南宁五象湖的房子该卖多少钱？

文/克而瑞房价点评南宁站 高级分析师韩云广

进入2016年，五象湖板块当仁不让变身南宁楼市大热门，伴随房价的三级跳，不可避免地引发了市场的巨大争议。五象湖是否值得投资？究竟值多少钱？该卖多少才合适？这些问题成为南宁楼市热议焦点。

作为南宁房地产第三方购房指导平台，房价点评网有必要发出自己的声音。但首先声明，一千个人眼中就有一千个哈姆雷特，本文仅代表个人观点。

五象湖房价“三级跳”

若问哪个板块房价涨得最快，分析师首推五象新区的五象湖板块。犹记得2014年9月底，南宁楼市掀起轰轰烈烈的“价格战”，华润二十四城打出4999元/㎡的起步价，绿地国际花都打出5288元/㎡的起步价，装修房的万科魅力之城则是5988元/㎡起，那时的五象湖主力成交价集中在5、6字头。

（2014年9、10月的五象湖楼盘打出的房价广告。）

房价点评网当时对其的评级是“尽快入手”。可以说，那时入手五象湖的购房者真心赚到了。

半年后的2015年上半年，这里的房价实现第一跳，由五六千跳到毛坯普遍6字头，精装普遍7字头。此时，5字头房源几乎绝迹。

到了2015年底，五象湖房价第二跳接踵而至。毛坯房普遍7字头，精装普遍8字头，120㎡以上大户型普遍8000元/㎡以上，部分房源出现9000元/㎡以上的价格。

2016年4月，随着碧桂园天玺湾、万科金域蓝湾、龙光玖珑湖的上市，五象湖房价上演第三跳。这个时候，8、9字头房源一抓一大把，并出现了不少超过1万元/㎡的房源，甚至1.1万元/㎡以上的也有冒头。

至此，五象湖房价来到一个新高度，也因此陷入了舆论的漩涡中。

房价破万惊呆小伙伴

五象湖部分房源房价破万！这足以惊呆众多南宁小伙伴。

大部分人的印象中，南宁房价破万的都是市中心成熟区域，比如南湖-金湖广场一带，凤岭北中央居住区，东盟商务区，抑或柳沙半岛。正处于大力建设阶段的五象湖板块，既谈不上市中心，配套成熟度又低，房价突然迈向了新高度，对于价格极其敏感的购房者难免神经受不了。这可以理解。毕竟，来的有些突然，也确实出乎了很多人的意料。

不但一些购房者有异议，一些其他区域的地产同行也开始吐槽起来：为什么配套更成熟的兴宁、西乡塘、江南才六七千，刚发展没几年的五象湖就可以如此任性？

对于刚需，确实偏高了

从普通刚需的角度来说，绝大多数区域、绝大多数楼盘都是偏贵的。因为，就整个中国来说，若拿房价与收入对比，房价都是偏高的。买一套房，动不动就是十年甚至几十年的积蓄，哪怕是贷款，也要沦为二三十年的房奴。

根据广西人才网发布的数据，2015年南宁平均月薪4074元/月。而去年南宁商品住宅成交均价约7500元/㎡，意味着要不吃不喝1.84个月才能买到一平方米的房子。如果买一套100平方米的房子，要不吃不喝184个月，换算成年需要15.3年。

刚需买房最看重的，就是价格以及短期内的生活便利度。从价格来说，五象湖涨的有点快，再对比江南、兴宁、西乡塘等刚需老城区，部分楼盘已经超出了很多刚需的承受范围。从生活便利度来说，短期几年内，五象湖多数生活配套还难以和“成熟”、“便利”挂钩。

对于改需，不见得就贵

但我们不能忽略的一个事实是，五象湖房价的快速上涨，除了与区域规划利好、配套快速推进、名企名盘集中等因素有关外，还与产品结构有莫大关系。

以最新上市的碧桂园天玺湾、万科金域蓝湾、龙光玖珑湖3个新盘为例，从容积率、梯户比、车位配比、景观资源等指标来看，舒适度更优，产品也以120㎡以上的大户型为主。这与之前主力在售楼盘有较大差异，如果说万科魅力之城、绿地国际花都、华润二十四城这些盘是中低端刚需盘，那么这3个新盘则是中高端改善型楼盘。

再从产品来看，拥有一线湖景的小高层洋房，本身就不能拿普通刚需房来做简单对比。洋房比普通高层单价贵1000元/㎡很正常，一线水景房（含海景房、江景房、湖景房等）比非水景房贵个1000元/㎡更是合情合理。

存在即合理。既然有人买，说明就有人认，即存在合理性。对于改需，我们不能光从价格这个指标去衡量。不然，凯旋1号怎么说？华润幸福里又怎么说？所以，对于极少部分价格过万的房源没必要大惊小怪。

我眼中的五象湖房价

说了这么多，五象湖该卖多少钱？下面就说说我眼中的五象湖房价（均指毛坯房）：

普通的无名小盘，产品很刚需，又缺乏卖点，就该卖6000多元/㎡，若超过7000元/㎡则建议谨慎入手。

名企打造的偏刚需楼盘，7000多元/㎡可以接受，八九千就稍显离谱了。

品牌房企高端改善楼盘，比如碧桂园天玺湾、万科金域蓝湾、龙光玖珑湖等几个新盘，非看湖单位七八千可接受，看湖洋房八九千不算离谱。如果是精装房，在此基础上按精装标准打个六七折往上加。如果产品卖点足，对居住舒适度提升大，可酌情再加几百元。所以，碧桂园局部一线湖景洋房单价破万，并不算不着边际。

当然，就一个区域的发展阶段以及未来升值空间而言，若五象湖的楼盘现阶段就随随便便过万，分析师觉得还是太早了点。否则，可能会提前透支未来的价值。