如何合理规划公寓装修成本？（内附预算，分散式公寓篇）
文 | 黄老师
微信：公寓次世代（gycsd_）
[ 导读 ]
很多公寓运营者在做白领公寓的预算时，是凭感觉来控制装修成本的。本来装修这个行当水就很深，加上装修材料、施工工艺五花八门，令人眼花缭乱。除非你本来就是搞装修出身的，否则确实很难搞清楚。
做公寓的装修成本规划，其实就是在成本和质量之间作一个平衡。
「一、装修成本划分」
公寓的装修成本由几部分组成：
►硬装
包括拆除、砌墙、地面工程（地面找平、地板、地砖铺贴、卫生间防水等）、墙面工程、吊顶工程、门窗工程、水电工程、安装工程；包括一些固定设施如卫生间马桶、台盆、淋浴、厨房橱柜、洗菜盆等；基本上房间或公共区域不可移动的装修工程都可以归入此类。
►家具家电
►软装配置
顾名思义，指的是房间内的软饰东东，比如窗帘、床套（床垫外的套子）、挂画、收纳、灯具、各种收纳等。
►其他
消防、安防、WiFi网络、非机动车棚、公共晾晒区、楼宇外观品牌展示等。(主要针对集中式)
为了统计方便，文章里，一般把硬装之外的统称为软装。
分散式公寓装修更接近家装，不需要考虑消防和公共过道等因素，关起门来施工就好了。但它的成本变化比较大，难以一概论之，可以根据房屋原始的状况（精装、毛坯）来区分。
「二、精装房装修预算」
如果是改造精装房，成本就比较低。
►整租公寓装修预算：1000元--5000元
——成本重点：卫生间防水
成本会更少，基本上以整修为主，把房间里不好用的部分换掉就好。
如：
▼ 部分墙面墙纸返潮起鼓或翘边，那么建议把墙纸铲除后重新粉刷内墙涂料；
▼ 地板破损可以局部修补；
▼ 根据需求增加开关插座的点位；
.....
只要不牵涉到卫生间重做防水，那么几千元就搞定了；如果卫生间瓷砖破损或空鼓，或者发现卫生间墙的背面客厅墙面返潮、起皮脱落，那就要重做卫生间，一个卫生间的硬装成本大概4-5千元；
►N+1合租公寓 装修预算：6000元--8000元
——成本重点：新增隔断房间
n+1的主要装修成本，就是原客厅增加隔断的那个新增房间——的装修成本，包括隔断、电路排布、家具、空调等。
品质不错的公寓，使用品牌（海尔、美的等）空调，及现代宜家类风格家具，那总预算：6000元—8000元，其中：
硬装：2000元—3000元（主要是隔断施工费用）；
软装：4000元—5000元。
关于合租房的隔断
——建议轻钢龙骨隔断
考虑到不破坏原有的地面，隔断可以采用轻钢龙骨隔断。
一般：使用双层石膏板一层轻钢龙骨，内部填充隔音棉（如果不填充隔音棉隔音效果就不好），施工成本约70-90元一平方。
特别强调品质的：可以使用双层轻钢龙骨、双层隔音棉，六层石膏板，可以达到星级酒店的隔断标准，成本相对也比较高，达到170-190元每平方。
「三、毛坯房装修预算」
毛坯房就是指开发商交付的原始未装修状态的房子。毛坯房一般都是比较大的户型，做成n+1，或者整租。下面来看一看毛坯房的大概装修预算。
以一套经典户型3室2厅改为4室1厅为例，可以把装修成本分为几个档次。
►低位 装修预算：35000元以内
成本重点——
硬装：25000元
软装：10000元
以北上广为例，这类房源的特点基本为：
地段：在郊区或远离市中心
交通：在地铁线路的末端站周边、而且距离地铁站比较远（步行15分钟以上，或公交3站路以上）
租金：每个房间在1200元/月-1600元/月之间
所以这类房源的装修成本预算不能很高，否则回收成本周期就太长了。入住的租客也不太关注房间的风格如何，而是非常看重基本功能和性价比。硬装可以统一外包给施工队，成本基本上25000元左右；软装费用10000元。
