中介做房东，房东做中介，全民都在包租！

文|克勤

原创版权：公寓次世代 （gycsd_）

突然发现，入了公寓业，身边朋友大多数都在做公寓，以前做一手房代理的，做公寓了，以前做中介的，做公寓了，甚至以前做五金生意的，都做公寓了，和朋友聊天说起来，他说“全民都在包租”，可不是嘛，租房几乎是个全民运动了，那到底做得怎么样？我要分享一个听来的真实二房东案例。

这个姑且叫做刘全（化名）二房东，最近有个新动作——入行3年，重拾中介生意。为什么又做起中介？公寓不赚钱了？不，他生意做大了。

中介出来做房东，占据市场+资源的优势

刘全2011年来上海，第1份工作就是在松江的一家房产中介做销售。每天跑盘、电话和带看，肯跑肯干，年轻人在沟通上还肯下功夫，很快就是同一批进公司的同事里，业绩做的很不错的。但2012年，刘全看准了另一项事业——二房东。

“他们专找我们拿房，越便宜越好，然后拿过去进行改造，再一间一间出租掉，一个月利润能比之前涨几千块。”关键还是做自己的生意，比在公司打工强很多。另外，房产中介这行受市场一些因素影响大，而二房东做的生意是强需求，一大批普通上班族都需要的租房，做一套出租掉一套，利润很稳定。

自己在松江跑了一年多，对松江租房市场足够了解，手里也有不少业主资源，与其做中间媒介，给二房东带房子，赚个中介费，为什么不自己干呢？有了这个想法后，刘全特意关注了那些租房热门的小区，维护好和出租业主的关系，并认识了一些专门做出租的装修队，默默为自己的二房东生意做准备。

2012年下半年，刘全果断带着几个中介的兄弟，做起了二房东。

做二房东：做好拿房、装修、出租3笔账

二房东这行，门槛低，起步快，创业初投入小，只要有心，这门生意就能开张。一开始手里没有很多资金，刘全和兄弟不紧不慢，一套一套拿房、装修和出租，一套房子的租金收过来，再用来拿新一套房子。尽管认识的中介朋友很多，手里可用的房源很多，但刘全采取了保守路线，不盲目拿房，要让自己手里一直留有一定现金流，好拿性价比更好的房子。

他发现，做二房东，就是做好几笔账，确保利润就没问题：

1、拿房成本最低：尽管有些房源交通和位置都不错，但小区和物业都不便宜，最后导致价格低不下来，这类房子二房东不会拿；控制拿房成本，需要二房东很中介经纪人有很好的关系，才能保证拿到的房源价廉物美。

2、装修成本最低：装修算是中间成本，需要二房东严格控制装修队的施工成本。虽然主要是硬装部分，但基础水电、厨卫装修都需要细节把控，必须对整个装修环节门清，明白哪些是必需，哪些是不必需。

3、出租成本最低：出租成本最低，就是最快时间内，以房东可接受的价格出租掉。这时候，又需要跟房源周边的中介保持密切联系，一有房源便放消息出去，勤快带看。

尽管是做合租房，90后的刘全有自己的想法。很多二房东做的合租房条件一般，租客质量参差不齐，住在里面三天两头出问题，不好的时候业主投诉起来，被整治就是个大麻烦。

成本尽管要控制，但房屋装修差，租客体验也不好。所以，保证每个租客的房间面积不要过小，房间的桌椅衣柜要齐全，保证房屋的价值，租客愿意租；公共区域要有一定软装，给进门的人保留好印象、好心情，租客大部分是毕业一两年的上班族，对租房的第一印象很在意。

最关键的一点，作为90后的刘全，他很明白如果租后体验差，租客的续租不仅成问题，频繁换租也让经营成本加大。所以，房子里马桶堵了，空调坏了，那刘全一定第一时间去维修；很多问题就是一开始不注意，最后问题越来越大，租客不开心走了，我们自己再去维修成本也会更大。

2014年，刘全经过近2年的发展中，一步一个脚印，经营近200间房，手里拥有的现金流也多了起来。也在2014年，品牌公寓越来越活跃在租房市场，资本的注入让整个租房行业，都备受关注，行业发展速度也加快了。

刘全开始考虑，是否可以加大规模，把事业做大。有了团队，有了资源，再加上2个合伙人的加入，刘全毫不犹豫地，加快了拿房速度。刘全看中了松江别墅做租房的发展前景，一套面积几百平的别墅，能抵几套小区房，改造的空间也更大。

