产泡沫，给日本经济造成了巨大创伤。但即便跟那个时候的日本比，中国当前情况也不可同日而语。

日本当时已经构建了世界一流的技术体系，建立了完善的社会保障制度。中国并没有充足的技术储备作为后劲，社会保障也是寅吃卯粮的状态。

这些年来，无论在地产基建方面，还是产业发展方面，中国都在想通过投资的大跃进实现“跨越式升级”。这些投资，有多少沉淀出国家的竞争力，要打一个大大的问号。

接下来，中国要面对的正是地产泡沫的残局和老龄化的到来，拿什么来应对？

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悦涛微信公众号：深圳经济观察（id：shenzhenjingji）

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