这个价格怎么做最好？
——简化施工，市场样品可淘，注重防水
施工上会尽量简化工艺，比如卫生间使用明管明线，不需要开槽布线做暗管，施工的人工费可以节约一半。
在这个成本区间，要做出性价比，可以多花点心思的，比如：
▼ 硬装：去建材市场去找一些厂家材料的样品或库存尾单，比如瓷砖或地砖，一批尾货可能也够一套房间用了，质量效果也不差，但是价格可能只是通常的一半甚至四分之三。
▼ 家具：可以到建材店淘一些展出的样品，质量还可以，价格一定会便宜很多。
PS：目前市场上，二房东的家具基本是在家具厂定做的，拿回来拼装就可以了，几百块钱；复合地板一般也是有固定的供应商，拿货一般是拿性价比高的无品牌复合地板，不在店直接售卖的，成本低适合做公寓；
▼ 软装：可以把一面墙刷成有颜色的墙面，形成鲜明的风格，外加一些墙面贴画，只花了几百元，但是效果差异很大。这样扬长避短，可能显得硬装不会那么粗糙，会有一些效果。就算是装修成本低，也不能忽略防水，一定要到位。否则会后患无穷。
比如，窗帘可以在一些小区门口的窗帘安装小店，100元可以装一个窗帘，可能使用的一些剩下的布头，如果风格也合适，那就完全可以去淘过来，但是效果也不差。。
►中位 装修预算：60000元--80000元
成本重点——
硬装：40000-50000元；
软装：20000元-30000元
在白领公寓里，这个档次的装修应该是占大多数。在严格的成本控制之下，又能兼顾品质。
这类房源的特点基本为：
地段：市中心（中内环）
交通：在地铁站周边，租客坐地铁上班在一个小时的范围内
租金：每个房间在1600元/月-2500元/月之间
一、硬装：40000元-50000元
——注意水电施工和卫生间处理
这个成本可以装的非常不错了；具体施工时应注意水电必须按照规范做。另外一个重要点就是卫生间处理：
▼ 防水至少用雨虹防水材料刷两遍，并作24小时防水测试；
▼ 防水涂料一般刷到1.8米的高度；
▼ 墙砖的铺贴也要规范整齐；
▼ 坐便器选用使用起来比较舒适的；
▼ 淋浴间应该做干湿分离，使用浴帘和挡水条。
二、软装：20000元-30000元
——注重品质和舒适度
这个成本区间，可以在舒适度上满足租客的居住要求。
家电选用品牌家电，家具也可以有一些风格和品质，储物空间比较大，衣柜可以使用三门衣柜。配饰上可以增加一些收纳功能的软配，如书桌上的搁板、鞋柜、搁置架等，公共区域放置沙发和茶几、具有鲜明风格的摆件或挂画等，使房间看起来温馨舒适、充满家的味道。
►高位 装修预算：100000元以上
成本重点——
硬装：60000元以上；软装：30000元以上
总成本在十万每套以上应该是高位了。这一类公寓：
地段：市中心，小区环境也不错
交通：地铁站附近，租客地铁或打车上班在30分钟内
租金：每个房间在3000元/月以上
租客要求：相对苛刻
一、硬装：60000元以上
——重品质、环保，配置齐全
这一类房源装修硬装上会精益求精，在注重品质的同时也环保安全。
在材料上也做比较高的要求，比如整体橱柜的板材一般是E1级，甲醛含量达到国家规范家装标准，墙面漆使用立邦或多乐士，房间装修好以后也没有味道。
卫生间配置齐全，浴霸排气扇浴巾架配置齐全、一般采用玻璃淋浴间；厨房使用整体橱柜，台面干净整洁，水电管道全部隐蔽在墙体内。
二、软装：30000元以上
——风格突出，时尚温馨
软装上有明显的设计风格，比如公寓房比较流行的地中海、田园风格、简欧风格，家具一般采用宜家类的轻时尚款式，温馨舒适。
预告：下一期，我们讲讲集中式公寓的装修预算，根据产品定位不同，预算也分中、高、低的不同！