多方竞争包租 重拾中介生意从源头掌握主动权

在松江经营150多套租房的刘全，最近开了一家门店，做起了中介的生意。据他说，经营租房，收房越来越难，生意怎么做下去，二房东是该想想怎么解决这个难题了。

1、多方竞争包租没房收怎么做？

中介门店是二房东收房的主要来源，一般在佣金外，二房东还得付其他隐形费用。一套3房2厅2卫，收过来6000元/月，要付一个月房租做为中介费，另外还要给经纪人一定费用。

据刘全反映，近两年可拿的房源越来越少，成本越来越高，房源质量还没办法保证。

一方面，巨额资本流入公寓行业，上海大大小小的品牌公寓也有上百，品牌公寓为扩大规模占领市场，往往出更高的价格收房，二房东被迫退出一些区域房源的收房竞争中。

另一方面，上海很多中介，也开始做租房包租业务，这无疑从源头堵住了二房东的收房通道。据业内人透露，上海的中介，也开始学北京了，切入租房业务，开始做包租了。这也是北京市场为什么没有二房东的原因，房源都被中介垄断了，并没有给二房东空间经营。中介都开始做包租业务，二房东出路何在？

尤其政府重拳整治群租房的措施下，势单力薄的二房东都开始寻找出路。怎样让自己的生意合法、合规，收房便利，生意还能做得长远？

2、二房东做中介上手更快

一部分房东选择了转型品牌公寓。伴随上海政府持续打击群租，市面上的品牌公寓越来越得到政府、业主和租客的认可，部分二房东开始快速走上品牌公寓之路。以品牌公寓的身份与中介、业主打交道，获得业主好感与认可，加快收房。但经营品牌公寓，对成本、产品和运营能力都有很大的要求，很多二房东的发展瓶颈还是很明显。

另一部分房东选择自己开中介门店，掌握资源获取的主动权。按刘全的话说，做二房东也是每天跟中介打交道，再熟悉不过，进入门槛并不高，容易上手。

3、二房东做中介 利大于弊

一直以来，二房东都是个人、夫妻店等小规模经营租房的群体，无线下实体店、人力、管理等诸多成本压力，控制拿房成本和降低空置，就能保证生意的盈利。现在，不惜承担每月的门店、人力等固定支出，二房东还要经营中介门店？

- 节省中介费

拿一套房就要出至少1个月中介费，就是几千块的事，但一年拿上百套房，那就是几十上百万的支出。只要没有自有的收房渠道，中介费就是绕不开的一块费用，分散型品牌公寓在收房中也不能例外。

- 门店为载体，切入收房、出租、售后多个包租场景，利于经营

以门店为载体，中介离周边区域的业主、房源、租客更近，对市场的房源分布更熟悉，同时对一地的租客需求了解更精准。房东开中介门店，获得中介获取资源的优势，不仅在收房上便利，出租房源也可自己消化；租后的维修和售后，也方便房东和租客进行沟通。

- 扩大经营 租售并举

二房东开中介，会只做包租？刘全称，当然不会；中介的业务包括买卖租售，涉及新房、二手房等多存量房市场，自己开中介门店，会买卖租售一手抓，让自己的业务多样化。在租房行情好的时候，多做包租；在买卖市场上好做的时候，多做买卖。

4、中介门店：选址+渠道+服务

尽管开中介门店，给自己多了一条收房渠道，但想稳固这条线下渠道，并经营好，刘全没那么轻松。加之现在开中介门店的利润空间，不如从前，链家、中原等品牌竞争也比较强势，中介门店想盈利，花的功夫和精力更大。

从一开始的选址，以收房包租为侧重的中介门店，刘全就选择在自住率普遍很低的小区周边，租房频率高，客群多；同时兼顾商圈和人流。

选择做中介门店，正是看中了门店的资源和渠道，刘全自己也很勤快，几乎把关系网铺遍了自己所在的商圈，想要做新项目，立刻就能找到房源。

打通了公寓产品和收房渠道，接下来就剩钱的问题。从去年开始，刘全就在和租房金融产品合作，只要房源出租率在50%，刘全手里就有了开发下一批房源的头期款，最多的时候，同时开发10多个项目，早已与一开始的格局不同。

房源、渠道和钱，做公寓的必备因素齐活了，再合理地快速流转起来，规模也就起来了。

克勤说：每个人都有自己的公寓路，像刘全这样的案例，是在清楚把握自身优势前提下，走出的经营之路。其他经营者在行业里参考很重要，但重在实践，摸索出适合自己的路。

想了解更多 公寓发展趋势 | 行业大牛说法 | 公寓产品运营 ，请关注我们的微信订阅号 公寓次世代【gycsd_】。

版权申明：本文由公寓次世代（gycsd_）官方出品，作者 克勤 ；如需转载，请联系公寓次世代管理员 克勤微信【jacklu22】，注明出处及本页链接。